住宅ローン減税とは、マイホームを購入したりリフォームを行ったりした際に、年末のローン残高に応じて税金が控除される制度です。

年間最大35万円、最長13年間にわたり税負担を軽減できる可能性があるため、家計へのメリットは大きいでしょう。

本記事では、住宅ローン減税の仕組みから2025年の改正ポイント、活用の注意点までをわかりやすく整理しました。

• 住宅ローン減税とは
• 住宅の種類と借入限度額の上限
• 住宅ローン控除と定額減税の関係
• 住宅ローン減税の2025年改正のポイント
• 住宅ローン減税の適用期間はいつまで？
• 住宅ローン減税を活用するメリット
• 住宅費の負担を軽減できる
• 省エネ住宅取得のインセンティブ
• 子育て・若者世帯の追加控除
• 所得税・住民税の負担軽減
• 長期にわたって減税効果あり
• 住宅ローン減税を受けるための条件
• 床面積要件・入居時期
• 新築住宅の省エネ性能要件
• 中古住宅の築年数・耐震基準
• リフォーム・増改築の対象工事
• ローンを組んだ人の1年間の合計所得金額
• 住宅ローン控除額の計算方法
• 住宅ローン減税の申請方法
• 1年目は確定申告が必要
• 2年目以降は年末調整で手続き可能に
• 5年以内なら還付申告が可能
• 住宅ローン減税を活用する際の注意点
• ふるさと納税との併用で満額控除できない可能性がある
• iDeCo・生命保険料控除との調整が必要となる
• 控除額には上限がある
• 所得制限がある
• 期間中の繰り上げ返済・借り換えの手続き負担が増える
• まとめ
• 所得税の計算や給与明細発行をカンタンに行う方法
• よくある質問

住宅ローン減税とは、12月31日時点での住宅ローン残高の0.7％を所得税・住民税から控除できる税額控除の1つです。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン控除とも呼ばれています。

住宅ローン減税は、年末調整か確定申告で手続きを行います。

住宅ローン減税では、借入限度額や控除期間は住宅の種類、住宅の性能レベルおよび世帯区分によって異なります。

以下は、借入限度額と控除期間になります。

2025年入居の新築住宅では、省エネ基準適合住宅で一般世帯なら借入限度額が3,000万円、子育て・若者世帯なら4,000万円などの優遇があり、最長13年の控除期間が設定されています。

中古住宅だと、同様の性能住宅で借入限度額3,000万円・10年の控除期間が適用されるケースが多くあります。

2024年6月に導入された「定額減税」は、所得税と住民税から固定額を減税する制度で、住宅ローン控除と併用可能です。

住宅ローン控除は年末時点のローン残高に0.7％を乗じた額が先に所得税から控除され、定額減税はその後に適用されます。

もし、住宅ローン控除で所得税額が0になるなど控除しきれない場合でも、住民税控除や「調整給付」によって不足分を補填できるよう設計されています。

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2025年に入居する新築または既存住宅については、子育て世帯・若者夫婦世帯に対する優遇措置が引き続き維持され、借入限度額の上乗せなどが行われています。

省エネ性能を満たす住宅であれば、限度額や控除期間で有利な条件が適用されます。

現行の住宅ローン減税制度は、2025年12月31日までの入居を条件とする住宅について適用が確定しています。

この期限以降の入居に対して制度がどうなるかは、現時点では未定です。

ただし、控除率や借入限度額、適用条件が見直される可能性があるため、入居予定のある人は2025年中の契約・入居を検討するのがよいでしょう。

住宅ローン減税は多方面で家計をサポートする仕組みとなっています。ここでは、住宅ローン減税を活用するメリットについてまとめました。

住宅ローン減税を利用する魅力は、毎年の税負担が軽くなることで家計に余裕が生まれる点です。

年末時点のローン残高の0.7％が控除されるため、たとえば4,000万円のローンを組んだ場合、初年度で約28万円が所得税・住民税から差し引かれます。

月額換算で2万円以上の支出減となり、教育費や貯蓄、生活の質向上に充てられる資金を確保できます。

現行制度では、省エネ基準を満たす住宅やZEHなど高性能住宅を選ぶと、借入限度額が引き上げられ、多くの控除を受けられる仕組みになっています。

たとえば、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅では借入限度額が5,000万円となり、一般住宅よりも500万円~1,500万円高い枠が適用されます。

