建築基準法とは、建物の安全性や衛生面を確保し、国民の生命や健康、財産を守ることを目的とした法律です。

住宅や店舗、ビルなどを建てる際には、この法律で定められた基準を満たす必要があります。ただし、建ぺい率や容積率など馴染みのない専門用語が多く、理解しにくいのが現状です。

本記事では、建築基準法の基本と、店舗やオフィスの開業で注意すべきポイントを解説します。全体の仕組みをつかむことでトラブルを防ぎ、安心して開業を進められるようになります。

• 建築基準法とは？開業前に知っておきたい基本ルール
• 建物を安全に建てたり使ったりするための最低限の法律
• 店舗・オフィスの開業にも関係する重要なルール
• 店舗やオフィスを開業する際に注意したい建築基準法のポイント
• 用途地域によって営業できる業種が決まる
• 用途変更が必要になるケースがある
• 増改築や内装工事で建築確認が必要になることがある
• 家や店舗を建てるときの「建築確認」と「完了検査」の基本
• 建築確認が必要な建築物
• 建築確認から完了検査までの流れ
• 建築基準法に違反した建築物のペナルティ
• 建築基準法違反を避けるために知っておくべきポイント
• テナント契約前に用途地域や用途変更の可否を確認する
• 増改築や内装工事は建築確認が必要かチェックする
• 不安な場合は建築士や専門家に相談する
• 建築基準法の基本構造（単体規定と集団規定）
• 単体規定とは
• 集団規定とは
• 2025年4月施行の建築基準法改正6つのポイント
• 1.小規模建築物に適用される4号特例が縮小された
• 2.建物の構造に関する基準がより合理的に見直された
• 3.省エネ基準への適合がすべての新築建築物で義務化された
• 4.大規模木造建築物の防火に関するルールが見直された
• 5.中層木造建築物の耐火性能基準が緩和・合理化された
• 6.古い建物（既存不適格）への適用が一部緩和された
• まとめ
• よくある質問

建築基準法とは、建物を利用する人の安全を守り、街全体の環境を維持するために定められた法律です。

店舗やオフィスの開業においても重要で、基準を満たしていないと「営業できない」「追加工事が必要になる」といったリスクにつながります。

ここでは、建築基準法の基本情報と、店舗・オフィスの開業にも影響するルールについて解説します。

建築基準法は、建物の安全性や衛生環境を確保するために定められた、建築に関する基本的な法律です。地震や火災といった災害から人を守ることを目的に、建物の構造や設備、使い方について具体的な基準が定められています。

たとえば、地震に耐えられる強度を確保するための構造基準や、火災時に安全に避難するための通路や階段の設置、室内の換気や採光といった衛生面のルールなどが含まれます。これらはすべて、建物を安全かつ継続的に利用するために欠かせない要素です。

また、建物を建てる前には設計内容の審査（建築確認）を、完成後には施工内容の検査（完了検査）を受ける必要があり、こうした仕組みによって建物の安全性が確保されています。

建築基準法は、建物を建てるときだけでなく、既存の建物で開業する際にも深く関わる法律です。店舗やオフィスの開業において「その物件で営業できるか」「どれくらいの追加工事が必要か」を左右します。

たとえば、居抜き物件を飲食店として活用する場合や、オフィスビルの一室を店舗に転用する場合、建物の用途変更に伴う手続きや、防火・避難に関する基準への適合が求められることがあります。建物の用途（住宅・飲食店・事務所など）や床面積、階数、構造、利用人数などによって適用されるルールが異なるため、物件選びの段階から法令上の要件を把握しておくことが重要です。

主なポイントは以下のとおりです。

つまり、建築基準法は「建築工事をする人のための法律」ではなく、開業・運営に携わるすべての事業者が理解しておくべき基本ルールといえます。

こうした条件を事前に確認しておくことで、追加コストや開業スケジュールの遅延などを防げるでしょう。

店舗やオフィスを開業する際は、建築基準法のルールを理解し、用途地域や用途変更、建築確認などの条件を事前に確認することが重要です。

また、開業時には建築基準法だけでなく、業種ごとの営業許可や各種届出などの手続きも必要になります。

必要な許認可の確認や申請をスムーズに進めたい場合は、「freee許認可」のようなサービスを活用するのもひとつの方法です。オンラインで専門家に相談しながら手続きを進められるため、開業準備を効率化できます。

用途地域を確認することで、その場所で店舗やオフィスを開業できるか事前に判断できます。用途地域は、以下のように全部で13種類あり、地域ごとに建てられる建物や営業できる業種が制限されています。

