確定申告の基礎知識

家賃収入も確定申告を!~節税方法から確定申告に必要な書類まで~

最終更新日:2020/12/14

家賃収入と確定申告

家賃収入で生計を立てている場合は、確定申告が必要です。 また、会社勤めをしていて給料をもらっている場合でも、別途家賃収入がある場合は、年末調整とは別に自分で確定申告をしなければなりません。

この記事では、家賃収入がある人のための確定申告の流れとかしこく節税する方法についてまとめてみました。

目次

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家賃収入にかかる税金はどのくらい?

家賃収入自体には税金はかかりません。家賃収入にかかる税金は、以下の計算式で求めることができます。

<家賃収入にかかる税金の計算式>
家賃収入にかかる税金=(収入金額ー必要経費)×所得税率

ちなみに、収入金額ー必要経費=不動産所得です。つまり、
家賃収入にかかる税金=不動産所得×所得税率

という式が成り立ちます。

所得税率は、課税所得金額から算出します。
課税所得金額は、次の式で求めます。

<課税所得金額の計算式>
給与所得+不動産所得ー各種控除※=課税所得金額

所得税の税率は、課税対象となる所得金額によって異なります。詳しくは国税庁ホームページ「得税の税率」のページをご覧ください。

※青色申告をしている場合には、各種控除に青色申告特別控除を含むことも出来ます。

これらの計算式を利用することで、自分の家賃収入にどれだけの税金がかかるのかがを知ることができるはずです。

家賃収入と消費税の関係

アパートやマンションなど、住居として使用される不動産の家賃には消費税はかかりません。しかし、オフィスなど住居として使用されていない不動産の家賃には消費税が課税されます。

申告を怠らならないため、所有している不動産の用途をしっかりと把握しておきましょう。

家賃収入を得ている物件は住宅ローン控除は受けられる?

住宅ローン控除は、家賃収入を得ている物件では利用できません。なぜなら、住宅ローン控除の基準は、新築・未使用(建築後使用されていない)の住宅を所有し、、その住宅に住んでいるという基準があるからです。家賃収入の場合は、第三者に営利目的で貸し出しているため、この基準を満たしていません。

ただし、自宅と賃貸を併用した物件であれば、自宅として使用している部分の面積を按分して、その部分の住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除の対象、計算方法や確定申告の方法について詳しく知りたい方は、こちらの「住宅ローン控除の対象とは?計算方法や確定申告の方法まとめ」をご覧ください。

不動産所得に関わる主な必要経費

不動産所得の計算に必要経費が関わるということは、前項「家賃収入にかかる税金はどのくらい?」で説明しましたが、必要経費をきちんと把握して計上することで、不動産所得を減らして所得税も節税ができることが分かります。

不動産所得に関わる主な必要経費について具体的に見ていきましょう。

固定資産税

固定資産税とは土地や家屋を所有することで毎年課される税金です。

毎年1月1日現在の土地や家屋などの所有者に対して、市町村が課す地方税のこと。不動産の所在する市町村が課税主体であるため、実際の徴収は市町村の税務課が行います。年度の初めに、市町村から土地や家屋の所有者に「納税通知書」が送られてきて、固定資産税を4回に分けて納付します(ただし、1年分の固定資産税を全額前納することも可能です)。固定資産税は不動産所得の必要経費に含めることができます。

管理費

管理費とは建物の管理会社に対して支払う費用です。管理費は不動産所得の必要経費に含めることができます。

共益費

共益費とは、賃貸住宅やオフィスビルの入居者が建物の賃料とは別に負担しなければならない費用のことです。共益費は不動産所得の必要経費に含めることができます。建物全体の清掃・補修や警備などの費用、建物の共用部分に関する付加使用料など、入居者やテナントが分別して負担することが難しい費用をカバーしています。

修繕費

修繕費とは、固定資産(建物、機械、車両など)を原状回復(元の状態に戻すため)や維持管理のための内装工事など費用のことです。修繕費も必要経費に含めることができます。ただし、耐震補強やフルリノベーションなど、現在の建物の価値を高めたり、建物の寿命を延ばすような工事は、修繕費ではなく固定資産税です。

損害保険料

損害保険料とは、物に対する保険です。事故や火災などの損害から事業を守るためにかける保険料のことを指します。主に、火災保険、地震保険などです。必要経費に出来るのは年度分の支払のみです。

