確定申告の基礎知識

家賃収入も確定申告を!~節税方法から確定申告に必要な書類まで~

家賃収入で生計を立てている方は、確定申告の必要があります。 また、会社勤めをされ給料をもらっている方でも、別途家賃収入があれば年末調整だけではなく、自分で確定申告を行わなくてはなりません。 今回は、家賃収入がある場合の確定申告について、また、かしこく節税する方法についてまとめてみました。

目次

家賃収入と確定申告

家賃収入にかかる税金はどのくらい?

家賃収入自体には税金はかかりません。家賃収入にかかる税金は、次の式で求めることが出来ます。


家賃収入にかかる税金=(収入金額ー必要経費)×所得税率


ちなみに、収入金額ー必要経費=不動産所得です。つまり、


家賃収入にかかる税金=不動産所得×所得税率


という式が成り立つわけです。
所得税率は、課税所得金額から算出します。
課税所得金額は、次の式で求めます。


給与所得+不動産所得ー各種控除※=課税所得金額


課税所得金額に応じ、所得税率は決まっています。詳しくは国税庁のホームページで確認してみましょう。
※青色申告をしている場合には、各種控除に青色申告特別控除を含むことも出来ます。

これらの式を利用することにより、自身の家賃収入にどれくらいの税金がかかるのかが分かるはずです。

家賃収入と消費税の関係

アパートやマンションなど、住まいとしての用途で利用される不動産の家賃に消費税はかかりません。しかし、オフィスなど住まいとして利用されていない不動産に対する家賃には消費税がかかります。
申告漏れにならないよう、自身が所有している不動産の用途についてはしっかりと把握しておきましょう。

住宅ローン控除は受けられる?

家賃収入を得ている物件に対しては、住宅ローン控除は受けられません。なぜなら、住宅ローン控除は自身で新築または建築後使用されていない住宅を所有し、且つ、それが居住するものであるという基準があるからです。家賃収入は第三者に利益を得るために貸し出しているため、この基準を満たしません。
ただし、自宅と賃貸を併用した物件であれば、自宅として使用している部分の面積を按分し、その部分に関しては住宅ローン控除を受けることが出来ます。

経費の重要性

不動産所得を算出するために必要経費が関わるというのは、家賃収入にかかる税金はどのくらい?で説明しました。
このことから、必要経費をきちんと把握し計上することで、不動産所得を減らし所得税額も節税出来ることが分かります。
それでは、不動産所得に関わる主な必要経費について見ていきましょう。

・固定資産税
土地や家屋を所有することで毎年課される税金です。

・管理費
建物の管理会社に対して支払う費用です。

・修繕費
原状回復や維持管理のための内装工事費用などです。ただし、耐震補強やフルリノベーションなど、現在の建物の価値を増したり使用期間を伸ばしたりする工事は修繕費ではなく固定資産税となります。

・損害保険料
火災保険、地震保険などです。必要経費に出来るのは年度分の支払のみです。

・減価償却費
建物の価値が経年により下がるのを見積もって計上する費用です。
例えば、耐用年数が20年の建物が1000万円の価値だとしたら、1年で50万円の価値が下がるので、この分が減価償却費として計上出来ます。

・借入金の利子
借入金の利子は必要経費に出来ますが、元金は計上出来ません。
また、不動産所得が赤字の場合、土地等を取得する際に要した借入金利子は、必要経費にはなりまん。

・賃貸管理代行手数料
入居者からの家賃集金業務や、入居者同士のトラブルの対応などを行う管理会社に対し支払う手数料も必要経費になります。

この他にも、不動産経営に関わる交通費や通信費も必要経費として計上することが出来ます。

確定申告のための必要書類

家賃収入で得た所得を確定申告するためには、様々な書類が必要です。
ここではそれらの書類と、入手先を紹介していきます。

○自身で作成するもの(入手先は税務署、または、国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーや会計ソフトを使用して作成したものを印刷)
・確定申告書B
・不動産所得用の青色申告決算書

○勤務先から入手するもの
・源泉徴収票

○不動産会社から入手するもの
・不動産売買契約書
・売渡精算書(不動産を売買した際の費用明細が分かるもの)
・譲渡対価証明書(マンションを土地と建物に按分した際の割合を示すもの)
・家賃送金明細書
・賃貸契約書

○融資を受けたところから入手するもの
・借入金の返済予定表

○修繕をした場合、修繕を請け負った会社から入手するもの
・修繕の見積書・請求書・領収書

○送付されてくるもの
・固定資産通知書
・火災保険・地震保険などの証券

これらの書類は、確定申告書を作成する際に必要となる数字を導き出す根拠資料となるものです。この他にも、通帳などで管理費・修繕積立金が分かるようにしておくと便利です。

確定申告の時期が始まってから書類を一度に用意しようと思っても大変です。
中には、不動産を取得した際すでに入手している書類もあるはずです。日ごろから、書類の管理はしっかりと行っていきましょう。

確定申告書の作成

必要書類がそろったら、これらをもとに確定申告書Bと不動産所得用の青色申告決算書を作成します。手書きで作成するという手段ももちろんありますが、パソコンが使える環境であれば国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーを使えば簡単に書類を作成することが出来ます。必要な数字を入力していけば計算も自動で行ってくれるため、計算ミスなどを防ぐことにもつながります。
また、さらにおすすめしたいのが、確定申告ソフトの活用です。確定申告ソフトのfreeeを活用すれば、普段の経費管理から確定申告までをサポートしてくれます。スマートフォンだけで確定申告を終えた方もいるほど簡単です。
忙しくて書類作成の時間がないという方は、これらのツールを上手に使っていきましょう。

まとめ

家賃収入で得た所得を確定申告するには、様々なルールを把握していなくてはなりません。しかし、住宅ローン控除が使える場合もあることや必要経費の種類をしっかりと理解していれば、節税へつなげることも出来ます。得をしたいならば、それなりの知識を得なければならないということですね。
家賃収入を得ている方は、記事で紹介した方法を活用し、かしこく確定申告を行ってみてください。

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