マイホームを購入・リフォームする際は、条件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）による税金の還付を受けることが可能です。

2022年度以降、住宅ローン控除は何回か見直しが行われており、住宅の性能や購入・改修時期によって、住宅ローンの借入限度額や適用要件が異なります。住宅の購入・リフォームを検討する人は、事前に内容を把握しておきましょう。

本記事では、住宅ローン控除の適用要件や、控除対象外となるケースを解説します。

• 住宅ローン控除とは
• 住宅ローン控除の対象になるための要件
• 住宅ローンの要件
• 住宅ローン控除を受ける人の要件
• 新築・取得する住宅の要件
• 中古住宅の要件
• 買取再販住宅の要件
• 住宅をリフォーム（増築・改築など）する場合の要件
• 住宅ローン控除の対象になるローンの年末残高上限
• 長期優良住宅・低炭素住宅
• ZEH水準省エネ住宅
• 省エネ基準適合住宅
• その他の住宅
• 2024年から「その他の住宅」は住宅ローン控除の対象外に
• 住宅ローン控除を受けるには確定申告または年末調整が必要
• まとめ
• 確定申告を簡単に終わらせる方法
• よくある質問

住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」といい、税額控除のひとつです。税額控除は、所得税額から一定額を差し引く制度です。

住宅ローン控除は個人がローンなどを利用し、マイホームの新築・取得または増改築などを行い、一定の要件を満たす場合に適用されます。 控除額は、毎年末時点の住宅ローン残高に控除率0.7％を掛けて算出します。控除を受けられる期間は、原則として入居した年から最長13年間（中古住宅など一部は10年間）です。 また、その年の所得税額から控除額全額を引ききれなかった場合、残りの控除額を翌年度の住民税から差し引くことができます。 個人住民税の住宅ローン控除額の算出方法は、次の通りです。

ただし、前年分の所得税の課税総所得金額等の5％を超える場合、控除額は「前年分の所得税の課税総所得金額等の5％（97,500円限度）」となります。

住宅ローン控除を受けるには、いくつかの要件を満たさなければなりません。住宅ローン・住宅ローン控除を受ける人・住宅のそれぞれに要件があります。

各要件をそれぞれ詳しく解説します。

住宅ローン控除の対象となるには、次の3つの要件を満たす必要があります。

借入の目的が、住宅の新築・取得・増改築などであり、かつ住宅の取得のために直接必要な借入金でなければなりません。

また、10年以上の借入金の償還期間・割賦払期間が必要です。償還・割賦期間とは、最初の返済から完済するまでの期間をいいます。

借入金が、銀行や信用金庫など一定の機関からの借入金であることも条件です。借入先や借入金等の範囲に関する詳細は、国税庁の公式ページで確認できます。

出典：国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン」

住宅ローン控除を受ける人は、次の要件を満たさなければなりません。

居住の実態は、住民票で確認されます。別荘などのセカンドハウスや、賃貸用の住宅は対象外です。所得要件は「3,000万円以下」でしたが、2022年度の税制改正で「2,000万円以下」へ見直されました。

次の要件を満たす住宅を新築・取得した場合、住宅ローン控除を申請できます。

床面積は、登記簿に記されている床面積で判断されます。

また、2025年度税制改正によって、新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置（合計所得金額1,000万円以下の者に限る）の適用期間が、2024年12月31日から2025年12月31日までに延長されることになりました。

なお、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、原則省エネ基準に適合が必要となり、「認定長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のいずれかに該当していることが要件となります。

各住宅の省エネ基準に関しては、「住宅ローン控除の対象になるローンの年末残高上限」で説明しているので、そちらも参考にしてください。

中古住宅の場合、床面積などの要件に加えて、耐震性能を有している必要があります。耐震性能の有無は、建物の築年数または耐震基準に適合していることを証明する書類によって判断します。

なお、2022年度の税制改正で築年数の要件が緩和されました。改正前の築年数の要件は次の通りです。

改正後は、次のように定められました。

また、現行の耐震基準に適合している証明は、次のいずれかの方法で行います。

既存住宅売買瑕疵担保責任保険とは、中古住宅の欠陥に対する保証と検査がセットになっている保険です。

買取再販住宅とは、業者が買い取って増改築やバリアフリー改修工事などのリフォームをしたうえで販売している住宅とのことです。

買取再販住宅は、主に以下の要件を全て満たすことで適用されます。

番号	適用要件
1	取得時点で、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過していること
2	取得価格に対して特定増改築等に要した費用が20％以上であること（上限300万円）
3	特定増改築等を行っていること
4	2、3を満たす特定増改築等の工事後の既存住宅を、宅地建物取引業者の取得日から2年以内に取得していること
5	1982年1月1日以降に建設されていること（満たさない場合は別の要件あり）

出典：国税庁「確定申告書等作成コーナー」

3の特定増改築等とは、建築基準法上の大規模な改修、または大規模な模様替え特定増改築やバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事などが該当します。

