確定申告の基礎知識

住宅ローン控除の対象とは?計算方法や確定申告の方法まとめ

「住宅ローン控除」とは、家の購入やリフォームの際に住宅ローンを利用した場合、一定の要件を満たせば、10年間は所得税が控除される制度のことです。住宅ローン控除を受けるためには、住宅購入をした年の確定申告を行う必要があります。ここでは、確定申告における住宅ローン控除の計算方法や、手続き方法などについてご紹介します。

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目次

住宅ローン控除のしくみ

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といい、住宅ローンを利用して住宅の新築・購入、建替え、増改築工事を行った場合、一定の要件を満たすと、年末のローン残高に応じて所得税の控除が受けられます。ただし、控除を受けられるのは最長で10年間 です。
具体的な控除の割合は、年末時点のローン残高の1%となります(2014年4月1日~2019年6月30日までに対象となる住宅に入居した人について)。ただし、住宅ローン控除の上限は年40万円まで、認定長期優良住宅や低炭素建築物では年50万円までとなっています。例えば、年末のローン残高が3,000万円なら、控除額は30万円になります。

正式名称にある「特別控除」という言葉からわかるかもしれませんが、住宅ローン控除はいつまでもあるものではなく、政府の経済対策によって始まった「時限立法」という期限のある制度です。今のところ、その期限が来る度に制度の見直しが行われ、延長が繰り返されています。

住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下のような条件があります。

・みずからが居住する住宅であること
住宅ローン控除はマイホームとしての取得が要件の1つとなっています。住宅の引き渡し、あるいは工事の完了から6ヵ月以内に住むことが条件であり、住民票を移すことが必要です。投資用物件や親族の家などには適用されません。

・床面積が50平方メートル以上
床面積が50平方メートル以上の広さがあることが要件です。戸建ては各階の床面積の合計、マンションの場合は専有部分の床面積で判断します。

・住宅ローンの借入期間が10年以上
9年以下の短期ローンでは控除されません。

・住宅ローンの適用を受ける年の年収が3,000万円以下であること
1年でも合計所得金額が3,000万円を超えた場合、それ以降の年は住宅ローン控除を受けられません。住宅ローン契約年の年収が3,000万円以上であれば、初年度から控除が受けられないことになります。合計所得金額の算出は複雑ですので、詳しくは下記ページをご覧ください。

合計所得金額3,000万円の判定|所得税目次一覧|国税庁

・(中古住宅の場合)鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物で築25年以内、非耐火建築物で築20年以内
中古住宅で、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物で築25年以内、非耐火建築物で築20年以内の築年数を超える場合は、耐震基準に適合していることを証明しなければなりません。耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書、あるいは既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要です。

・(増改築の場合)工事費100万円以上
増築・改築(リフォーム)の場合は、工事費が100万円以上の住宅が対象となります。

住宅ローン控除の必要書類

住宅ローン控除を受ける場合、2年目以降はサラリーマンなどの給与所得者であれば年末調整で対応できます。しかし、1年目は確定申告による手続きが必要です。住宅ローン控除の確定申告に必要な書類を挙げていきます。

  • ・確定申告書(サラリーマンなどの給与所得者は確定申告書A)
  • ・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • ・住民票の写し
  • ・建物・土地の登記事項証明書
  • ・源泉徴収票
  • ・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
  • ・建物・土地の不動産売買契約書、あるいは建築請負契約書の写し
  • ・(非耐火建築物で築20年、耐火建築物で築25年を超える場合で耐震基準を満たす場合)耐震基準適合証明書、または既存住宅性能評価書の写し、あるいは既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証明する書類
  • ・(認定長期優良住宅の場合)長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し、または住宅用家屋証明書の写し、または認定長期優良住宅建築証明書
  • ・(認定低炭素住宅の場合)低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し、または住宅用家屋証明書の写し、または認定低炭素住宅建築証明書

税額控除のメリット

住宅ローン控除は、「税額控除」という種類にあたります。税額控除とは、正式名称を「所得税額の特別控除」といい、最終的に決定した税金額から差し引く形の控除のこと。

一方、全員が受けられる基礎控除などは「所得控除」といい、税額計算の途中で差し引かれるため、30万円の控除があったとしても、税金として安くなるのは、控除額に税率を掛けた金額です。

