不動産投資の法人化とは、会社を設立し、法人名義で不動産を保有・運用することです。

個人としての不動産所得が増えると、所得税や住民税の負担が大きくなり、ケースによっては法人化したほうが税負担額を抑えられる可能性があります。

一方で、法人の設立や運営には費用がかかるほか、赤字であっても法人住民税の均等割など一定の税負担が発生します。そのため、法人化によるメリット・デメリットを把握し、事業の状況に応じて検討することが重要です。

本記事では、不動産投資で会社を設立するメリット・デメリットや、法人化のタイミング・目安について解説します。

• 不動産投資の法人化とは
• 不動産投資を法人化するタイミング・目安
• 不動産投資を法人化するメリット
• 経費として計上できる範囲が広がる
• 減価償却の柔軟性が高い
• 最長10年にわたって赤字を繰り越せる
• 相続税の節税対策として活用できる場合がある
• 不動産投資を法人化するデメリット
• 会社設立や運営に費用がかかる
• 長期所有した不動産の売却益に対する軽減税率がない
• 赤字でも法人住民税を納める必要がある
• 不動産投資を法人化するときの会社設立手続き
• 副業禁止のサラリーマンが不動産投資を法人化するリスク
• まとめ
• 自分でかんたん・あんしんに会社設立する方法
• よくある質問

不動産投資の法人化とは、会社を設立し、個人ではなく法人名義で不動産を保有・運用することです。主に資産管理会社を設立し、その法人を通じて不動産投資を行う方法を指します。なお、資産管理会社とは、不動産や株式などの資産管理を目的として設立する会社です。

不動産投資の法人化は、主に税負担額の軽減を目的として行われます。個人が納める所得税には累進課税制度が採用されており、所得が高くなるほど税率が高くなる仕組みです。所得税の税率は、原則として5～45%の7段階で、住民税を含めると税率は最大55%です。

一方、法人税率は原則として23.2%です。実際には法人住民税や法人事業税なども考慮する必要がありますが、個人の不動産所得が増えると、法人化によって税負担を抑えられる可能性があります。

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不動産投資を法人化すべきかどうかを判断する基準のひとつは、所得税率と法人税率の比較です。

これを基準に考えると、法人化を検討する目安として、課税所得が800～900万円程度に達したタイミングが挙げられることがあります。ただし、実際には法人税だけでなく、役員報酬に対する所得税・住民税・社会保険料、法人住民税、税理士費用なども考慮が必要です。

課税所得金額が900万円以上になると、所得税率は23%から33%に上がり、住民税を含めた税負担率も高くなります。

一方、中小法人の法人税率は原則23.2%で、年間所得800万円以下の部分には15%の軽減税率が適用されます。なお、実際には法人住民税や法人事業税なども発生します。

上記はあくまで所得税率と法人税率のみを比較したものです。個人事業主が納める税金には住民税や個人事業税、法人が納める税金には法人住民税や法人事業税などもあります。

目安のひとつとして、東京23区に所在する中小法人の実効税率（企業が所得に対して実質負担する税率）は以下のとおりです。

実際に不動産投資を法人化すべきかどうかは、個人や事業の状況によって異なります。そのため、法人の設立や運営にかかる費用なども踏まえ、自身の状況に応じて法人化を検討することが重要です。税金に関して、詳しくは専門家に相談しましょう。

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不動産投資を法人化することで、主に税制面のメリットが期待できます。主な内容は以下のとおりです。

法人化すると、個人事業よりも経費として計上できる範囲が広がります。たとえば、個人事業主の場合、事業主自身の給与は必要経費に計上できません。

一方、法人では、定期同額給与など一定の条件を満たした役員報酬について、損金算入が認められます。また、退職金や出張旅費規程に基づく出張日当なども損金算入が可能です。

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法人化すると、個人事業主に比べて減価償却費を計上するタイミングを調整しやすくなる場合があります。

減価償却とは、建物や設備などの資産の取得価額を、使用できる期間にわたって分割し、各年の費用として計上する手続きです。個人事業主は、所得税法上、原則として毎年定められた方法で減価償却費を計上します。

一方、法人の場合は、償却限度額の範囲内であれば、実際に計上した減価償却費を損金として処理できます。そのため、事業の利益状況に応じて、減価償却費をどの程度計上するかを調整しやすい点が特徴です。

たとえば、利益が大きく出た年度には償却限度額の範囲内で減価償却費を計上し、課税所得を抑えることができます。一方、利益が少ない年度には減価償却費の計上額を抑えることで、翌期以降に費用化する余地を残すことも可能です。

ただし、減価償却は利益を恣意的に操作するためのものではありません。会計処理は、事業の実態に即した合理的な基準に基づいて行うことが重要です。

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法人は個人事業主に比べて欠損金の繰越期間が長いため、不動産投資で大きな損失が生じた場合でも、将来の所得と相殺しながら税負担を抑えやすい点が特徴です。

なお、資本金額または出資金額が1億円超の法人など、中小法人等に該当しない法人では、欠損金として損金算入できる金額が所得金額の50%までに制限されます。一方、中小法人等では、原則として所得金額の全額まで欠損金を控除できます。