たとえば、第一種低層住居専用地域では大規模な店舗や一部の飲食店は営業できません。

制限を知らずに物件の賃貸借契約や購入契約を結んでしまうと、営業許可が下りず開業できないリスクがあります。そのため、契約前に自治体や専門家に確認することが重要です。

住宅や事務所を店舗などに変更する場合は、用途変更に該当し、建築基準法上の扱いが変わります。

用途変更とは、建物の利用目的を別の用途に切り替えることを指し、一定の条件を満たす場合には手続きや基準の見直しが必要です。用途変更の際は、防火性能や避難設備・内装仕様などの基準が改めて適用されます。また、一定の条件を満たす場合には建築確認申請も必要です。

具体的には、床面積が200㎡を超える用途変更には、役所への建築確認申請が義務付けられています。

とくに飲食店や宿泊施設などは特殊建築物とされ、防火性能や避難経路の確保など、より厳しい安全基準を満たすことが必要です。たとえば、内装に燃えにくい材料を使用することや、避難経路の幅・配置の確保、非常用設備の設置などが必要になる場合があります。

条件を事前に確認しておかないと、契約後に追加コストや工期の遅延が発生するリスクがあるため、物件選びの段階で用途変更の可否や必要な工事内容を把握しておくことが重要です。

なお、飲食店や宿泊施設など営業内容によっては、飲食店営業許可のような「許認可」も別途必要になるケースもあります。許認可については、以下の記事でわかりやすく解説しているので参考にしてください。

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許認可とは？取得しない場合のペナルティや申請方法について解説

増改築や内装工事でも、内容によっては建築確認が必要になる場合があります。

建築確認とは、工事内容が建築基準法に適合しているかを事前に審査する手続きです。申請や審査に時間と費用がかかるため、開業スケジュールの遅延や追加コストが発生する可能性があります。

とくに、壁の撤去や新設、用途に応じたレイアウトの変更など、建物の安全性や避難経路に影響する工事は、建築確認の対象となる可能性があるため事前の確認が必要です。

2025年4月以降は、建築基準法および建築物省エネ法の改正により、木造建築物に対する審査が見直されました。新築や一定以上の増改築では原則として、小規模な建物でも構造や省エネ性能への適合が義務化されます。軽いリフォームのつもりでも、建築確認申請の対象になることもあるでしょう。

もし確認せずに工事を進めると、是正工事・使用停止・営業遅延・融資不利・資産価値低下といった多方面にわたるリスクが生じます。

建物を建てたり改装したりする際は、建築確認と検査について正しく理解しておくことが重要です。知らないまま手続きを進めると、着工できない・営業できない・融資が受けられないといったトラブルにつながる可能性があります。

ここでは、建築確認が必要な建築物と、完了検査までの基本的な流れを解説します。

建築確認が必要な建築物は、用途や規模によって決められています。

主に以下のケースに該当する場合、建築確認の取得が必要です。

条件によって手続きの負担が大きく変わるため、事前に確認しておくことが重要です。とくに、用途変更が不要な物件や同業種で使われていた物件を選ぶことで、申請や工事の手間を抑えやすくなります。

建築確認は、自治体または指定確認検査機関が行い、設計事務所などが申請を代行するのが一般的です。この流れを知っておくことで、工事開始や営業開始のタイミングを把握でき、スケジュールの遅延や手続き漏れを防ぎやすくなります。

建築確認から完了検査までの流れは、以下のとおりです。

各工程で建築基準法をはじめ、都市計画法や建築物省エネ法、消防法などの関連法令への適合が確認されます。

建築確認が完了すると、確認済証や検査済証が交付されます。確認済証は工事前の審査を通過した際に、検査済証は完了検査に合格した際に交付される書類で、いずれも建物が法令に適合していることを示す証明です。

これらがない場合、建物が法令に適合していることを証明できないため、営業許可の取得や融資、売却の際に不利になるかもしれません。取り扱いには十分注意しましょう。

建築基準法に違反した建物は、営業許可が下りない、使用停止を求められるなどの影響を受けます。

具体的には、違反内容に応じて行政から是正命令が出され、建物の使用停止や改修、場合によっては取り壊し（除却）を求められることがあります。これに従わない場合、営業中であっても建物の使用が制限され、事業を継続できなくなるかもしれません。

さらに、是正命令に従わない場合や無許可で工事を行った場合などは、懲役や罰金といった罰則の対象となります。建築基準法で罰則が明確に定められており、違反の内容によっては刑事責任を問われるケースもあるでしょう。

