譲渡所得とは、個人が資産を売却・交換などによって他人へ譲渡した際に生じる所得です。

土地や建物・株式・会員権など幅広い資産が対象となり、課税方式や所有期間に応じて税率が変わるなど、申告には正確な理解が求められます。

本記事では、譲渡所得の種類・税率や計算方法、確定申告のやり方などについて網羅的に解説します。

• 譲渡所得とは
• 譲渡所得の種類と税率
• 総合課税と申告分離課税
• 短期譲渡所得と長期譲渡所得
• 譲渡所得金額と税額の計算方法
• 収入金額に含まれるもの
• 取得費に含まれるもの
• 譲渡費用に含まれるもの
• 譲渡所得の特別控除の種類と控除額
• マイホームの売却時に適用できる特別控除・特例制度
• 譲渡所得の確定申告のやり方
• 必要書類を用意する
• 譲渡所得金額と所得税額を計算する
• 確定申告書を作成する
• 確定申告書の提出・所得税の納付を行う
• 譲渡所得で節税するポイント
• 土地や建物を売買するときは所有年数に注意
• マイホームを譲渡する際は特例の対象かを確認する
• まとめ
• 確定申告を簡単に終わらせる方法
• よくある質問

譲渡所得とは、資産の譲渡によって得た収入がある場合に発生する所得のことです。所得税法では所得を10種類に分類しており、譲渡所得はそのうちのひとつにあたります。

譲渡所得の対象となるのは、以下のような資産です。

「譲渡」とは、有償・無償を問わず資産の所有権を移転する全ての行為を指し、売買だけでなく交換・競売・現物出資・代物弁済・財産分与なども含まれます。

ただし、事業者が商品を譲渡したことによる所得は事業所得に、山林を伐採して、または立木のまま譲渡した場合の所得は原則として山林所得（山林を取得してから5年以内の譲渡は事業所得または雑所得）に分類されます。

譲渡所得がある場合は、原則として確定申告が必要です。もっとも、生活用動産（家具や衣類、通勤用自動車など普段の生活で使うもの）の譲渡による所得は課税対象外です。

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譲渡所得の対象となる資産は、課税方法や所有期間によって以下のように分けられます。

譲渡所得の計算では、総合課税と申告分離課税、短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれどちらに区分される資産なのかによって所得税の計算方法や税率が変わります。

確定申告に際して譲渡所得を計算する際は、各区分に分類される資産の種類を理解しておきましょう。

所得税の計算方法には「総合課税」と「申告分離課税」の2種類があります。所得税は原則として総合課税によって計算しますが、資産の種類に応じて、ほかの所得と分離して税額を計算する申告分離課税が適用されることもあります。

譲渡所得の対象資産の課税方法は、以下のとおりです。

総合課税の資産を譲渡した場合は、事業所得や給与所得など他の所得と合算して税額を計算します。総合課税では、課税対象となる所得金額が高くなるほど税率も高くなる仕組み（累進課税）で、所得金額に応じて5〜45%の税率が適用されます。

一方、申告分離課税の対象となる資産の譲渡については、ほかの所得と合算せずに単独で所得税を計算します。税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。

譲渡所得は、資産を所有している期間により「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。いずれの所得に該当するか、また総合課税と申告分離課税のいずれの対象となるかによって、所得税・住民税の税率や計算方法が異なります。

「取得日」は、原則として土地などの引渡しを受けた日となりますが、納税者の選択により、契約の効力発生の日とすることもできます。

総合課税では「取得日から譲渡日までの期間」で所有期間を判定するのに対し、申告分離課税では「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」で判定します。

なお、株式などの譲渡においては、所有期間にかかわらず、一律で所得税では15%、住民税では5%の税率が適用されます。

譲渡所得金額と譲渡所得にかかる税額は、総合課税・分離課税（土地・建物）・分離課税（株式等）の3つに分けて計算します。

譲渡所得金額は、以下の計算式で算出します。

上記の所得金額をもとに、3つの区分それぞれで所得税額を計算します。

以下では、収入金額の考え方や取得費・譲渡費用など必要経費に含まれるものについて解説します。

一般的には、譲渡価格を含む「譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額」を収入金額とします。ただし、金銭の代わりに物や権利を受け取る場合は、その物や権利の時価が収入金額になります。

土地・建物を売却する際、固定資産税や都市計画税（市町村が都市整備用に課す税金）は、売主が既にその年分を支払っています。そのため、売却日以降の未経過分を買主が売主に支払い、清算します。この清算金は売主の譲渡による収入金額に含まれます。

