確定申告の基礎知識

住宅ローン控除の対象とは?計算方法や確定申告の方法まとめ

最終更新日:2021/03/03

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入したり、リフォームする際に、一定の要件を満たすことで10年間、所得税の控除が受けられる制度です。住宅ローン控除を受けるためには、住宅を購入した年の確定申告をする必要があります。

ここでは、住宅ローン控除の計算方法や確定申告での申請方法などについて解説します。

住宅ローン控除の対象とは?計算方法や確定申告の方法まとめ

目次

住宅ローン控除のしくみ

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(住宅借入金等特別控除)」といい、住宅ローンを利用して住宅の新築や購入、住宅の建て替え、増改築などを行い、一定の要件を満たした場合、年末のローン残高に応じて所得税の控除を受けることができます。ただし、控除を受けられる期間は最長で10年間です。

具体的な控除の割合は、住宅ローンを組んだ1~10年目の年末時点のローン残高等×1%(控除限度額:40万円)となります。(令和3年1月1日〜令和3年12月31日までに対象となる住宅に入居した人について)。

ただし、住宅ローン控除控除限度額は年40万円、認定長期優良住宅や低炭素建築物の場合は年50万円までとなっています。例えば、年末のローン残高が3,000万円の場合、控除額は30万円となります。

正式名称の「特別控除」という言葉からもわかるように、住宅ローン控除はいつまでも続くものではなく、政府の経済対策で始まった「時限立法」という期限付きの制度です。これまでのところ、期限が来るたびに制度の見直しと延長が繰り返されてきました。

住宅ローン控除の条件

新築又は新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けるには、個人が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合、以下の条件を全て満たしていれば、適用を受けることができます。

※平成28年3月31日以前の住宅の新築・購入・増改築については、非居住者は住宅ローン特別控除の対象外となります。
※贈与による取得や、取得時に生計を一にしており、取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得は、特別控除の適用はされません。
※居住用の住宅を複数所有している場合、控除の対象となるのは、主に居住の用に供する1つの住宅に限られます。

自らが居住する住宅であること

新築または取得、増改築等の日から6ヶ月以内に居住用として使用され、申請の対象となる各年の12月31日まで継続して居住していることが条件となります。

※個人が死亡した年については、同日までその場所に住み続けていること。
※投資用物件や親族の家などには適用されません。

控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下

住宅ローン控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下である必要があります。合計所得金額が3,000万円を超える年には適用できませんが、合計所得金額が3,000万円未満の年には適用できます。

参考:国税庁「合計所得金額3,000万円の判定

床面積が50平方メートル以上

新築又は取得をした住宅、増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡(平方メートル)以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用であることです。

<床面積の判断基準>

  • 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
  • マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分(共有部分)については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
  • 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
  • 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

    ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分(専有部分)の床面積によって判断します。
※2021年の税制改正により、床面積が40平米以上の物件であれば住宅ローン控除が認められるようになりました。改正は、令和4年1月1日以後に確定申告書を提出する場合について適用されます。

参考:財務省「令和3年度税制改正の大綱

住宅ローンの借入期間が10年以上

住宅ローン控除の対象となるのは、住宅の新築または取得のための一定のローンまたは債務で、10年以上の期間をかけて分割返済するもの(住宅と併せて取得する住宅の用地となる土地等を取得するためのローンを含む)であることが条件です。

※9年以下の短期ローンでは控除されません。

※一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。

※勤務先からの借入金の場合には、無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

参考・引用元:国税庁「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない

住宅を新築又は取得してその居住用に供している個人は、次の期間において、新築又は取得した住宅及びその敷地の用に供している土地等以外の資産(以前に居住していた住宅等)については、居住用財産等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが条件になります。

  • 令和2年4月1日以後に譲渡した場合
    その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
  • 令和2年3月31日以前に譲渡した場合
    その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間
参考:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例

次に「中古住宅を取得した場合」、「増改築等をした場合」、「要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合」の住宅ローン控除の条件をそれぞれみていきましょう。

中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除の条件

個人が中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためには、新築又は新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の条件に加え、以下の条件を満たしている必要があります。

※平成28年3月31日以前の中古住宅の購入については、非居住者は住宅ローン特別控除の対象外となります。

※居住用の住宅を複数所有している場合、控除の対象となるのは、主に居住の用に供する1つの住宅に限られます。

(1)取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅

  1. 建築後使用されたものであること。
  2. 次のいずれかに該当する住宅であること。
    • (イ)家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。

      (注)「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。

    • (ロ)地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。

      (注)地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物」とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2若しくは等級3であると評価されたもの又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)をいいます。

    • (ハ)平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、(イ)又は(ロ)のいずれにも該当しない一定のもの(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修(租税特別措置法41条の19の2(既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除)第1項又は41条の19の3(既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除)第6項若しくは第8項の適用を受けるものを除きます。)により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること(コード1215「要耐震改修住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」参照)。
  3. 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
  4. 贈与による取得でないこと。
参考・引用元:国税庁「中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

