確定申告の基礎知識

家賃収入も確定申告が必要?節税方法や必要書類について解説

最終更新日:2023/03/03

家賃収入も確定申告を!節税方法から確定申告に必要な書類まで

家賃収入が年間20万円以上となる場合は確定申告が必要です。経費の対象となるものとならないものを正しく理解・計上し、確定申告することで節税につながります。

本記事では、家賃収入がある人の確定申告の手順について解説します。家賃収入に関わる税金や経費計上できるものについてもまとめました。

目次

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家賃収入が年間20万円以上ある場合は確定申告が必要

家賃収入の所得区分は「不動産所得」にあたります。不動産所得の金額が年間で20万円以上であれば確定申告が必要です。所得とは、収入から経費を差し引いた金額を指します。税法上、所得は10種類に分けられています。

入居時の礼金や、契約更新時の更新料がある場合はその分も家賃収入に含まれます。不動産所得が年間20万円以下の場合は確定申告は不要ですが、確定申告を行うことでメリットとなることもあります。

たとえば、不動産所得は総合課税に分類されているため、損益通算を行うことができます。損益通算とは、ほかの所得と合算した金額で所得税額を算出できる制度です。

損益通算を行うことで、不動産所得がマイナスになってしまった場合でも、給与所得などのほかの所得と合算ができ、所得税額を下げることができます。所得税額が下がれば納付する税金も減額し、節税につながります。

単に家賃収入が年間20万円以上かだけでなく、自身の所得をすべて確認し、確定申告を行うかどうか判断しましょう。

家賃収入にかかる税金とは

ここでは、家賃収入にかかる税金や、その計算方法について解説します。

家賃収入には所得税と住民税が課せられる

所得税

まず、所得税は以下の計算式で算出します。

家賃収入にかかる所得税の計算式

家賃収入にかかる所得税 =
不動産所得(収入金額 ー 必要経費)× 所得税率

所得税率は累進課税制度が採用されているため、課税対象となる所得金額によって異なります。課税対象となる所得金額は以下の計算式で算出します。

課税所得金額の計算式

課税所得金額=
給与所得 + 不動産所得 ー 各種控除(*)
(*)青色申告をしている場合には、各種控除に青色申告特別控除を含むことができる


出典:国税庁「所得税の税率」

住民税

住民税は地方税のひとつで、1月1日時点で住民登録をしていた都道府県や市区町村の自治体に対して納める税金です。

住民税は、所得金額をもとに算出されます。基本的には道府県民税4%、市町村民税6%を足した10%程度ですが、超過課税を徴収している自治体もあるため、多少の地域差が発生する場合があります。

また、居住用の家賃収入は課税されませんが、オフィスや店舗の家賃など、事業用の家賃収入が1,000万円以上となる場合には消費税も課せられます。

【関連記事】
個人事業主にかかる税金は何種類? 課税される条件と計算方法

家賃収入がある物件では住宅ローン控除は適用できない

住宅ローン控除を受けるには、新築・未使用(建築後使用されていない)の住宅を所有し、その住宅に住んでいることが条件とされています。

家賃収入を得ている物件は第三者に営利目的で貸し出しているため、住宅ローン控除は適用されません。ただし、自宅としても使用している賃貸物件の場合、自宅として使用している部分の住宅ローン控除は可能です。

【関連記事】
住宅ローン控除の対象とは?計算方法や確定申告の方法まとめ

家賃収入で経費にできるもの

家賃収入で発生した必要経費を把握し計上することで不動産所得を減らし、所得税を抑えることができます。

ここでは、節税につながる必要経費として計上できるものを勘定科目別に解説します。

租税公課

租税公課とは、国や地方に納める税金(租税)と公共団体へ納める会費や罰金など(公課)を合わせた勘定科目です。租税公課で経費の対象となる代表的なものを紹介します。

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋を所有することで毎年課される税金です。

毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対し、自身の居住地の地方自治体より年度初めに納付通知書が送られます。納付は年4回の分割払いか、一括払いかを選ぶことができます。

