路線価は相続税・贈与税で土地を評価する基準となる価額で、2026年分（令和8年分）は2026年7月1日（水）11時に国税庁から公表されます。地価の上昇が続くなか、実家や自宅の相続税評価額への影響が関心を集めています。
本記事では、路線価の仕組みから調べ方、相続税評価への影響、上がった場合の備えまでを解説します。
目次
路線価とは何か、公示地価との違い
路線価は、相続税と贈与税で土地を評価するときの基準となる価額です。道路（路線）に面する標準的な宅地について、1平方メートルあたりの価額が定められています。
国税庁は毎年1月1日を評価時点として全国の路線価を算定し、その年の路線価図として公表する流れです。算定の対象は全国で約32万地点の標準宅地にのぼります。
混同されやすいのが、国土交通省が3月に公表する「公示地価」です。公示地価は土地取引の指標となる価格で、路線価とは公表機関も用途も異なります。
| 種類 | 公表機関 | 主な用途 | 価格の水準（目安） |
|---|---|---|---|
| 路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の土地評価 | 公示地価の約80% |
| 公示地価 | 国土交通省 | 土地取引の指標 | 時価に近い水準 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 固定資産税・登録免許税など | 公示地価の約70% |
路線価は公示地価のおおむね80%を目安に設定されるため、同じ土地でも基準ごとに評価額が変わります。相続税の計算に使うのはあくまで路線価です。
2026年分は7月1日11時に公表
2026年分の路線価図等は、2026年7月1日（水）11時に国税庁のホームページで公開される予定です。この公開日時は国税庁が公式に発表しています。
公開されるのは「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、路線価が定められていない地域の評価倍率表もあわせて公表されます。
適用されるのは2026年中の相続・贈与
2026年分の路線価が適用されるのは、2026年1月1日から12月31日までの間に相続・遺贈・贈与で取得した財産です。
相続が発生した年（被相続人が亡くなった年）の路線価を使う点が重要で、申告する年の路線価ではありません。2025年中に発生した相続には2025年分（令和7年分）の路線価を用います。
2026年分の全国動向
参考として、2025年分（令和7年分）の路線価は全国平均が前年比プラス2.7%で、4年連続の上昇でした。都道府県別では東京都の上昇が最も大きく、最高路線価は東京都中央区銀座5丁目「鳩居堂」前で1平方メートルあたり4,808万円でした。
地価の上昇局面が続いており、評価額の上昇は相続税の負担に直結します。
自分の土地の路線価の調べ方
自分が持つ土地の路線価は、国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも無料で確認できます。
路線価を調べる手順
- 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスし、調べたい年分を選ぶ
- 日本地図から都道府県を選び、市区町村・地区を絞り込む
- 表示された路線価図で、対象の土地が面する道路上の数字を確認する
路線価図には道路ごとに数字が記載されており、この数字が1平方メートルあたりの路線価です。単位は千円のため、たとえば「300」と表示されていれば1平方メートルあたり30万円を意味します。
数字の右側にはAからGのアルファベットが付いている場合があり、これは借地権割合を表します。土地を借りている場合や貸している場合の評価に用いる記号です。
路線価が定められていない地域は倍率方式
郊外や農村部など、路線価が定められていない地域もあります。こうした地域で用いるのが「倍率方式」です。
倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を求めます。倍率は評価倍率表に地域ごとに定められており、固定資産税評価額は市区町村が発行する固定資産税の課税明細書で確認できます。
土地の相続税評価額の計算方法
路線価が定められている地域の土地は「路線価方式」で評価します。基本の計算式は、路線価にその土地の面積を掛けたものです。
＜路線価方式の基本式＞
路線価（1平方メートルあたり）× 各種の補正率 × 地積（面積）＝ 土地の評価額
たとえば路線価が1平方メートルあたり30万円、面積が180平方メートルの土地の場合、補正がなければ評価額は5,400万円です。
実際には土地の形状や奥行きに応じた補正が入ります。奥行きが極端に長い土地や間口が狭い土地は、奥行価格補正率などで評価額が調整されます。
相続税がかかるかは基礎控除との比較で決まる
土地を含む遺産の総額が相続税の基礎控除を超えると、超えた部分に相続税がかかります。基礎控除額の計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
たとえば法定相続人が配偶者と子2人の計3人なら、基礎控除は4,800万円です。土地・預貯金などを合わせた遺産がこの額を超えると、相続税の申告義務が生じます。
路線価の上昇で土地の評価額が上がると、これまで基礎控除の範囲内だった世帯でも課税対象に入るケースが増えていく点に注意が必要です。地価が上がっている地域に土地を持つ人ほど、評価額の動きを把握しておくことが重要です。
居住用宅地は小規模宅地等の特例で軽減される場合がある
自宅の敷地など一定の要件を満たす土地は、「小規模宅地等の特例」によって評価額が最大80%減額される場合があります。
この特例は適用要件が細かく、土地の用途や相続人の状況によって減額割合や限度面積が変わります。適用の可否は個別の判断が必要なため、税理士などの専門家に確認することが適切です。
個人事業主・経営者が押さえる視点
路線価は、個人の相続だけでなく事業用の不動産にも関わります。店舗・事務所・工場などの敷地も相続税・贈与税の評価対象です。
個人事業主が事業用の土地を持つ場合、その評価額は事業承継時の相続税負担に直結する要素です。後継者へ事業を引き継ぐ際の資金計画にも影響するため、早めの試算が役立ちます。
相続や事業承継の税額試算、申告手続きは専門性が高い領域です。土地の評価や相続税の申告で迷う場合は、freee税理士検索で地域や相談内容から税理士を探せます。
なお生前贈与を活用する選択肢もあり、相続時精算課税制度を使えば子や孫への贈与に2,500万円の特別控除を適用できます。制度の詳細や2024年の改正内容は個別の確認が必要です。
まとめ
2026年分（令和8年分）の路線価は、2026年7月1日（水）11時に国税庁から公表されます。路線価は相続税・贈与税で土地を評価する基準であり、公表機関も用途も公示地価とは別物です。
自分の土地の路線価は国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で無料で調べられ、評価額は「路線価×各種補正率×地積」で求めます。遺産総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除を超えると相続税の課税対象です。
地価の上昇が続くなか、評価額の上昇で新たに課税対象となる世帯も増えると見込まれます。土地の評価や相続税の試算で迷う場合は、freee税理士検索で専門家に相談できます。
よくある質問
2026年分の路線価はいつ公表されますか？
2026年分（令和8年分）の路線価図等は、2026年7月1日（水）11時に国税庁のホームページで公開される予定です。
公開される「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」では、路線価図と評価倍率表の両方を確認できます。
詳しくは「2026年分は7月1日11時に公表」で解説しています。
自分の土地の路線価はどこで調べられますか？
国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、誰でも無料で確認できます。日本地図から都道府県・市区町村を選び、対象の土地が面する道路の数字を読み取ります。
路線価は千円単位で表示され、「300」とあれば1平方メートルあたり30万円です。
詳しくは「自分の土地の路線価の調べ方」で解説しています。
路線価が上がると相続税は必ずかかりますか？
必ずかかるわけではありません。土地を含む遺産の総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除を超えた場合に、超過分が課税対象です。
ただし路線価の上昇で評価額が上がると、これまで基礎控除内だった世帯が課税対象に入るケースは増えます。
詳しくは「土地の相続税評価額の計算方法」で解説しています。