(2)取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

(注1)個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。

(注2)中古住宅を取得した後、その住宅に入居することなく増改築等工事を行った場合の住宅借入金等特別控除については、新型コロナウイルス感染症の影響によって工事が遅延したことなどにより、その住宅への入居が控除の適用要件である入居期限要件(取得の日から6か月以内)を満たさないこととなった場合でも、次の要件を満たすときは、その適用を受けることができます(新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条)。

  • 一定の期日(※)までに、増改築等の契約を締結していること
  • 増改築等の終了後6か月以内に、中古住宅に入居していること
  • 令和3年12月31日までに中古住宅に入居していること

    (※) 中古住宅の取得をした日から5か月を経過する日又は新型コロナ税特法の施行の日(令和2年4月30日)から2か月を経過する日のいずれか遅い日。

(3)この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。

(4)取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

(注)この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。

  • イ 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
  • ロ マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分(共有部分)については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
  • ハ 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
  • ニ 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分(専有部分)の床面積によって判断します。

(5)10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅の取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。

一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。

ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

詳しくはコード1225(住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等)を参照してください。

(6)取得した家屋をその居住の用に供した個人が次の期間において、その取得をした家屋及びその敷地の用に供している土地等以外の資産(それまでに住んでいた家屋など)について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条1項(同条3項の規定により適用する場合を除きます。)、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。

  1. 令和2年4月1日以後に譲渡した場合
    その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
  2. 令和2年3月31日以前に譲渡した場合
    その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間

<用語解説>

耐火建築物 「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。
地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準

又は

これに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物
「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物」とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2若しくは等級3であると評価されたもの又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)をいいます。
要耐震改修住宅 要耐震改修住宅とは、個人が居住の用に供する家屋(建築後に使用されたも住宅であって、その床面積の2分の1以上の部分が専ら居住の用に供するものに限る。)で、床面積が50平方メートル以上であることにつき建物登記事項証明書で証明されたもののうち、耐震基準又は経過年数基準に適合するもの以外のものをいいます。

令和元年10月1日から令和2年12月31日までの[住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合]においては、通常10年である控除期間が13年に延長される特例が措置されていますが、新型コロナウイルス感染症等の影響により、控除の対象となる住宅の取得等をした後、その住宅への入居が入居の期限(令和2年12月31日)までにできなかった場合、次の要件を満たすときには、その特例の適用を受けることができます(新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条)。

  • 一定の期日(注)までに、住宅の取得等に係る契約を締結していること
  • 令和3年12月31日までに住宅に入居していること

    (注)新築については令和2年9月末、中古住宅の取得、増改築等については令和2年11月末。
参考・引用元:国税庁「中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

増改築等をした場合の住宅ローン控除の条件

個人が増改築(リフォーム)等をした場合の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためには、新築又は新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の条件に加え、以下の条件を満たしている必要があります。

※平成28年3月31日以前の増改築については、非居住者は住宅ローン特別控除の対象外となります。
※居住用の住宅を複数所有している場合、控除の対象となるのは、主に居住の用に供する1つの住宅に限られます。

(1)自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること。

(注)平成20年以前に増改築等を行い居住の用に供している場合は、自己が所有し、かつ、自己が居住の用に供している家屋について行った増改築等に限られていましたが、平成21年度税制改正により、自己の所有している家屋に増改築等をして、平成21年1月1日以後に居住の用に供した場合(その増改築等の日から6か月以内に居住の用に供した場合に限ります。)についてもこの特別控除の対象とされました。

(2)次のいずれかの工事に該当するものであること。

  • イ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
    (注)
    「建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁(建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。)、柱(間柱を除きます。)、床(最下階の床を除きます。)、はり、屋根又は階段(屋外階段を除きます。)のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。
  • ロ マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事(イに該当するものを除きます。)
  • ハ 家屋(マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。)のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事(イ及びロに該当するものを除きます。)
  • ニ 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事(イ~ハに該当するものを除きます。)
  • ホ 一定のバリアフリー改修工事(イ~ニに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。)
  • ヘ 一定の省エネ改修工事(イ~ホに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後の居住の用に供した場合に限ります。)

(3)増改築等の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

(注1)個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。

(注2)中古住宅を取得した後、その住宅に入居することなく増改築等工事を行った場合の住宅借入金等特別控除については、新型コロナウイルス感染症等の影響によって工事が遅延したことなどにより、その住宅への入居が控除の適用要件である入居期限要件(取得の日から6か月以内)を満たさないこととなった場合でも、次の要件を満たすときは、その適用を受けることができます(新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条)。