個人が不動産を多く所有していると、相続時に高額な相続税がかかる可能性があります。法人化は、その節税対策のひとつとして活用できる場合があります。

たとえば、資産管理会社を設立し、実際に業務を行う家族を役員として役員報酬を支払うことで、所得を分散し、将来的な相続財産を抑えることが可能です。

また、法人化によって相続時の評価対象が個人保有の不動産から法人株式へ変わるため、資産構成によっては相続税評価額を抑えられる場合があります。

ただし、非上場株式は純資産価額方式などで評価されることがあり、不動産の含み益が反映されると評価額が個人保有時より高くなるケースもあります。また、不動産の移転時には、譲渡所得税や不動産取得税なども考慮が必要です。

相続税に関して詳しくは、専門家に相談しましょう。

法人化したからといって、税制面やコスト面で必ず有利になるとは限りません。不動産投資を法人化するかどうかは、以下のデメリットも踏まえて検討しましょう。

法人化すると、登記手続きや司法書士報酬などの設立費用に加え、税務申告費用や登記変更費用など、法人を維持するための費用がかかります。株式会社・合同会社にかかる主な設立費用は、以下のとおりです。

さらに、法人化を検討する際は、登記事項変更時の登録免許税や、株式会社の場合は決算公告費用など、設立後の運営コストも考慮する必要があります。

一方、個人事業主の場合は、税務署などに開業届を提出すれば事業を始められます。

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法人税では、個人のような長期譲渡所得に対する軽減税率の制度がありません。

個人が所有する不動産を売却した際の所得は、「譲渡所得」に区分されます。譲渡所得はほかの所得と区分して計算する申告分離課税の対象であり、所有期間によって税率が異なる仕組みです。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の不動産を売却した場合には、短期譲渡所得より低い税率となり、所得税15%・住民税5%の軽減税率が適用されます。

※復興特別所得税を除いた簡易的な税率です。

一方、法人税には所得税のような所得区分がないため、不動産の売却益はほかの所得と合算のうえ、法人の区分や所得に応じた税率が適用されます。

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法人化すると、赤字であっても法人住民税の均等割を納める必要があります。

法人住民税とは、法人が事業所を置く自治体（都道府県・市町村）に納める税金です。法人住民税は「均等割」と「法人税割」で構成されています。

このうち均等割は、法人の所得ではなく、資本金額や従業員数などに応じて課税される仕組みです。そのため、事業が赤字で法人税が発生しない場合でも、法人住民税の均等割は課税されます。

たとえば、資本金額が1,000万円以下かつ従業員50人以下の法人の場合、均等割の最低額は標準税率で7万円（都道府県民税2万円・市町村民税5万円）です。

なお、上記は標準税率による金額です。実際の税額は、事業所を置く自治体によって異なる場合があります。

一方、法人税割は、法人税額をもとに計算されます。そのため、赤字で法人税額が発生しない場合は、法人税割は原則として課税されません。

個人住民税にも均等割（標準税額は5,000円）はありますが、所得が一定基準以下の場合は非課税となります。

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不動産投資を法人化する際の会社設立手続きの流れは以下のとおりです。

事業目的・商号・所在地・資本金額などの基本的な事項を決定し、会社の運営ルールを定めた「定款」を作成します。株式会社を設立する場合は、定款の作成後、公証役場での認証手続きが必要です。

その後、出資金を払い込み、必要書類をそろえたうえで法務局へ登記申請を行います。

法人設立の流れについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

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個人で行う不動産投資は資産運用のひとつとみなされ、副業禁止の企業でも許容されるケースがあります。一方、法人化して役員報酬を受け取ると、勤務先から事業活動と判断され、就業規則違反となる可能性もあります。

この点は、役員報酬の有無だけで判断されるものではありません。役員報酬をゼロに設定した場合でも、法人の代表者として事業活動を行っている実態があれば、就業規則などが禁止する副業に該当すると判断されるケースがあります。

そのため、法人化を検討する際は、あらかじめ勤務先の就業規則などで副業の取り扱いを確認することが重要です。

勤務先に副業が知られる要因のひとつとして、住民税額の増加があります。住民税は副業を含む年間所得に基づいて計算され、会社員の場合は給与から特別徴収されることが一般的です。法人化して役員報酬を受け取ると住民税額が増加するため、本業以外に所得があると推測される可能性があります。

また、本業の勤務先に加えて、不動産管理会社でも役員報酬を受け取り、社会保険の被保険者に該当する場合は、「二以上事業所勤務届」の提出が必要です。

提出後は、日本年金機構が各事業所の標準報酬月額を按分して計算し、その結果が本業の勤務先にも通知されるため、副業が勤務先に知られる可能性があります。

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不動産投資の法人化とは、会社を設立し、法人名義で不動産を保有・運用することです。

個人の不動産所得が増えると、所得税・住民税の負担が大きくなるため、法人化したほうが税負担額を抑えられる可能性があります。

一方で、法人化すると設立・維持費用が発生するほか、赤字でも法人住民税の均等割を納める必要があり、必ずしも有利になるとは限りません。税負担や運営コスト、相続対策の必要性などを踏まえ、自身の状況に応じて総合的に判断しましょう。

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不動産投資の法人化とは、会社を設立し、法人名義で不動産を保有・運用することです。

詳しくは「不動産投資の法人化とは」をご覧ください。

不動産投資で法人化しない主な理由には、会社設立・維持コストがかかる点や、赤字でも法人住民税の均等割を納める必要がある点などが挙げられます。

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