なお、資産を著しく低い価額で法人に譲渡する場合は、税法上で「低額譲渡」として扱われ、実際の譲渡価額ではなく時価を基準にして所得税が計算・課税されます。低額譲渡とみなされるのは、「時価の2分の1未満の譲渡価額」での譲渡です。

取得費に含まれるのは、次のような費用です。

建物の取得費については、購入代金や建築代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額を用います。減価償却費相当額とは、所有期間中の時間の経過や使用などによる、建物の価値の減少分を見積ったものです。

また、土地や建物の購入時に支払った登録免許税・不動産取得税・印紙税、借主を立ち退かせるためにかかった立退料なども取得費に含まれます。

なお、代々引き継いできた土地など購入時の金額が不明な場合は、譲渡金額の5％を概算取得費とします。たとえば、売却金額が4,000万円の場合、概算取得費200万円を譲渡所得の計算に用います。

譲渡費用に含まれるものは次のような費用です。

譲渡費用とは、土地や建物を譲渡・売却するために直接かかった必要経費を指します。

したがって、修繕費や固定資産税、管理費など資産の維持管理のためにかかった費用、あるいは売却代金の取り立てにかかった費用などは譲渡費用には含まれません。

譲渡所得の特別控除とは、土地や建物を売ったときに一定の要件に該当すると適用できる特例制度です。特別控除を適用できれば、控除額の分だけ譲渡所得金額が低くなり、税負担を抑えることができます。

適用できる特別控除の額は、その年の譲渡益全体を通じて「合計5,000万円」が上限です。複数の特例制度の適用を受ける人は、上記1から順に適用し、5,000万円に達するまで適用できます。

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マイホームを売るときに、特別控除や特例制度を適用できれば税負担を軽減できる場合があります。マイホームの売却時に適用の可否を確認しておきたい制度は、以下の3つです。

マイホームを売却した場合、以下の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。したがって、特別控除の要件を満たせば、譲渡所得があっても3,000万円までは所得税がかかりません。

家や土地の所有期間の要件は特にありません。居住用の家屋や土地で上記の要件を満たせば本特例の適用を受けられます。ただし、別荘や投資用マンションは居住用家屋とはいえないため、本特例の対象外です。特例の適用を受けるには確定申告をする必要があります。

「マイホームの譲渡による3,000万円の特別控除」の要件を満たすことに加えて、売却するマイホームの所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例の適用を受けられます。

【10年を超えたマイホームの譲渡特別控除の具体例】

通常の長期譲渡所得の税率は所得税15%・住民税5%ですが、本特例の適用を受けられれば、6,000万円以下の部分に対する税率は所得税10%・住民税4%になります。

所有期間が10年超かどうかは、売った年の1月1日を基準に判定します。ただし、取り壊された家屋やその敷地は、「家屋が取り壊された日の属する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること」が要件となります。

本特例は、買換えの特例や交換の特例とは併用できませんが、3,000万円の特別控除とは併用可能です。

マイホームの買換えの特例とは、居住期間が10年以上であるなど、一定の要件を満たすマイホームを売却した場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例制度です。

たとえば、1,000万円で購入したマイホームAを4,000万円で売却して6,000万円のマイホームBに買い換え、将来マイホームBを8,000万円で売却するケースを考えてみましょう。

譲渡所得の計算では、通常は売却額から購入額を差し引くので、A売却時の譲渡益は3,000万円（4,000万円 - 1,000万円）、B売却時の譲渡益は2,000万円（8,000万円 - 6,000万円）です。

しかし、マイホームの買換えの特例を適用すると、A売却時の譲渡益3,000万円は将来に繰り延べられるので、Aを売却した時点で所得税は課税されません。繰り延べた3,000万円はB売却時にあわせて課税され、B売却時には譲渡益5,000万円に対して課税される仕組みです。

マイホームを買い換えた際に所得税がかからないことで、「所得税が課されて納税資金を準備できず、買換え後のマイホームを売却せざるを得なくなった」という事態を避けられます。

本特例の適用要件は、「現に自分が住んでいる家屋」や「以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの」が対象となる点など、基本的な要件は「マイホームの譲渡による3,000万円の特別控除」と同じです。

ただし、マイホームの買換えの特例では、以下の要件も満たす必要があります。

なお、マイホームの買換えの特例は、軽減税率の特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例との併用はできません。

一般的に、土地や建物の売却で損失が生じても、他の所得と相殺する「損益通算」はできません。

しかし、一定の要件を満たす場合は、マイホームを買い換えた際の旧居宅の譲渡損失を、その年の給与所得など他の所得から控除することが認められています。さらに、損益通算をしても控除しきれない譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越す「繰越控除」が可能です。