  • 一定の期日(※)までに、増改築等の契約を締結していること
  • 増改築等の終了後6か月以内に、中古住宅に入居していること
  • 令和3年12月31日までに中古住宅に入居していること

    (注)中古住宅の取得をした日から5か月を経過する日又は新型コロナ税特法の施行の日(令和2年4月30日)から2か月を経過する日のいずれか遅い日。

(4)この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。

(5)増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に供するものであること。

(注)この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。

  • イ. 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
  • ロ. マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分(共有部分)については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
  • ハ. 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
  • 二. 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

    ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。

(6)その工事費用の額(平成23年6月30日以降に増改築等に係る契約を締結し、その増改築等の費用に関し補助金等の交付を受ける場合はその額を控除した額)が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

(7)10年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金又は債務があること。

一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。

ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

詳しくはコード1225(住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等)を参照してください。

(8)増改築等した家屋をその居住の用に供した個人が次の期間において、その取得をした家屋及びその敷地の用に供している土地等以外の資産(それまでに住んでいた家屋など)について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3 第1項、35条1項(同条3項の規定により適用する場合を除きます。)、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。

  1. 令和2年4月1日以後に譲渡した場合
    その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
  2. 令和2年3月31日以前に譲渡した場合
    その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間

<用語解説>

建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え 「建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁(建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。)、柱(間柱を除きます。)、床(最下階の床を除きます。)、はり、屋根又は階段(屋外階段を除きます。)のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。

参考・引用元:国税庁「増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合の住宅ローン控除の条件

個人で要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためには、以下の条件を満たしている必要があります。

ここでいう耐震基準又は経過年数基準に適合する家屋とは、次のA.又はB.に掲げる住宅をいいます。

A.耐震基準に適合するもの

地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(以下「耐震基準」といいます。)に適合する家屋とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2若しくは等級3であると評価されたもの又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)をいいます。

B.経過年数基準に適合するもの

家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であるものをいいます。

要耐震改修住宅について住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには次の1.〜9.に掲げる全ての要件を満たす必要があります。

  1. 要耐震改修住宅の取得の日までに、同日以後において 耐震基準に適合するための耐震改修を行うことにつき、「建築物の耐震改修計画認定申請書」 などにより一定の申請手続をしていること。
  2. 1. の申請に係る耐震改修の実施により、要耐震改修住宅を居住の用に供する日(その取得の日から6か月以内の日に限ります。)までに、その要耐震改修住宅が耐震基準に適合することとなったことについて、「耐震基準適合証明書」などにより一定の証明がされていること。
  3. 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
  4. 贈与による取得でないこと。
  5. 取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。

    ※個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合、控除の適用対象は主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
  6. この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
  7. 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

    ※この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
    • 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
    • マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分(共有部分)については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
    • 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
    • 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

      ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
  8. 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅の取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。

    一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。

    ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

    詳しくはコード1225(住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等)を参照してください。
  9. 取得した家屋をその居住の用に供した個人が次の期間において、その取得をした家屋及びその敷地の用に供している土地等以外の資産(それまでに住んでいた家屋など)について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条1項(同条3項の規定により適用する場合を除きます。)、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法は37条の9の2)の適用を受けていないこと。
    • 令和2年4月1日以後に譲渡した場合
      その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
    • 令和2年3月31日以前に譲渡した場合
      その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間
参考・引用元:国税庁「要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合(住宅借入金等特別控除)

この他にもマイホームの取得や増改築などしたときに、一定の要件を満たすことで受けることのできる住宅ローン控除について、更に詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「マイホームの取得や増改築などしたとき」をご覧ください。

住宅ローン控除が適用されないケース

住宅ローン控除の適用条件は、取得した家の種類などによって異なります。ここでは、住宅ローン控除が適用されない一般的な例をまとめてみました。

  1. 住宅取得の日から6か月以内に居住の用に供していない。
  2. 適用を受ける各年の12月31日まで引き続きその住宅に住んでいない。
  3. 住宅ローン控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円を超える場合。
  4. 新築又は取得した住宅の床面積が50平方メートル未満の場合。
    ※2021年の税制改正により、床面積が40平米以上の物件であれば住宅ローン控除が認められるようになりました。
  5. 床面積の2分の1以上の部分が専ら自分で居住の用に供しない。
  6. 住宅ローンの返済が10年未満。
  7. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税特例や住宅ローン控除とは別の適用を受けている。
上記の適用が受けられない条件の他にも、住宅ローン控除の申請を取得から5年以上経過してしうと、一切の還付を受けることができません。5年以内であればさかのぼって還付を受けることができます。

2年目以降に住宅ローン控除の申請を忘れてしまった場合は、会社員であれば、再度年末調整をしてもらうことで(翌年1月末までに)修正することができます。または自分で確定申告することで申請することができます。