このように、建築基準法違反は単なる手続き上の問題ではなく、行政処分や刑事罰につながる重大なリスクがあります。

また、違反建築物は法的リスクがあると判断されるため、融資が受けにくくなったり、売却時の評価が下がったりする可能性もあります。

店舗やオフィスの開業では、「知らなかった」では済まされないのが建築基準法です。違反すると、営業停止や是正命令だけでなく、出店のやり直しや追加工事などの負担が発生する恐れがあります。

ここでは、建築基準法の違反を避けるために、開業前に押さえておきたいポイントを具体的に解説します。

店舗やオフィスを開業する前に、その場所で営業できるかどうかを確認しましょう。

用途地域（建物の用途や規模が制限されたエリア区分）によって、営業できる業種はあらかじめ決められています。たとえば、住宅が中心のエリアでは、騒音やにおいが出やすい飲食店は制限されるといったケースです。

また、建物の使い方を変更する場合には、用途変更に該当する可能性があります。用途変更とは、建物の利用目的を別の用途に切り替えることを指し、用途ごとに適用される安全基準や設備要件が異なるため、一定の条件を満たす場合には手続きや基準の見直しが必要になります。

たとえば、以下のようなケースです。

用途変更に該当すると、条件によっては「この建物で営業して問題ないか」を事前に確認する手続き（建築確認申請）が必要になります。とくに、延べ面積が200㎡を超える場合は原則申請が必要で、審査を通過しないと工事や営業を進められません。

テナント契約前には、希望する業種が営業可能なエリアかを必ず確認しましょう。用途地域によって建てられる建物の用途が制限されているため、条件に合わない場合は営業許可が下りず、開業できない可能性があります。

増改築や内装工事も、施工内容によっては建築確認が必要になるケースがあります。工事によって建物の安全性や用途に影響が出る場合、建築基準法をはじめとした法令への適合を確認する必要があるためです。

たとえば、以下のような工事は建物の安全性や避難経路に影響するため、建築確認が必要になる可能性があります。

さらに、古い建物では、工事をきっかけに、耐震補強や防火対策などの見直しが必要になる場合があります。

古い建物の場合、建築当時の基準と現在の法令が異なることがあり、増改築や用途変更を行う際に現行基準への適合が求められるためです。その結果、想定していなかった追加費用や工期の延長が発生するケースもあります。

リフォームだから問題ないと自己判断せず、建築確認の要否や法令への適合状況を、事前に自治体や建築士へ確認しておくことが重要です。

建築基準法は、建物の用途や規模,立地条件によって適用ルールが変わるため、自己判断だけで進めるのは危険です。とくに以下のようなケースは、専門家への相談がおすすめです。

建築士に相談すれば、法令違反のリスクを事前に把握できるだけでなく、無駄な工事や手戻りを減らし、スケジュールや費用の見通しも立てやすくなります。

相談時は、物件の所在地や用途地域・建物の図面および概要・予定している業種・工事内容などを整理しておくとスムーズに進められます。

建築基準法は一見難しく感じますが、建物の安全性を示す「単体規定」と、周辺環境の基準に関わる「集団規定」の2つに分けて理解すると全体像がつかみやすくなります。

建築基準法の基本を知っておくことで、「その物件で本当に開業できるのか」「あとから追加工事が必要にならないか」といったリスクを事前に判断できるようになります。

建築計画や物件選びで、どこをチェックすべきか整理し、設計ミスや購入後に「営業できない」「追加工事が必要になる」といったトラブルを防ぎましょう。

単体規定では、建物の安全性・衛生面に関するルールが定められています。

単体規定を理解することで、地震・火災への安全性が確保されているか、利用者や従業員が衛生的に使える環境かどうか、といった重要なポイントを事前に判断できるようになります。

建物の安全性は構造だけでなく敷地の状態にも左右されるため、建築基準法では、地盤の安全性や排水性など土地そのものに関する基準が設けられています。

たとえば、地盤が弱い場合は地盤改良を行う必要があり、斜面や崖の近くにある土地では、土砂崩れを防ぐための壁の設置や補強工事などが求められることがあります。また、敷地内に雨水が滞留しないよう排水計画を整えることも重要です。

建築基準法で定められた安全基準（地盤の強さや建物の構造など）を満たしていないと、建物が傾く不同沈下といった問題が起きたり、災害時に被害が拡大したりするリスクがあります。建物の設計だけでなく、土地の安全性まで含めて確認することが重要です。