都市計画税

地方税法により、市街化区域にある土地や建物に対して下水道や生活道路などの整備、拡充を目的として市町村が課すことができる税金です。固定資産税とは違い、全ての土地や建物が対象ではなく、市街化区域内の土地、建物に対して課税されます。

登録免許税

登録免許税は、所有権保存登記や移転登記などの不動産登記をする際に課税される税金です。登記申請の際に納付します。登記料と呼ばれることもあります。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物の取得や増改築の際に一度だけかかる税金です。事業用として使用する場合は経費にできます。

個人事業税

個人事業税は都道府県に納付する税金で、前年度の所得が290万円以上ある場合に発生します。確定申告を行っている場合は住所を管轄する税務署から納付書が送られます。

保険料

火災保険・地震保険・施設賠償保険など自身で負担した保険料は、その年にかかった保険料分のみ経費として計上できます。

建物の維持に必要な費用

建物の維持に必要な、管理費や共益費、修繕費も経費として計上できます。

ただし、耐震補強やフルリノベーションなど、現在の建物の価値を高めたり、建物の寿命を延ばしたりするような工事は修繕費ではなく、「固定資産税」の対象になります。

減価償却費

土地以外の建物や備品、車などの月日の経過とともに価値が下がる固定資産を「減価償却資産」といいます。

減価償却資産の取得費用は、取得した年に全額経費となるのではなく、減価償却資産の耐用年数の期間中に分割して減価償却費として経費計上します。

資産によって耐用年数と償却率が定められており、建物であれば木造や鉄筋コンクリートなど、構造などに応じて耐用年数や償却率が変動します。

【関連記事】
確定申告前に知っておきたい減価償却費とその計算方法

その他

自身の所有する物件の入居者関連の管理を行う会社へ支払う賃貸管理代行手数料や、確定申告や登記申請の代行を専門家に依頼した際の報酬も経費として計上できます。

また、物件の管理や契約に関わる交通費や水道光熱費、借入金の利子なども経費計上が可能です。

しかし、経費のために必要以上に出費を多くするなどの行き過ぎた節税は、所得税の還付金額以上の出費となってしまい、かえって損をしてしまう場合があります。

また、経費が多くなることで所得が少額であったり、マイナスの年が続いてしまったりすると金融機関からの融資が受けづらくなる可能性もあるため注意しましょう。

家賃収入で経費として扱うことができないもの

借入金のうち「元本分」

借入金の利子は経費として計上できますが、元本の返済分については経費として扱うことができません。

所得税・住民税

所得税や住民税といった所得にかかる税金は租税公課に含まれないため、経費計上はできません。


出典:国税庁「確定申告書等作成コーナー よくある質問」

プライベートと判別が難しいもの

スーツやカバンなど、プライベートでも使用する可能性が高い物に関しては、事業を行うために購入した場合でも、明らかに区分することが難しいとされ、経費計上はできません。

賃貸経営に関わらない私生活に発生した交通費・通信費・自宅の修繕費など

プライベートの外出に発生した交通費やインターネット回線の利用料、自宅の修繕についても事業とは関係がないため、経費として扱うことができません。

しかし、自宅としても使用している賃貸物件や、個人と仕事兼用でインターネットを利用しているなど、1つの項目に対して賃貸経営と個人的に利用した費用が混在している場合は、賃貸経営分のみ経費として計上できます。この場合は「家事按分」をして、事業にかかった分の費用を算出する必要があります。

【関連記事】
個人事業主が経費にできるもの・できないもの 確定申告で使う勘定科目もあわせて解説

家賃収入の確定申告方法

確定申告には申告方法や所得の種類によって必要な書類が異なります。ここでは、家賃収入の確定申告をする方法や必要書類について解説します。

1.申告方法を決める

確定申告の申告方法には青色申告と白色申告があります。

青色申告をするためには、事前に「開業届」と「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出しなければなりません。この届出をしなければ自動的に白色申告になります。