住宅ローン控除の必要書類

サラリーマンなどの給与所得者であれば、住宅ローン控除の2年目以降は年末調整で対応できます。ただし、1年目は確定申告が必要です。住宅ローン控除の確定申告に必要な書類は新築住宅、中古住宅の取得又は増改築等によって変わります。

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除に必要な書類

住宅ローン控除の適用を受けるための手続きは、初年度と2年目以降で異なります。まず、控除を受ける初年度は、確定申告書に必要事項と下記の書類を添付して、納税者の居住地の所轄税務署長に提出する必要があります。

(1)敷地の取得に係る住宅借入金等がない場合

  • イ 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
  • ロ 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
    ※平成27年分以前の申告では、この控除を受ける者の住民票の写し(マイナンバー(個人番号)が記載されていないもの)も必要です。
  • ハ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等(※)で次のことを明らかにする書類
    • (イ) 家屋の新築又は取得年月日
    • (ロ) 家屋の取得対価の額
    • (ハ) 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
    • (ニ) 家屋の取得等が特定取得又は特別特定取得に該当する場合には、その該当する事実(平成26年分以後の居住分に限ります。)

      ※ 住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。
〇居住の用に供した年が令和元年10月1日から令和2年12月31日までの場合は、新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります(新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条)。

入居時期に関する申告書兼証明書(控除期間13年間の特例措置用)
(注)この申告書兼証明書については、国土交通省が定めた様式を国税庁ホームページにおいて掲載しています。

(2)敷地の取得に係る住宅借入金等がある場合
上記(1)で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。
  • イ 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地の取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類

    ※住宅の敷地の取得に関し補助金等の交付を受けているときは、交付を受けている補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、その特例に係る住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。
  • ロ 敷地の購入に係る住宅借入金等が次の(イ)から(ハ)までのいずれかに該当するときは、それぞれに掲げる書類
    • (イ)家屋の新築の日前2年以内に購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等(No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4(10)に掲げる借入金又は債務)であるとき 次のⅰ又はⅱの別に応じてそれぞれに掲げる書類

      ⅰ. 金融機関、地方公共団体又は貸金業者(No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4(10)イの貸金業者)からの借入金 家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類(上記(1)のハの書類により明らかにされている場合は不要です。)

      ⅱ. 上記以外の借入金(No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4(10)ロ、ハに掲げる者からの借入金) 家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類(上記(1)のハの書類により明らかにされている場合は不要です。)又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその貸付けをした者若しくはその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類

    • (ロ)家屋の新築の日前に3か月以内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等(No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4(11)に掲げる借入金又は債務)であるとき 敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において3か月以内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類(イの書類で明らかにされている場合は不要です。)

    • (ハ)家屋の新築の日前に一定期間内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等(No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4(12)に掲げる借入金)であるとき 敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において一定期間内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類(イの書類で明らかにされている場合は不要です。)

(3)認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合
上記(1)又は(2)に該当する場合の書類に加え、次の区分に応じたそれぞれの書類が必要です。
  • イ 認定長期優良住宅
    • (イ) その家屋に係る長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
      なお、長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けた場合は変更認定通知書の写し、認定計画実施者の地位の承継があった場合には認定通知書及び地位の承継の承認通知書の写しが必要です。
    • (ロ) 住宅用家屋証明書若しくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書
  • ロ 低炭素建築物
    • (イ) その家屋に係る低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し
      なお、低炭素建築物新築等計画の変更の認定を受けた場合は低炭素建築物新築等計画変更認定通知書の写しが必要です。
    • (ロ) 住宅用家屋証明書若しくはその写し又は認定低炭素住宅建築証明書
  • ハ 低炭素建築物とみなされる特定建築物
    特定建築物用の住宅用家屋証明書

    〇新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります(新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条)。

    入居時期に関する申告書兼証明書(控除期間13年間の特例措置用)
    (注)この申告書兼証明書については、国土交通省が定めた様式を国税庁ホームページにおいて掲載しています。
(注)給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付又は確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

参考・引用元:国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除に必要な書類

住宅借入金等特別控除の申請手続きは、初年度と2年目以降で異なります。初年度は、必要事項を記載した確定申告書と以下の書類を納税者の住所地の地方税務署長に提出する必要があります。

  1. 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
  2. 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
    ※平成27年分以前の申告では、この控除を受ける者の住民票の写し(マイナンバー(個人番号)が記載されていないもの)も必要です。
  3. 家屋の登記事項証明書(注)
    (注) 敷地の取得に係る借入金がある場合は敷地の登記事項証明書も必要です。
  4. 売買契約書の写し等で、家屋(敷地の取得に係る借入金がある場合は敷地を含む。)の取得年月日、取得対価の額、家屋の床面積が50平方メートル以上であること及び家屋の取得等が特定取得又は特別特定取得に該当する場合にはその該当する事実を明らかにする書類