建物は、地震や台風などの外力に耐えられる構造の安全性も重要です。そのため柱・梁の太さや壁の量、基礎の構造などについて細かな基準が定められています。

とくに2025年の建築基準法および建築物省エネ法の改正以降は、小規模な木造建築でも構造の安全性を確認する機会が増え、構造計算や仕様規定に基づくチェックがより重視されています。設計段階で建物の強度を客観的に確認し、基準を満たす設計とすることで安全性の確保につながるためです。

構造の安全性は見た目や間取りだけでなく、数値によって客観的に確認することも重要です。

また、建物に必要な壁の量も基準として定められており、これらを満たしているかは設計図や構造計算で確認されます。

建物には、火災時に被害を最小限に抑えるため、燃えにくい建材の使用や避難経路の確保に関する基準が設けられています。

具体的には、内装に不燃材料を使用する制限や、防火区画の設置、避難経路となる廊下・階段の幅の確保などが挙げられます。とくに飲食店や物販店舗、ホテル、映画館、病院など、不特定多数の人が出入りする施設では基準が厳しくなり、非常用照明や火災報知設備の設置も必要です。

こういったルールは、火災発生時に避難時間を確保し、被害の拡大を防ぐ役割があります。安全な建物かどうかを判断するうえで、重要なポイントなので必ず押さえておきましょう。

建物は安全であるだけでなく、健康的に過ごせる環境であることも大切です。そのため、採光・換気・天井の高さ・段差の高さ・階段の踏み面の広さなど、設備や寸法に関する基準が定められています。

これは建築物や部屋の種類によって異なり、たとえば住宅の居室であれば床面積に対して一定以上の採光（目安は1/7）が必要で、窓の大きさや配置にも制限があります。

また、シックハウス症候群対策として、原則すべての建物に換気設備の設置が義務付けられているのもポイントです。具体的には、居室に換気のための窓などを設け、床面積に対して20分の1以上の大きさの開口部を確保することが必要です。窓の大きさが不十分な場合は、機械換気設備（換気扇や空調システム）の設置が義務付けられています。

これらの基準を満たすことで、日常生活における快適性と安全性の両立が図られます。

集団規定は、周囲の建物や地域との関係性を調整するためのルールです。

集団規定を理解することで、建てられる建物の種類や大きさ、配置の制限を事前に把握できます。

建物を建てるためには、原則として建築基準法上の道路（幅員4m以上など要件を満たす）に、2m以上接している土地である必要があります。これを接道義務といい、火災や救急時に車両が出入りできるようにするためのルールです。

接している道路の幅が4m未満であっても、建築基準法第42条第2項の指定を受けた道路（いわゆる2項道路）であれば、道路の中心線から2mまで敷地を後退させる（セットバック）ことで建築が認められます。

その結果、一部の土地が道路として扱われ、使える敷地が減るかもしれません。

また、古い建物を建て替える場合は現在の基準が適用されるため、以前よりも小さな建物しか建てられなくなる可能性もあります。たとえば、道路が狭く建物をそのまま建てられないケースや、一部の土地が道路扱いになり、使える敷地が減るといったケースがあります。

土地購入後に気づくと計画の見直しが必要になるため、あらかじめ道路に関する制限を確認しておきましょう。

建築基準法では、地域によって建てられる建物の種類や規模が制限されています。

たとえば、住宅専用地域では静かな住環境を守るため、大規模な店舗や工場の建築が制限されます。一方、商業地域では店舗やオフィスなど幅広い用途が認められているなど、地域によって制限が異なるものです。
そのため、物件を選ぶ際は「建てられるか」だけでなく、「その用途で使えるか」を事前に確認することが重要です。

こうした地域ごとの制限は、市区町村の都市計画図やホームページで確認できるほか、役所の窓口や不動産会社に問い合わせて調べられます。

建物の大きさや形状は、周囲の日当たりや風通しに影響するため、さまざまな制限が設けられています。

たとえば、以下のようなルールです。

とくに高さ制限では、敷地の境界や道路からの位置によって建物の高さが決められています。そのため、上の階にいくほど外側を内側に寄せる必要があり、上階の面積が小さくなったり、想定していた階数が取れなくなったりすることがあります。

2025年4月施行の建築基準法改正は、店舗やオフィスの開業にも影響します。

内装工事や用途変更の内容によっては、これまでよりも手続きや確認事項が増える場合があります。開業スケジュールの遅れや、想定外のコストにつながる恐れもあるため、事前に変更点を把握しておきましょう。