所得控除と税額控除で節税できる金額の違い

年間所得300万円の場合の所得税額(各種控除がない状態)を、以下の表から税率と控除額を参照して計算してみます。

・所得控除額・税額控除がない場合
所得税額=300万円×10%-97,500円=20万2,500円

<所得税の速算表>

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 479万6,000円

参考:
所得税の税率│所得税│国税庁

次に、所得控除、もしくは税額控除額が20万円だった場合それぞれの、所得税額を計算してみます。

・所得控除額が20万円の場合(基礎控除、社会保険料控除、医療控除など)
所得税額=(300万円-20万円)×10%-97,500円=18万2,500円
節税額=20万2,500円-18万2,500円=20,000円

・税額控除が20万円の場合(住宅ローン控除、寄附金控除、配当控除など)
所得税額=300万円×10%-97,500円-20万円=2,500円
節税額=20万2,500円-2,500円=20万円

上記を比較すると、税額控除のほうが18万円も節税額が多くなっており、住宅ローン控除の節税インパクトが大きいことがわかります。ちなみに、住宅ローン控除額のほうが所得税額より大きい場合は、翌年度の個人住民税から税額控除されます。

参考:
総務省|所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方

ただし、住民税からの最大控除額は、所得税の課税総所得金額等の額の7%か、13万6,500円のうち小さいほうの額が上限となります。

平成29年分住宅ローン控除の確定申告書の書き方や計算方法

確定申告書といっしょに提出する、住宅ローン控除専用書類の書き方をご紹介します。

【(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面】

 loan_1.jpg


【(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 二面】
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引用元:国税庁

・新築又は購入した家屋等に係る事項
居住開始年月日:入居日を入れます。
取得対価の額:契約書を見て記入しますが、建物は消費税込み、土地は消費税が非課税です。
総(床)面積:登記事項証明書を元に記入します。
うち居住部分の(床)面積:事務所などとして使用している部分がなければ「100.00」です。

・家屋や土地等の取得対価の額
あなたの持分に係る取得対価の額等:共有者がいなければ「取得対価の額」と同じものを記入します。

・居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高
新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高:「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を見て書き入れます。
(2)と(5)のいずれか少ない方の金額:「あなたの持分に係る取得対価の額等」と「新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高」の少ないほうの額です。諸経費の分などを含めて借り入れている場合は、住宅ローン控除の対象となるのは取得金額までです。

・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額
同計算明細書二面の該当する計算式を基に、番号と二面に記入した計算に基づいて「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額」を書き入れます。

・控除証明書の要否
欄に〇をつけると、控除証明書が税務署から発行され、翌年から年末調整での対応が可能です。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額は年末におけるローン残高の1%ですが、これは最大額で、実際には1%を控除できる人は多くありません。それはなぜか、具体的に控除額がどのくらいになるのか、計算方法をご紹介します。

<計算条件>
年末時点のローン残高:3,000万円
税込年収:400万円
所得税額:10万円
住民税:14万円

最大控除額は年末時点のローン残高の1%
3,000万円×0.01=30万円

1. 所得税から控除
まずは所得税から住宅ローン控除額を引きます。

所得税額10万円-住宅ローン控除30万円=-20万円(住宅ローン控除残額)

2. 所得税から控除しきれない額は住民税から控除
所得税から控除しきれない分を住民税から控除する場合は、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6,500円のうち小さいほうの額が上限になります。
今回の場合、課税総所得金額の7%で400万円×0.07=28万円となり、13万6,500円のほうが額が小さいため、住民税からの控除最大額は13万6,500円が採用されます。

住民税14万円-13万6,500円=3,500円(住民税支払額)

所得税分10万円+住民税分13万6,500円=23万6,500円(総控除額)

元々の住宅ローン控除額である30万円のうち、23万6,500円が控除できました。差額の63,500円は、来年に持ち越すといったことはできません。このように、控除可能額と実際の控除額では差が出てしまうことがあります。

より強く節税を意識するのであれば、たとえば夫婦とも働いていて、それぞれ所得税や住民税を支払っている場合、夫婦で別々のローンを組んだり、連帯債務形式でローンを組んだりして、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けるという方法もあります。

「確定申告書」の住宅ローン控除に関わる部分の書き方

確定申告書(A・Bともに)の第一表には、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を元に、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額」を記入します。
第二表の「特例適用条文等」の欄には、例えば2017年1月1日(平成29年)の住宅の取得は消費税が8%の「特定取得(※)」にあたりますので、「平成29年1月1日居住開始(特定)」と書きます。長期優良住宅や低炭素住宅の場合には、「平成29年1月1日居住開始(特定)」の前に〇で囲んだ「認」の文字をつけます。