    ※住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、その補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。
  5. 該当する中古住宅に当たる場合で、その住宅借入金等が債務の承継に関する契約に基づく債務であるときは、その契約に係る契約書の写し
  6. 該当する家屋については、次のイからハまでのいずれかの書類
    • イ 耐震基準適合証明書(その家屋の取得の日前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限ります。)・・・建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人が作成。
    • ロ 建設住宅性能評価書の写し(その家屋の取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるものに限ります。)・・・登録住宅性能評価機関が作成。
    • ハ 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)に係る付保証明書・・・住宅瑕疵担保責任保険法人が作成。
  7. 上記2(1)ロ(ハ)に該当する家屋については、その家屋に係る耐震改修に係る次の(イ)から(ホ)の書類などで、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をしたこと、居住の用に供した日までに耐震改修により耐震基準に適合することとなったこと、耐震改修をした年月日及び耐震改修に要した費用の額を明らかにするもの
    • (イ)建築物の耐震改修計画の認定申請書の写し及び耐震基準適合証明書
    • (ロ)耐震基準適合証明申請書の写し(家屋の引渡しまでに申請が困難な場合は仮申請書の写し)及び耐震基準適合証明書
    • (ハ)建設住宅性能評価申請書の写し(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)についての評価に限ります。)(家屋の引渡しまでに申請が困難な場合は仮申請書の写し)及び建設住宅性能評価書の写し
    • (ニ)既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書の写し及び既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約に限ります。)
    • (ホ)請負契約書の写し
      ※その住宅の耐震改修に関し補助金等の交付を受けているときは、その補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。
〇新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります(新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条)。

(注)これらの申告書兼証明書については、国土交通省が定めた様式を国税庁ホームページにおいて掲載しています。

(注)給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付又は確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

参考・引用元:国税庁「中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

増改築等をした場合の住宅ローン控除に必要な書類

  1. 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
  2. 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
    ※平成27年分以前の申告では、この控除を受ける者の住民票の写し(マイナンバー(個人番号)が記載されていないもの)も必要です。
  3. 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事の工事の場合は、その工事に係る建築確認済証の写し、検査済証の写し又は増改築等工事証明書

    増改築等をした場合の住宅ローン控除の条件のB.b.〜f.までの工事の場合は、その工事に係る増改築等工事証明書
  4. 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等(※)で、増改築等をした年月日、その費用の額、増改築等をした家屋の床面積及び家屋の増改築等が特定取得又は特別特定取得に該当する場合にはその該当する事実を明らかにする書類

    ※住宅の増改築等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

〇新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります(新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条)。

《新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条の適用を受ける場合》

  • 入居時期に関する申告書兼証明書(既存住宅の取得後増改築等を行った場合用)

    《[住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合]においては、通常10年である控除期間が13年に延長される特例が措置されていますが、新型コロナウイルス感染症等の影響により、控除の対象となる住宅の取得等をした後、その住宅への入居が入居の期限(令和2年12月31日)までにできなかった場合でも、次の要件を満たすときには、その特例の適用を受けることができます(新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条)》
  • 入居時期に関する申告書兼証明書(控除期間13年間の特例措置用)
※これらの申告書兼証明書については、国土交通省が定めた様式を国税庁ホームページにおいて掲載しています。

※給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付又は確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

参考・引用元:国税庁「増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合の住宅ローン控除に必要な書類

  1. 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
  2. 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
    ※平成27年分以前の申告では、この控除を受ける者の住民票の写し(マイナンバー(個人番号)が記載されていないもの)も必要です。
  3. 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等(※)で、次のことを明らかにする書類
    • イ 要耐震改修住宅を取得したこと
    • ロ 要耐震改修住宅を取得した年月日
    • ハ 要耐震改修住宅の取得対価の額
    • ニ 要耐震改修住宅の床面積が50平方メートル以上であること
    • ホ 要耐震改修住宅の取得等が特定取得又は特別特定取得に該当する場合には、その該当する事実
  4. その家屋に係る耐震改修に係る次の(イ)から(ホ)の書類などで、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をしたこと、居住の用に供した日までに耐震改修により耐震基準に適合することとなったこと、耐震改修をした年月日及び耐震改修に要した費用の額を明らかにするもの(※)

    ※住宅の取得等又はその住宅の耐震改修に関し補助金等の交付を受けているときは、交付を受けた補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。
    • (イ)建築物の耐震改修計画の認定申請書の写し及び耐震基準適合証明書
    • (ロ)耐震基準適合証明申請書の写し(家屋の引渡しまでに申請が困難な場合は仮申請書の写し)及び耐震基準適合証明書
    • (ハ)建設住宅性能評価申請書の写し(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)についての評価に限ります。)(家屋の引渡しまでに申請が困難な場合は仮申請書の写し)及び建設住宅性能評価書の写し
    • (二)既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書の写し及び既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約に限ります。)
    • (ホ)請負契約書の写し