さらに光熱費の削減効果も期待できるため、税制メリット＋ランニングコスト削減のダブル効果が得られるでしょう。

政府のカーボンニュートラル政策とも連動しており、環境にも家計にも優しい選択肢です。

子育て世帯（19歳未満の扶養親族あり）や若者夫婦世帯（夫婦いずれかが40歳未満）は、借入限度額が一般世帯より優遇されます。

たとえば、一般世帯では認定住宅で4,500万円の限度額ですが、子育て・若者世帯なら5,000万円まで拡大され、13年間で最大455万円の控除が可能です。

住宅価格が高騰する都市部ではとくに、この優遇措置が住宅取得の大きな後押しとなります。

結婚や出産を機に住宅購入を検討する世帯にとって、家計支援と資産形成を同時に進められる制度です。

住宅ローン減税は所得税からの控除が基本ですが、所得税額で控除しきれない場合には住民税からも一定上限まで差し引けます。

そのため、年収が比較的低い人でも減税の恩恵をフルに受けやすい仕組みです。

たとえば年収500万円世帯で所得税が年間15万円程度しかかからない場合でも、残りは住民税から最大97,500円まで控除されます。

結果として控除額を使い切れないというリスクが少なく、幅広い所得層にとって安定した節税効果が期待できます。

新築住宅や認定住宅では最大13年間にわたり控除を受けられるため、住宅取得後の負担が重い時期に家計を長期間サポートしてくれます。

たとえば、4,000万円のローンで13年間控除を受ければ、総額364万円の節税効果となり、住宅価格の1割近い金額に相当します。

控除終了後の家計負担増加に備えて、控除で浮いた資金を積立NISAやiDeCoに回すなど、資産形成に活用すれば「節税＋資産形成」の相乗効果を得られるでしょう。

中古住宅の場合も10年間の控除期間が設けられており、長期返済が一般的な住宅ローンと相性のよい制度設計です。

住宅ローン減税を利用するには、一定の条件を満たす必要があります。

特に、2024年以降は新築住宅で省エネ性能の証明が必須化されており、購入前の確認が重要になります。

住宅ローン減税の対象となるのは、床面積が原則50㎡以上の戸建て・マンションです。ただし、都市部の住宅価格高騰に対応するため、40㎡以上50㎡未満の住宅でも、合計所得金額1,000万円以下であれば特例的に対象となります。

床面積は登記簿謄本に記載されている数値を元とします。マンションの場合、広告表記の面積と登記簿謄本の面積が異なることがあるため注意しましょう。

また、購入後は引き渡しから6ヶ月以内に居住を開始し、その年の12月31日まで住み続けることが条件です。

2024年以降の新築住宅では、省エネ基準への適合が住宅ローン減税の必須条件となっています。

建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書の取得が必要で、これらの書類がないと住宅ローン減税の対象外となるため、忘れずに準備しましょう。

また、性能レベルによっても借入限度額が異なります。

たとえば、認定長期優良住宅や低炭素住宅では最大5,000万円、ZEH水準住宅では4,500万円、省エネ基準適合住宅は4,000万円が上限です。

中古住宅で住宅ローン減税の対象になるのは、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築確認を受けた住宅であることが条件になります。