買取再販住宅は住宅ローンの要件に加え、以下の要件を満たすと住宅ローン控除の対象になります。

購入予定のリフォーム住宅が、住宅ローン控除の対象になるかどうかわからない場合は、業者に確認しましょう。なお、借入限度額や控除期間は、新築住宅と同様です。

住宅をリフォームする場合でも、住宅ローン控除の対象となる可能性があります。住宅をリフォームする場合に住宅ローン控除の適用となる主な要件は、次の通りです。

なお、2022年以降に行うリフォームに関しては、年末の残高の上限が2,000万円、控除期間が10年となります。

住宅ローン控除は、建物の環境性能などに応じて、借入限度額が異なります。借入限度額とは、住宅ローン控除の対象となるローンの年末残高の上限です。

以下では、住宅の種類ごとに借入限度額を説明します。

長期優良住宅とは、長く良好な状態で使用するために、次の措置が講じられている住宅です。

また、低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑制する措置がとられた住宅であり、各都道府県や市、または区から認定されます。

2022年から2023年に長期優良住宅・低炭素住宅に入居した場合、新築または買取再販住宅であれば、借入限度額は5,000万円でした。

しかし、2024年度税制改正によって、控除対象となる借入限度額は5,000万円から4,500万円に引き下げられることになりました。

ただし、住宅ローンに関しては、子育て世帯などに対する優遇措置が設けられています。18歳以下の扶養親族を有する子育て世帯や、夫婦のどちらかが39歳以下の世帯は、上限の引き下げを見送り、2024年・2025年の入居分は2022年・2023年の水準で維持されます。

ZEH水準省エネ住宅とは、高断熱・高気密に作られ、エネルギー消費量を抑える設備を取り入れた住宅です。日本住宅性能表示標準の「断熱等性能等級5以上」かつ「一次エネルギー消費量等級6以上」の性能を有する必要があります。

日本ではエネルギー基本計画などで、2030年以降に新築される住宅へ、ZEH水準の省エネ性能を確保することを目指しており、今後、省エネ基準の最低ラインは段階的に引き上げられる可能性があります。

2022年から2023年にZEH水準省エネ住宅に入居した場合、新築・買取再販住宅であれば、借入限度額は4,500万円でした。

2025年の入居分からは控除対象となる借入限度額が、4,500万円から3,500万円に引き下げられました。

ただし、子育て世帯などに対する優遇措置も設けられています。18歳以下の扶養親族を有する子育て世帯や、夫婦のどちらかが39歳以下の世帯は上限の引き下げを見送り、2024年・2025年の入居分は2022年・2023年の水準で維持されます。

省エネ基準適合住宅とは、現行の基準（日本住宅性能表示標準）の「断熱等性能等級4以上」かつ「一次エネルギー消費量等級4以上」の性能を有する住宅です。建設住宅性能評価書の写しまたは住宅省エネルギー性能証明書によって確認できます。

2022年から2023年に省エネ基準適合住宅に入居した場合、借入限度額は4,000万円でした。

2024年の入居分からは、控除対象となる借入限度額が4,000万円から3,000万円に引き下げられています。

なお、こちらも、子育て世帯などに対する優遇措置が設けられており、2024年・2025年の入居分は2022年・2023年の水準で維持されます。

「その他の住宅」とは、省エネ基準適合住宅の省エネ基準を満たさない住宅です。

2022年から2023年にその他の住宅に入居した場合、借入限度額は3,000万円です。しかし、2022年度の制度見直しにより、2024年から住宅ローン控除の対象から外されました。

2022年度の改正により、住宅ローン減税の要件が見直されました。

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅に関して、住宅ローン控除を受けるには省エネ基準を満たさなければなりません。そして、住宅の省エネ性能によって、下表の通り借入限度額が変わります。

出典：国土交通省「2023年6月版　2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で住宅ローン控除を受けるには省エネ性能が必須となります」

改正によって、省エネ基準に適合しない「その他の住宅」は、住宅ローン控除の対象外となり、長期優良住宅などの借入限度額も減額されます。なお「その他の住宅」で、2023年末までに建築確認を受けた場合は、借入限度額は2,000万円です。

住宅ローン控除を受けたい場合は、省エネ基準に適合していることを証明する次のいずれかの書類を申請時に提出します。

ただし、改正建築物省エネ法施行予定の2025年4月以降に建築確認を受ける場合、上記の書類は不要になる予定です。

なお、中古住宅に関しては、その他の住宅も住宅ローン控除の対象になります。借入限度額の上限は、省エネ基準を満たす住宅が3,000万円、その他の住宅（一般住宅）が2,000万円です。

住宅ローン控除を受ける最初の年は、確定申告を行わなければなりません。

一般住宅を新築または取得した際、確定申告に必要な書類は次の通りです。

会社員などの給与所得者であれば、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けられます。

確定申告についてより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

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【初心者向け】確定申告とは？対象者と申告方法を分かりやすく解説

2022年度以降、住宅ローン控除は見直しが行われており、住宅の性能や住宅の購入・改修時期によって住宅ローンの借入限度額や適用要件が異なります。

2024年以降に新築住宅または買取再販住宅を購入する場合、住宅ローン控除を受けるには、省エネ基準を満たさなければなりません。省エネ基準を満たさない「その他の住宅」に関しては、住宅ローン控除の対象外となります。

また、住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。控除申請時には、省エネ基準に適合していることを証明する書類が必要となるため、事前に準備しておきましょう。

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省エネ基準を満たさない「その他の住宅」が対象外です。

対象外となるケースについて詳しく知りたい方は、「2024年から「その他の住宅」は住宅ローン控除の対象外に」をご覧ください。

住宅ローン控除を受けるには、住宅ローン控除の適用要件を満たさなければなりません。住宅ローン・住宅ローン控除を受ける人・住宅のそれぞれに要件があります。

要件について詳しく知りたい方は、「住宅ローン控除の対象になるための要件」をご覧ください。