      〇新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります(新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条)。

      入居時期に関する申告書兼証明書(控除期間13年間の特例措置用)

      ※これらの申告書兼証明書については、国土交通省が定めた様式を国税庁ホームページにおいて掲載しています。

      ※1 給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付又は確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

      ※2 家屋とともに購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等についてこの控除を受ける場合は、上記のほかに提出が必要な書類がありますので、コード1213の5(2)を併せてご確認ください。
  5. 住宅借入金等が債務の承継に関する契約に基づく債務である場合はこの契約に係る契約書の写し

  6. 参考・引用元:国税庁「要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合(住宅借入金等特別控除)

税額控除のメリット

住宅ローン控除は、「税額控除」の一種です。税額控除とは、正式には「所得税額の特別控除」と呼ばれ、最終的に決定した税金額から差し引かれる控除のことです。

一方、誰でも受けられる基礎控除などは「所得控除」と呼ばれるもので、税額計算の途中で差し引かれるので、30万円の控除があったとしても、税金として安くなるのは、控除額に税率を掛けた金額になります。

所得控除と税額控除で節税できる金額の違い

下の表の税率と控除額を参考に、年間所得300万円の場合の所得税額(各種控除なし)の金額を計算してみましょう。

<所得税の速算表>

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 479万6,000円

所得控除額・税額控除がない場合
課税される所得金額 × 税率 - 控除額 = 所得税額
3,000,000円 × 10% - 97,500円 = 202,500円(a.)
参考:国税庁「所得税の税率

次に、所得控除や税額控除額が20万円だった場合の所得税額を計算してみます。

所得控除額が20万円の場合(基礎控除、社会保険料控除、医療控除など)
(課税される所得金額 - 所得控除) × 税率 - 控除額 = 所得税額
(3,000,000円-200,000円) × 10% -97,500円 = 182,500円(b.)

(a.) - (b.) = 節税額
202,500円 - 182,500円 = 20,000円

税額控除が20万円の場合(住宅ローン控除、寄附金控除、配当控除など)
課税される所得金額 × 税率 - 控除額 - 税額控除 = 所得税額
3,000,000円 × 10%-97,500円-200,000円 =2,500円(c.)

(a.) - (c.) = 節税額
202,500円 -2,500円 =200,000円

上記を比較すると、税額控除のほうが18万円も節税額が多く、住宅ローン控除の節税効果が大きいことがわかります。ちなみに、住宅ローン控除額のほうが所得税額より大きい場合は、翌年度の個人住民税から控除されることになります。

参考:総務省「新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。

ただし、住民税からの控除額は、所得税の課税総所得金額等の額の7%または136,500円のいずれか小さい方が上限となります。

令和2年分住宅ローン控除の確定申告書の書き方や計算方法

確定申告書と一緒に提出する、住宅ローン控除専用書類の書き方をご紹介します。

【(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面】

令和2年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面


【(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 二面】
令和2年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 二面

引用元:国税庁「令和02年分 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

新築又は購入した家屋等に係る事項

令和2年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面|新築又は購入した家屋等に係る事項


居住開始年月日:入居日を入れます。
取得対価の額:契約書を見て記入しますが、建物は消費税込み、土地は消費税が非課税です。
総(床)面積:登記事項証明書を元に記入します。
うち居住部分の(床)面積:事務所などとして使用している部分がなければ「100.00」です。

家屋や土地等の取得対価の額

令和2年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面|家屋や土地等の取得対価の額


あなたの持分に係る取得対価の額等:共有者がいなければ「取得対価の額」と同じものを記入します。

居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高

令和2年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面|居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高


新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高:「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を見て書き入れます。

(2)と(5)のいずれか少ない方の金額:「あなたの持分に係る取得対価の額等」と「新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高」の少ないほうの額です。諸経費の分などを含めて借り入れている場合は、住宅ローン控除の対象となるのは取得金額までです。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額

令和2年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面|(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額


同計算明細書二面の該当する計算式を基に、番号と二面に記入した計算に基づいて「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額」を書き入れます。

控除証明書の交付を要しない場合

令和2年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面|(特定増改築等)


欄に〇をつけると、控除証明書が税務署から発行されません。翌年分以後に年末調整で控除を受けるためには〇で囲わないようにします。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額は年末のローン残高の1%ですが、これは上限額であり、実際には1%を控除できる人は多くありません。なぜそうなるのか、控除額の計算について解説します。

<計算条件>
年末時点のローン残高:3,000万円
税込年収:400万円
所得税額:10万円
住民税:14万円

最大控除額は年末時点のローン残高の1%
3,000万円×0.01=300,000円

1. 所得税から控除

まずは所得税から住宅ローン控除額を引きます。
所得税額100,000円 - 住宅ローン控除300,000円 = -200,000円(住宅ローン控除残額)

