確定申告の基礎知識

不動産投資はかしこく節税して確定申告を

不動産投資と確定申告

将来に備え不動産投資をしている方は、節税対策を行っていますか?
せっかく投資をしているのですから、税金で多くの利益を持っていかれてしまうのではもったいないです。
今回は、不動産投資の節税対策と確定申告のポイントについて紹介します。

目次

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不動産投資にかかる税金

不動産投資によって得た利益は、次の計算式で税金を算出します。

所得税額=(不動産投資における総収入金額ー必要経費)×所得税率ー控除額

この式から分かるように、必要経費が大きければ大きいほど、節税につなげることができます。

必要経費の種類

ここでは、不動産投資に関する必要経費について紹介します。

・租税公課
土地・建物に課せられる、固定資産税、都市計画税など。

・修繕費
建物の維持管理、原状回復にかかる内装工事費用。ただし、建物自体の価値を上げるような工事費用は固定資産税になります。

・減価償却費
建物の取得費用を、耐用年数に応じて毎年費用計上することができます。

・損害保険料
不動産投資している建物が、火災保険・地震保険などに加入していれば、その保険料を計上することができます。

・管理費
入居者の募集や、建物の管理をしてくれる会社に対し払う費用。

・交通費
物件を見にいくのにかかった交通費や、不動産投資セミナーに出席するのにかかった交通費などが対象です。

・新聞、図書などにかかった費用
不動産の動向を知るために購読している新聞費用や、不動産投資に関係する本などが対象です。

この他にも、不動産所得を得るためにかかった費用であれば、必要経費として計上することが可能です。

事業的規模の場合

不動産貸付は、事業的規模であれば所得金額の計算が通常と異なるケースがあります。
不動産貸付が事業として扱われているかどうかは、次のいずれかの基準で判断します。

・アパート、マンション等において、賃貸できる独立した部屋が概ね10室以上あること
・賃貸できる家屋においては5棟以上あること

事業として判断された場合、それ以外の場合との計算上の違いは以下の通りです。

・事業的規模であれば、不動産の取り壊しなどによる資産損失の場合、損益となった分すべてを必要経費として計上することができる。
・事業的規模であれば、賃料回収不可になった場合、貸倒金をすべて必要経費に計上することができる。
・事業的規模の場合のみ、青色事業専従者給与又は白色事業専従者控除が適用される。
・事業的規模であれば、青色申告特別控除の適用は最高で65万円。それ以外の場合は最高で10万円の控除となる。

固定資産税による節税

私有地であっても、固定資産税が非課税になるケースもあります。それは、土地の公益性が高い場合です。公益性の高い土地とは、私道や公園が挙げられます。
例えば、不動産投資でマンション経営をされている方は、敷地内に公園を設け一般開放すれば固定資産の節税になります。

損益通算による節税

不動産所得で赤字になってしまった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで節税対策となります。
例えば、不動産所得で200万円の赤字だった場合、給与所得の500万円から差し引くことができます。これにより、給与から源泉徴収で引かれていた所得税が還付される可能性もあります。
ただし、不動産所得の赤字の内、土地を購入する際の借入金利息に対応する赤字は損益通算できません。

不動産投資は相続税の面でも節税にもなる

現預金や株式の相続税は時価で評価されますが、土地や建物は購入時よりも低く評価されます。この差額分が、相続税の節税となります。更に、不動産投資をする場合、賃料収入も発生するため、相続税の対策もしながら収入を得ることもできるのです。

ただし、不動産投資には空き室リスクや管理の手間というデメリットも生じます。相続税節税のためだけに投資を始めようというのは、おすすめしません。

確定申告に必要な書類

不動産所得がある場合、確定申告時には次のような書類が必要です。

・不動産売買契約書
・固定資産税通知書
・借入金の返済予定表
・各種保険の証券
・賃貸契約書
・修繕を行った場合は、その見積書・請求書・領収書、管理を外注している場合は、管理会社からの賃料入金明細書 ・その他の収入が分かる書類

この他にも、給与所得があれば源泉徴収票、また、必要経費の領収書も必要です。
不動産投資を始めてからすぐに手元に来ているという書類もあります。なくなさいように、きちんと管理しておきましょう。

確定申告をスムーズに済ませるには

節税の知識を得て必要書類を把握したら、後は確定申告の書類を作成して期限内に申告を行うだけです。書類作成が1番の悩みだという方もいるかもしれませんが、確定申告ソフトのfreeeを使えば書類作成もあっという間に終わらせることができます。

確定申告を簡単に終わらせる方法

確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。どちらを選択するにしても、期限までに正確な内容の書類を作成し申告しなければいけません。

確定申告書を作成する方法は手書きのほかにも、国税庁の「確定申告等作成コーナー」を利用するなどさまざまですが、会計知識がないと記入内容に悩む場面も出てくるでしょう。

そこでおすすめしたいのが、確定申告ソフト「freee会計」の活用です。

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さらに有料プランでは、チャットで確定申告について質問ができるようになります。オプションサービスに申し込めば、電話での質問も可能です。

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各種保険やふるさと納税、住宅ローンなどを利用している場合は控除の対象となり、確定申告することで節税につながる場合があります。控除の種類によって控除額や計算方法、条件は異なるため、事前に調べなければなりません。

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4.確定申告書を自動作成!

freee会計は取引内容や質問の回答をもとに確定申告書を自動で作成できます。自動作成​​した確定申告書に抜け漏れがないことを確認したら、税務署へ郵送もしくは電子申告などで提出して、納税をすれば確定申告は完了です。

また、freee会計はe-tax(電子申告)にも対応しています。e-taxからの申告は24時間可能で、税務署へ行く必要もありません。青色申告であれば控除額が10万円分上乗せされるので、節税効果がさらに高くなります。

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freee会計 管理画面の例3

完成した確定申告書を提出・納税して確定申告が完了!

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