青色申告は事前に届出をしたり、会計知識の必要な複式簿記での記帳が必要だったり、手続きが煩雑ですが、その分さまざまな節税メリットを受けることができます。

白色申告は青色申告のような節税メリットは少ないものの、事前の手続きもなく、帳簿づけも簡易なため、会計知識がなくても問題ありません。

それぞれの特徴を把握して、自身に合った申告方法を決めましょう。

【関連記事】
青色申告と開業届の基礎知識!青色申告のメリットと白色申告との違い

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2.確定申告に必要な書類を揃える

確定申告書を作成する際に、必要な数字を導き出すための根拠として事前に以下の書類を準備しておきましょう。

入手先・送付元事前に準備しておくべき書類
勤務先・源泉徴収票
不動産会社・不動産売買契約書
・売渡精算書(不動産を売買した際の費用明細が分かるもの)
・譲渡対価証明書(マンションを土地と建物に按分した際の割合を示すもの)
・家賃送金明細書
・賃貸契約書
融資元借入金の返済予定表
修繕を請け負った会社
(修繕した場合)
・修繕の見積書
・修繕の請求書
・修繕の領収書
地方自治体 ・固定資産通知書
・火災保険、地震保険などの証券
・そのほか、管理費や修繕積立金がわかる通帳など

上記は正確な収入や経費を計算するために必要な書類です。契約時や入居時など、すでに送付されていて手元にある書類もあるため、関連する書類は事前にひとつにまとめて保管しましょう。

3.確定申告書類の作成・提出

家賃収入の確定申告には、以下の書類の作成・提出が必要です。

家賃収入の確定申告に必要な書類

  • 確定申告書
  • 不動産所得用の青色申告決算書(青色申告の場合のみ)
  • 不動産所得用の収支内訳書(白色申告の場合のみ)

これらの書類は、税務署の窓口や国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーで入手できます。前述の書類を用意の上、申告書類の作成を行います。

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確定申告の提出期限

提出期限は、原則翌年の2月15日から3月15日までの1ヶ月間です。

期限内に申告しなかった場合は無申告加算税、税金の納付が遅れた場合には延滞税が加算されてしまうため、余裕をもって準備を進めることが大切です。

出典:国税庁「確定申告を忘れたとき」

【関連記事】
確定申告期間はいつからいつまで? 納税期限もまとめて解説
確定申告しないとどうなるの? 無申告のペナルティと対処法を解説

まとめ

家賃収入がある場合の確定申告の手順や、節税になる経費計上について解説しました。用意しておく書類や経費の項目が多くありますが、事前に用意できるものや確認できることなど、確定申告に向けて少しずつ準備していきましょう。

確定申告を簡単に終わらせる方法

確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。どちらを選択するにしても、期限までに正確な内容の書類を作成し申告しなければいけません。

確定申告書を作成する方法は手書きのほかにも、国税庁の「確定申告等作成コーナー」を利用するなどさまざまですが、会計知識がないと記入内容に悩む場面も出てくるでしょう。

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3.〇✕形式の質問に答えると、各種控除や所得税の金額を自動で算出できる!

各種保険やふるさと納税、住宅ローンなどを利用している場合は控除の対象となり、確定申告することで節税につながる場合があります。控除の種類によって控除額や計算方法、条件は異なるため、事前に調べなければなりません。

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よくある質問

家賃収入がある会社員は確定申告が必要?

家賃収入の所得区分は「不動産所得」にあたります。会社で年末調整を行っている会社員であっても、不動産所得の金額が年間で20万円以上である場合は、確定申告をする必要があります。詳しくはこちらで解説しています。

家賃収入がある場合の確定申告のやり方は?

まず、確定申告を青色申告で行うか白色申告で行うかを決めます。次に「不動産売買契約書」や「家賃送金明細書」、「賃貸契約書」や「青色申告決算書」といった必要書類を用意し、確定申告書と一緒に税務署に提出します。詳しくはこちらで解説しています。

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