「現に自分が住んでいる家屋」や「以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの」が対象となる点など、基本的な要件は「マイホームの譲渡による3,000万円の特別控除」と同じです。

ただし、本特例の適用を受けるには、住宅ローンの償還期間が10年以上であること、かつ控除しきれない損失があることなど、追加の条件を満たす必要があります。

譲渡所得など各種所得の合計額から所得控除を差し引いた残額があれば、基本的に確定申告が必要です。また、土地や建物の譲渡に伴って特例制度の適用を受けるためには、確定申告をする必要があります。

譲渡所得の確定申告は以下の手順で進めます。

確定申告で一般的に必要になる書類は以下のとおりです。

確定申告書のうち、第一表と第二表は必ず提出するものです。他の所得とは分離して所得税額を計算する申告分離課税の対象となる所得がある場合は、「確定申告書第三表（分離課税用）」も併せて作成し、提出します。

譲渡所得金額を計算して確定申告書に記入するために、譲渡所得に関する収入や取得費・譲渡費用などの金額がわかる書類が必要です。

また譲渡所得について申告する場合には、所得の内容や適用を受ける特例などに応じて、以下のような書類が必要となります。

「譲渡所得の内訳書」は、不動産の所在地・売却価格・取得費や譲渡費用など譲渡所得の内訳を明記したもので、特例適用の有無にかかわらず提出を求められます。

不動産の売買契約書をはじめとした書類をもとに収入金額を確認し、また取得費・譲渡費用に含まれるものを集計し、譲渡所得金額とそれにかかる所得税額を計算します。

所得金額と所得税額は、総合課税・分離課税（土地・建物）・分離課税（株式等）の3つの区分でそれぞれ計算します。

詳しい計算方法は、記事内「譲渡所得金額と税額の計算方法」を参考にしてください。

譲渡所得の申告をするには、まず「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を作成します。

続いて、確定申告書に必要事項を記載します。

確定申告書の第一表・第二表、申告分離課税の所得がある人が提出する第三表の書き方について、詳しくは別記事「【2025年最新】令和6年分確定申告書の見方と書き方を項目別にわかりやすく解説」をあわせてご確認ください。

作成した申告書類は、原則として、申告対象となる年の翌年2月16日から3月15日の申告期間に所轄の税務署に提出します。申告書を提出する方法は、以下の通りです。

申告書の提出後、申告した所得税額を申告期間内に納付します。所得税の納付方法は、主に以下の7種類です。

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譲渡所得で節税するためには、所有年数を確認して土地や建物を売買すること、特にマイホームを譲渡する場合は、どの特例が対象になるかを確認することが大切です。

土地や建物を売買するときには、資産の所有年数を確認しましょう。5年超か5年以下かによって譲渡所得の税率が変わります。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら所得税30％・住民税9％、5年超なら所得税15％・住民税5％です。たとえば、4年保有している物件の売却を検討しているなら、5年を過ぎる時期まで待ってから売買するほうが税負担を軽減できます。

マイホームを譲渡する際は、特例の適用対象になっているか確認してください。

3,000万円の特別控除の特例以外にも10年超所有しているマイホームを売却する際は、軽減税率の特例の適用を受けられます。6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%、6,000万円を超える部分は所得税15%・住民税5%で計算されるため、税負担が軽くなります。

さらに、マイホームの買換えのための譲渡であれば、特例制度の要件を満たすことで譲渡所得の課税を将来に繰り延べることもできます。

譲渡所得は、土地や建物、株式などの資産の譲渡によって得た収入がある場合に発生する所得であり、所得税の税率や計算・申告方法は資産の種類や所有期間によって異なります。

総合課税と分離課税、短期譲渡所得と長期譲渡所得それぞれの違いや、非課税となるケース、特例制度などについて理解し、また取得費や譲渡費用を適切に計上して、正しく申告・納税を行いましょう。

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譲渡所得とは、資産の譲渡によって得た収入がある場合に生じる所得です。土地・建物・株式などの資産の売却・交換などによって所得が生じると、譲渡所得として原則課税対象になります。

詳しくは、記事内「譲渡所得とは」をご覧ください。

譲渡所得に適用される税率は、課税方式と資産の所有期間によって異なります。たとえば、土地や建物の短期譲渡所得については所得税で30%、住民税で9%の税率が適用され、長期譲渡所得については所得税で15%、住民税で5%が適用されます。

詳しくは、記事内「譲渡所得の種類と税率」をご覧ください。

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詳しくは、記事内「譲渡所得の特別控除の種類と控除額」をご覧ください。