2. 所得税から控除しきれない額は住民税から控除

所得税から控除しきれない分を住民税から控除する場合は、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または136,500円のうち小さいほうの額が上限になります。

今回の場合、課税総所得金額の7%で400万円×0.07=280,000円となり、136,500円のほうが額が小さいため、住民税からの控除最大額は136,500円が採用されます。

住民税140,000円 - 136,500円 = 3,500円(住民税支払額)
所得税分100,000円 + 住民税分136,500円 = 236,500円(総控除額)


元々の住宅ローン控除額である300,000円のうち、236,500円が控除できました。差額の63,500円は翌年に繰り越すことはできません。このように、控除可能額と実際の控除額では差ある場合があります。

さらに節税を意識している方は、例えば、配偶者が共働きでそれぞれが所得税と住民税を払っている場合、別々にローンを組んだり、連帯債務形式でローンを組んでそれぞれが住宅ローン控除を受ける方法もあります。

「確定申告書」の住宅ローン控除に関わる部分の書き方

確定申告書(A・Bとも)の第一表には、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に基づき、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額」を記入します。

第二表の「特例適用条文等」の欄では、例えば2021年(令和3年)1月1日の住宅の取得は消費税が10%の「特定取得(※)」に該当するので、「令和3年1月1日居住開始(特定)」と書きます。長期優良住宅や低炭素住宅の場合には、「令和3年1月1日居住開始(特定)」の前に〇で囲んだ「認」と書き加えます。

※「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。

なお、次の場合には、特定取得に該当しませんのでご注意ください。

  • 住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、5%の税率により課されるべき消費税額等である場合
  • 個人間の売買契約により住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等がない場合
参考・引用元:確定申告書等作成コーナー「特定取得とは

【確定申告書A第一表】
確定申告書A【令和元年分以降用】第一表(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額


【確定申告書A第二表】
確定申告書A【令和元年分以降用】第二表(特定増改築等)特例適用条文等

引用元:国税庁「確定申告書A【令和元年分以降用】

そのほかの住宅ローン控除

住宅を新築や購入、増改築だけでなく、住宅ローン控除を受けることができる場合があります。紹介していきます。

1. 住宅取得資金贈与を受けた場合の住宅ローン控除

住宅の取得資金として、2015年(平成27年)1月1日~2021年(令和3年)6月30日までの間に、住宅取得資金のために親や祖父母から贈与を受けた場合一定の限度額まで贈与税が非課税となります。

住宅取得資金の贈与を受けた後、住宅取得のために住宅ローンを借りて住宅を取得した場合、借入額と贈与額の合計が住宅購入価格以下となる場合は、住宅ローン控除が適用されます。

<住宅取得資金贈与を受けた場合の住宅ローン控除計算シミュレーション>

① 購入価格4,500万円、住宅取得資金贈与額700万円、住宅ローン借入額3,000万円の場合
700万円 + 3,000万円 = 3,700万円 < 4,500万円

住宅取得資金贈与額と住宅ローン借入額の合計が購入価格を下回るため、住宅ローン借入額全額が住宅ローン控除の対象となります。

② 購入金額4,500万円、住宅取得資金贈与額1,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合
1,000万円 + 4,000万円 = 5,000万円 > 4,500万円

住宅取得資金贈与額と住宅ローン借入額の合計が購入金額を上回るため、住宅ローン借入額全額が住宅ローン控除の対象にはなりません。

この場合
1)住宅借入金の金額(4,000万円)
2)住宅購入金額(4,500万円)から住宅取得資金贈与額(1,000万円)を差し引いた金額(3,500万円)

1) 2) のいずれか少ないほうが住宅ローン控除の対象となるため、2) の3,500万円 が控除対象の金額になります。

参考:国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

2. 借換えをした場合の住宅ローン控除

住宅ローンを借換えた場合、以下の2つの要件を満たしている場合に限り、住宅ローン控除を受けることができます。

  • 新たに借り入れた住宅ローンが当初の住宅ローンの返済にあてられることが明らかである
  • 新たに借り入れた住宅ローンの借入期間が10年以上あるなど、住宅ローン控除の要件を満たしている
新たに借り入れた住宅ローンの残高が、当初の住宅ローンの借り換え直前の残高以下であれば、新たに借り入れた住宅ローンの年末残高が住宅ローン控除の対象となります。ただし、新たに借り入れた住宅ローン控除の額のほうが大きい場合は、次の計算式になります。
計算式

借換えを行った場合は、当初の住宅ローン控除期間の残りの期間が適用期間となります。

借換えを行った場合の住宅借入金等の年末残高

借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合は、次の金額が控除対象となる住宅ローン等の年末残高となります。

例えば
A = 借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B = 借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C = 借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高
とすれば、
(1)A≧Bの場合:対象額=C
(2)A<Bの場合:対象額=C×A/B
となります。