※「特定取得」とは、住宅を新築・購入・増改築した際にかかった費用の消費税額等(消費税額と地方消費税額の合計額)が8%、または10%だった場合のこと。最新の特定取得に該当する期間は、2014年4月1日~2019年6月30日までに住宅を購入した場合

【確定申告書A第一表】

 loan_3.png


【確定申告書A第二表】
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引用元:国税庁

そのほかの住宅ローン控除

住宅を新築・購入、増改築した場合に限らず、住宅ローン控除を受けられる場合があります。

1. 住宅取得資金贈与を受けた場合の住宅ローン控除
住宅の取得資金として、2015年1月1日~2021年6月30日のあいだに、父母や祖父母から贈与を受けたとき、一定の限度額までであれば贈与税が非課税になる制度が設けられています。
住宅取得資金の贈与を受けた上、住宅ローンを借り入れて住まいを取得し、その借入額と贈与を受けた額の合計が住宅購入価格以下となる場合、住宅ローン控除が適用されます。

<住宅取得資金贈与を受けた場合の住宅ローン控除計算シミュレーション>
1. 購入価格4,500万円、住宅取得資金贈与額700万円、住宅ローン借入額3,000万円の場合

700万円+3,000万円=3,700万円 < 4,500万円

住宅取得資金贈与額と住宅ローン借入額の合計が購入価格を下回るため、住宅ローン借入額全額が住宅ローン控除の対象となります。

2. 購入金額4,500万円、住宅取得資金贈与額1,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合

1,000万円+4,000万円=5,000万円 > 4,500万円

住宅取得資金贈与額と住宅ローン借入額の合計が購入金額を上回るため、住宅ローン借入額全額が住宅ローン控除の対象にはなりません。

この場合は、
1. 住宅借入金の金額(4,000万円)
2. 住宅購入金額(4,500万円)から住宅取得資金贈与額(1,000万円)を差し引いた金額(3,500万円)
のいずれか少ないほうが住宅ローン控除の対象となるため、ここでは2の3,500万円 が控除対象の金額となります。

2. 借換えをした場合の住宅ローン控除
住宅ローンの借換えをした場合には、下記2つの要件を満たす場合に限って、住宅ローン控除の対象となります。

・新たに借り入れた住宅ローンが当初の住宅ローンの返済にあてられることが明らかである

・新たに借り入れた住宅ローンの借入期間が10年以上あるなど、住宅ローン控除の要件を満たしている

新たに借り入れた住宅ローンの残高が、当初の住宅ローンの借り換え直前の残高よりも少ないか同額の場合には、新たに借り入れた住宅ローンの年末残高が住宅ローン控除の対象です。しかし、新たに借り入れた住宅ローン控除の額のほうが大きい場合には、以下の計算式となります。

 loan_5.png


借換えを行った場合には、当初の住宅ローン控除期間の残りの期間が適用期間となります。

3. リフォームした場合の住宅ローン控除
リフォームの場合には、「省エネ改修」「バリアフリー改修」「三世代同居改修」という、住宅ローン控除に替えて利用できる減税制度があります。
いずれも、2021年12月31日までに居住開始となる物件が対象で、5年間控除されます。控除額の計算方法は以下になります。

A×2%+(B-A)×1%=控除額
※控除額の最高額は12万5,000円

A:増改築等に対する住宅借入金の年末残高の合計のうち、リフォームに要した工事費用額に相当する金額(限度額250万円)
B:増改築等に対する住宅借入金の年末残高の合計額(最高1,000万円)

例えば、増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計が700万円(B)、リフォームに要した工事費用の合計額が200万円(A)の場合の控除額は

200万円×2%+(700万円-200万円)×1%=90,000円
となります。

これらの改修減税には、現金で支払った人を対象とする投資型減税の制度もあります。該当するリフォームを行っている場合は要件を調べて、どちらがお得か比較してみましょう。

参考:
住宅リフォーム推進協議会┃リフォームの減税制度

まとめ

確定申告での住宅ローン控除の手続きは、1年目は少し煩雑ですが、年末調整で済む2年目からは比較的簡単です。必要な書類は早めに準備をして、わからないことは税務署で尋ねるなどして、余裕を持って手続きをしましょう。

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