1981年6月の建築基準法改正で耐震基準が大幅に強化されたためであり、新耐震基準を満たす住宅でなければ、住宅ローン減税の対象には含まれません。

ただし、1981年以前に建てられた住宅でも、耐震基準適合証明書や既存住宅性能評価書を取得すれば、住宅ローン減税を受けることができます。

住宅ローン減税は新築購入だけでなく、一定のリフォームや増改築にも適用されます。ただし対象となるのは、住宅性能を向上させる工事に限られます。

具体的には以下が条件です。

さらに、第三者が発行する増改築等工事証明書が必要です。

たとえば150万円の断熱リフォーム（内窓設置や外壁断熱など）を行えば、住宅ローン減税の対象となり、最大10年間の控除が受けられます。

一部の修繕や設備交換は住宅ローン減税の対象外であるため、工事内容を事前に確認しておくことが重要です。

住宅ローン減税は中間所得層の住宅取得支援を目的とした制度であり、合計所得金額が2,000万円以下であることが必須条件です。

上述したように、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅の場合は、1年間の合計所得金額1,000万円以下でなければ、住宅ローン減税は受けられません。

なお、この所得要件は世帯年収ではなく、ローンを組む人の年収で判断されます。

たとえば、年収2,500万円の会社員は住宅ローン減税の対象外となりますが、共働き世帯で夫の年収が1,500万円、妻が800万円の場合、夫名義でローンを組んでも住宅ローン減税の対象となります。※床面積が50㎡以上の住宅の場合

住宅ローン減税の控除額の計算式は以下のとおりです。

借入限度額と実際のローン残高のうち「少ない方」の金額をベースとするため、借入金が限度額を超えていても限度額で計算される点に注意が必要です。

たとえば、借入限度額が4,500万円であっても、年末時点のローン残高が4,000万円なら「4,000万円 × 0.7% = 28万円」がその年の控除額上限になります。

住宅ローン減税の控除額は、年収やローン残高によって変動するため、購入前にシミュレーションしておきましょう。

住宅ローン減税の控除を受ける場合、1年目は個人で確定申告をしなければなりません。これは年末調整が対象である会社員などの給与所得者も同様です。

なお、確定申告は1年目のみで、2年目以降は年末調整で住宅ローン減税の控除も適用されます。

住宅ローン減税の控除を受ける場合、1年目は個人で確定申告が必要です。入居（あるいは居住開始）した翌年の確定申告期間に手続きを行います。

1年目の住宅ローン減税は年末調整の対象外であり、会社員などの給与所得者でも確定申告をしないと住宅ローン減税の控除を受けられません。

原則、確定申告期間は、対象となる年の翌年2月16日から3月15日です。なお、開始日と最終日が土日の場合は、翌月曜日に繰越されます。

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確定申告とは？全くわからない人向けに申告の流れ・対象者について解説！

住宅ローン減税の控除を受けるために必要となる書類は、主に以下の書類が必要です。

住宅の区分によって別途必要な書類があるため、事前に確認し、準備しておきましょう。

必要書類は、自分が用意するものだけでなく、金融機関や各自治体が発行するものもあります。12月時点で手元に届いていない書類があった場合には先方へ問い合わせましょう。

2年目以降は、勤務先の年末調整で住宅ローン減税の控除を受けることができます。一般的に年末調整で必要になる書類に加えて、以下の書類が必要です。

住宅借入金等特別控除申告書は、初年度の確定申告後に税務署から控除対象となる年数分の書類がまとめて送付されます。

一方、住宅ローン年末残高等証明書は、毎年10月〜11月頃に金融機関から届きます。それぞれ届くタイミングが異なるため、適切に保管しましょう。

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住宅借入金等特別控除申告書の書き方まとめ！住宅ローン控除などを解説

住宅ローン減税を申請すべき年に初年度の申告を忘れたり条件を満たしていなかったりした場合でも、その年の翌年1月1日から起算して5年間以内であれば、税務署に対して「還付申告」を行うことが可能です。

還付申告の手続きは確定申告と同様です。

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住宅ローン減税を活用する際には注意すべきポイントが複数あります。

注意点を理解した上で、資金計画や節税戦略を立てるようにしておきましょう。

ふるさと納税（寄附金控除）と住宅ローン減税を併用して確定申告すると、所得税から両方の控除が適用されます。このとき、所得控除である寄附金控除が先に適用され、その後に税額控除である住宅ローン減税が適用される流れになります。

住宅ローン減税は、所得税から控除しきれない分は住民税から差し引きます。なお、住民税からの控除額には上限が設けられています（最大9万7500円）。そのため控除額によっては、住民税から差し引けない分が発生する可能性があります。