参考・引用元:国税庁「住宅ローン等の借換えをしたとき

3. リフォームした場合の住宅ローン控除

リフォームの場合、住宅ローン控除の代わりに利用できる「省エネ改修」「バリアフリー改修」「三世代同居改修(同居対応改修)」という減税制度があります。

いずれも、2021年12月31日までに居住開始となる物件が対象で、5年間控除を受けることができます。

省エネ改修に係る所得税額の特別控除(ローン型減税・住宅ローン減税)

個人が、償還期間が一定期間以上の住宅ローンを借りて、自己の居住の用に供する家屋について一定の省エネ改修工事を含む増改築等工事を行った場合、所得税額の控除を受けることが出来ます。

※投資型減税、ローン型減税、住宅ローン減税のいずれか選択制となります。
※適用期限:平成20年4月1日~令和3年12月31日

【所得税のローン型減税(5年以上の住宅ローンが対象)】

  1. 特定断熱改修工事等に係る借入金(上限:250万円):年末残高の2%を5年間税額控除
  2. 1以外の増改築等(断熱改修工事等を含む)に係る借入金:年末残高の1%を5年間税額控除
    (ただし、控除対象となる1及び2における借入金額の上限は合計 1,000万円)

【所得税の住宅ローン減税(10年以上の住宅ローンが対象)】
第6号工事(省エネ改修工事)を含む増改築等に係る借入金(上限:4,000万円)の年末残高の1%を10年間税額控除

参考・引用元:国土交通省「省エネ改修に係る所得税額の特別控除(ローン型減税・住宅ローン減税)

バリアフリー改修に係る所得税額(ローン型減税・住宅ローン減税)の特別控除

一定の個人が、償還期間が一定期間以上の住宅ローンを借りて、自己の居住の用に供する家屋について一定のバリアフリー改修工事を含む増改築等工事を行った場合、所得税額の控除を受けることが出来ます。

※投資型、ローン型減税、住宅ローン減税のいずれか選択制となります。
※適用期限:平成19年4月1日~令和3年12月31日

【所得税のローン型減税(5年以上の住宅ローンが対象)】

  1. バリアフリー改修工事に係る借入金(上限:250万円まで。ただし、平成26年3月31日までに居住の用に供した場合は200万円まで。):年末残高の2%を5年間税額控除
  2. 1以外の増改築等に係る借入金:年末残高の1%を5年間税額控除
    (ただし、控除対象となる1及び2における借入金額の上限は合計 1,000万円)

【所得税の住宅ローン減税(10年以上の住宅ローンが対象)】
バリアフリー改修工事を含む増改築等に係る借入金の年末残高の1%を10年間税額控除
(控除対象となる借入金額の上限は以下の表のとおり。)

参考・引用元:国土交通省「バリアフリー改修に係る所得税額(ローン型減税・住宅ローン減税)の特別控除

同居対応改修に係る所得税額の特別控除(ローン型減税)

個人が、償還期間が5年以上の住宅ローンを借りて、自己の居住の用に供する家屋について一定の同居対応改修工事を含む増改築等工事を行った場合、所得税額の控除を受けることができます。

※投資型、ローン型減税のいずれか選択制となります。
※適用期限:平成28年4月1日~平成33年12月31日

【所得税のローン型減税(5年以上の住宅ローンが対象)】

  1. 同居対応改修工事に係る借入金:年末残高の2%を5年間税額控除(上限:250万円まで)
  2. 1以外の増改築等に係る借入金:年末残高の1%を5年間税額控除(ただし、控除対象となる1及び2における借入金額の上限は合計1,000万円)
参考・引用元:国土交通省「同居対応改修に係る所得税額の特別控除(ローン型減税)

リフォームした場合の住宅ローン控除額の計算方法

A×2%+(B-A)×1%=控除額
※控除額の最高額は125,000円

A:増改築等に対する住宅借入金の年末残高の合計のうち、リフォームに要した工事費用額に相当する金額(限度額250万円)
B:増改築等に対する住宅借入金の年末残高の合計額(最高1,000万円)

例えば、増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計が700万円(B)、リフォームに要した工事費用の合計額が200万円(A)の場合の控除額は

200万円 × 2% + (700万円 - 200万円)× 1% = 90,000円
となります。

これらのリフォーム減税には、現金で支払った人のための投資型減税制度もあります。該当するリフォームを行う場合は、要件を確認して、どちらがお得なのか比較してみましょう。

参考:住宅リフォーム推進協議会┃リフォームの減税制度

まとめ

確定申告での住宅ローン控除の手続きは、1年目は少し煩雑ですが、年末調整で済む2年目からは比較的簡単になります。必要書類は早めに準備し、わからないことがあれば税務署で質問するなどして、余裕を持って手続きを進めましょう。

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【2022年版】e-Taxでネットで確定申告:PC・スマホでのやり方とメリットまとめ

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