減価償却費

減価償却費とは、土地以外の建物や備品、車両等の固定資産の価値を減少させていく手続きによって計上される費用のことです。

例えば、耐用年数20年の建物が1,000万円の価値を持っていた場合、建物の価値は1年で50万円ずつ下がっていきますので、その分を減価償却費として必要経費に含めことができます。

借入金の利子

借入金の利子とは、不動産取得のために金融機関等から資金を借り入れた場合の利子のことです。借入金の利子は必要経費に出来ますが、元金は計上出来ません。また、建物が完成してから賃貸開始までの期間に対応する支払利息は、建物取得価額に算入されます。不動産所得が赤字の場合、土地等の取得に必要な借入金利子は必要経費に含まれません。

賃貸管理代行手数料

賃貸管理代行手数料とは、入居者関連の管理を行う会社への費用です。入居者からの家賃集金業務や、入居者間トラブルの対応などを行う管理会社に対し支払う手数料も必要経費になります。

その他、交通費や通信費、新聞図書費、会議費、接待交際費、消耗品費なども不動産経営に必要費用として計上することができます。

参考:国税庁『不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)「必要経費」

家賃収入の確定申告に必要な書類

家賃収入の確定申告するためには、様々な書類が必要になります。ここでは、その書類と、入手先をご紹介します。

  • 自身で作成するもの(入手先は税務署、または、国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーや会計ソフトを使用して作成したものを印刷)
    • ・確定申告書B
    • ・不動産所得用の青色申告決算書
  • 勤務先から入手するもの
    • ・源泉徴収票
  • 不動産会社から入手するもの
    • ・不動産売買契約書
    • ・売渡精算書(不動産を売買した際の費用明細が分かるもの)
    • ・譲渡対価証明書(マンションを土地と建物に按分した際の割合を示すもの)
    • ・家賃送金明細書
    • ・賃貸契約書
  • 融資を受けたところから入手するもの
    • ・借入金の返済予定表
  • 修繕をした場合、修繕を請け負った会社から入手するもの
    • ・修繕の見積書・請求書・領収書
  • 送付されてくるもの
    • ・固定資産通知書
    • ・火災保険・地震保険などの証券
これらの書類は、確定申告書を作成する際に必要な数字を導き出すための根拠となります。この他にも、管理費・修繕積立金がわかる通帳などの書類があると便利です。

確定申告の時期が始まると、一度に全ての書類を準備するのは大変です。中には、不動産を取得した時にすでに取得している書類もあるかもしれません。日頃から書類の管理はしておくことが大切です。

確定申告を簡単に終わらせる方法

確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。どちらを選択するにしても、期限までに書類を作成し納税をすることが重要です。
青色申告と白色申告の違いを知りたい!という方は、こちらもご参照ください。「青色申告と開業届の基礎知識!青色申告のメリットと白色申告との違い
書類の作成には、手書きのほか、国税庁の「確定申告等作成コーナー」や会計ソフトで作成する方法がありますが、「確定申告書の作成は難しいのでは?」と苦手意識をお持ちの方も多いでしょう。
そこでお勧めしたいのが、確定申告ソフト「会計freee」の活用です。


会計freeeは、会計の知識がないから不安だという方でも、質問に沿って答えていくだけで簡単に書類を作成することができます。
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4.あとは確定申告書を税務署に提出するだけ

会計freeeを使って確定申告書を自動作成したら、税務署へ郵送もしくは電子申告などで提出して、納税をすれば完了です。

マイナンバーカードとカードリーダの用意があれば、ご自宅からでもすぐに提出が完了するので、税務署に行く手間がかかりません!
e-Taxでネットで確定申告:PC・スマホでのやり方とメリットまとめ【2019年(令和元年)10月最新情報】
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余裕を持って確定申告を迎えるためにも、ぜひ確定申告ソフトの活用をご検討ください。
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まとめ

家賃収入で得た所得を確定申告するには、様々なルールを把握していなくてはなりません。しかし、住宅ローン控除が使える場合もあることや必要経費の種類をしっかりと理解していれば、節税へつなげることも出来ます。得をしたいならば、それなりの知識を得なければならないということですね。
家賃収入を得ている方は、記事で紹介した方法を活用し、かしこく確定申告を行ってみてください。

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