税額軽減の恩恵を100％受けるためには、ふるさと納税をワンストップ特例で申請する必要があります。しかし、住宅ローン減税の初年度はワンストップ特例が利用できないため、両方の制度を併用するメリットが小さくなる可能性があります。

iDeCo（小規模企業共済等掛金控除）や生命保険料控除などの所得控除と組み合わせると、課税所得が低くなるため、住宅ローン減税を最大限使えないケースがあります。

所得控除の額が多いと、所得税の納税額自体が小さくなり、住宅ローン減税の所得税からの控除で使える枠が先に消費されてしまいます。

そのため、残りの控除が住民税からの控除で賄われるかどうか、また住民税の上限に達してしまわないかを事前にシミュレーションするようにしましょう。

住宅ローン減税には借入限度額や借入・適用住宅の種類による差異があり、控除可能な額の上限を決定します。

たとえば、認定長期優良住宅やZEH住宅、省エネ基準適合住宅などは借入限度額が高く設定されており、一般住宅よりも控除対象となる上限が大きいです。

しかし、借入限度額を超えるローン残高分は控除対象とならず、控除額が頭打ちになることがあります。また、住宅ローン控除の住民税からの控除部分にも上限がある点も注意が必要です。

上述したように、住宅ローン減税を受けるためには、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることが必須条件です。

合計所得金額が2,000万円を超えると、住宅ローン減税の適用ができません。

また、床面積が40~50㎡未満の住宅の場合は、所得要件がより厳しくなり「合計所得1,000万円以下」という条件が適用されるケースがあります。

住宅ローンの繰り上げ返済をすると、年末のローン残高が減るため、住宅ローン控除による控除額も減少します。

とくに返済期間を短縮するタイプの繰り上げ返済を行うと、控除期間の要件を満たさなくなる可能性があります。

また、借り換えをする場合は、新たなローン契約内容が住宅ローン控除の条件を満たすか、残りの借入期間が控除対象になる期間を上回っているかなど、手続きや条件確認が必要です。

借り換えそのものは可能ですが、場合によっては控除期間がリセットされないなどの制約があります。

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した人の税負担を軽減するための代表的な制度です。

毎年末時点の住宅ローン残高に一定割合を掛けた金額が、所得税や住民税から直接控除される仕組みで、とくに住宅取得初期の負担を和らげる効果があります。

住宅ローン減税は2025年にも改正され、2025年に入居する新築または既存住宅については、子育て世帯・若者夫婦世帯に対する優遇措置が引き続き維持され、借入限度額の上乗せなどが行われています。

企業の人事担当や個人事業主は、法改正の内容をキャッチアップし、適切な対応を行わなければなりません。

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2025年入居分の住宅ローン控除は、2024年と同じ条件で継続されます。

控除率は一律0.7％で、新築・買取再販住宅は13年間の控除を受けられます。

つまり、認定住宅を取得した子育て世帯なら年間最大35万円、13年間で455万円の控除が可能です。

住宅ローン減税を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

実際に戻る金額は「年末ローン残高×0.7％」で計算され、借入限度額の範囲内で決まります。

ただし、納めている所得税・住民税額を上回って控除を受けることはできません。

世帯年収やローン残高によって実際の控除額は変動するため、事前にシミュレーションしておくとよいでしょう。

住宅ローン減税を受けるためには、初年度の確定申告で以下の書類が必要です。

書類が揃っていないと申請が認められないため、入居後すぐに準備をはじめるようにしましょう。

住宅ローン減税の初年度申告を忘れてしまっても、還付申告によって5年以内であれば遡って申請可能です。

たとえば、2024年入居で初年度申告を忘れた場合、2029年末まで還付申告可能です。

すでに確定申告を済ませている場合は「更正の請求」を提出することで控除を受けられます。

ただし、期限後の申請は審査や処理に時間がかかり、還付金の受け取りも数ヶ月遅れる可能性があるため、初年度の確定申告を期限内に行うのがよいでしょう。