ここでは、開業前に押さえておきたい改正ポイントをわかりやすく解説します。

2025年の改正では、これまで小規模な木造建築で認められていた「4号特例」が見直され、建築確認時の審査が厳格化されました。

4号特例とは、建築基準法第6条第1項第4号に該当する小規模建築物について、建築確認申請の審査を簡略化（一部省略）できる制度です。

従来の4号建築物のうち、「木造2階建て以上」または「延べ面積200㎡超」のものが「新2号建築物」となり、審査省略ができなくなります。一方で、平屋かつ200㎡以下の木造建築物などは「新3号建築物」として、引き続き審査省略が認められます。

具体的には、木造のカフェや美容室などでも、柱や壁の配置が地震に耐えられるか、構造の安全性について、構造計算書や仕様規定に基づく確認が必要です。また、省エネ基準への適合を示す書類の提出も求められます。

この改正により安全性は高まりますが、建築確認の審査に時間がかかる可能性があるため、内装工事の着工や開業スケジュールなどは、余裕をもって進めましょう。

法改正によって、建物の実態に合わせて構造基準も見直されました。近年は断熱材の強化や、太陽光パネルの設置などで建物が重くなる傾向があり、重量に見合った耐震性能を確保する必要があるためです。

たとえば、地震に耐えるために必要な壁の量や柱の太さの算定方法が見直され、建物の重さや仕様に応じて必要な耐震性能を確保する設計が必要となりました。

また、3階以下かつ高さ16m以下の木造建築物では、簡易な構造計算が可能になるなど合理化が進んでおり、設計にかかる時間やコストを抑えながら建築計画をスムーズに進められるようになっています。

一方で、延べ面積300㎡超の建物ではより高度な構造計算必要になるため、設計内容によっては耐震性を確保するために壁の量や配置に制約が生じます。その結果、大きな開口部を設けにくくなる、柱や壁の位置を自由に変更しにくくなるといった影響が出るでしょう。

2025年4月以降は、原則すべての新築建築物で省エネ基準への適合が義務化されました。

これまで努力義務にとどまっていた戸建て住宅や小規模な建物なども対象となり、基準を満たさなければ建築できません。これは、建物のエネルギー消費を抑えることを目的とした基準であり、断熱性能の高い建物であれば冷暖房効率が良く、光熱費を抑えやすくなるといったメリットがあります。

省エネ適合性判定を受けるには、建物のエネルギー消費量（BEI）や、断熱性能を満たしているかを示す書類を自治体の窓口や民間の確認検査機関に提出する必要があります。

ただ、申請や審査の手続きが増えることで、設計内容の確認や修正に時間がかかり、着工までの期間が延びたり、工期全体が長引いたりするかもしれません。開業時はスケジュールに余裕をもち、ランニングコストも考慮して物件を選ぶことが重要です。

なお、新築だけでなく、一定面積以上の増改築を行う場合も省エネ基準への適合が求められます。

大規模な木造建築物に対する防火規定が見直され、木材を活かした設計がしやすくなりました。

従来は、3,000㎡を超える建物では、木材部分を不燃材料で覆う必要があり、デザインの自由度が制限されていました。

改正後は、新しい構造方法の導入により、柱や梁の木材を隠さず、そのまま見せるデザインが可能です。これにより、安全性を確保しながら木の質感を活かした空間づくりが可能になり、より開放的なデザインや温かみのある店舗空間などを実現できます。

その結果、大規模な建物でも、出店時に選べる物件のデザインの幅が広がるでしょう。

中層建築物における耐火性能の基準が見直され、建物の条件に応じた設計が可能になりました。

従来は階数によって一律に耐火性能が求められていましたが、建物の高さや条件に応じて基準が設定されるようになっています。たとえば、5~9階建ての建物でも一定条件を満たせば木造での設計が可能になり、過度な耐火仕様を求められないケースもあります。

これにより、過度な耐火仕様が不要な場合は、建築コストを抑えやすくなり、設計の自由度や工期の面でもメリットを得られるでしょう。

今後は、中層でも木造建築物が増える可能性があり、店舗を開業する場合に出店先の建物のタイプが広がることが期待されます。

現行基準に適合していない古い建物（既存不適格建築物）について、一定条件のもとで規制の一部が緩和されました。

これまでは接道義務のような問題により、改修しても現行基準に適合できないケースがありました。その結果、建築確認申請が通らず、大規模な改修や用途変更ができないため、古民家のような古い建物は活用が難しい状況でした。

改正後は、延べ面積200㎡以下の建築物などについて、特定の条件を満たすことで現行基準の一部が適用除外となり、リノベーションがしやすくなっています。たとえば接道条件を満たしていない建物でも、防火対策や避難経路の確保といった一定の安全対策を講じ、用途変更や改修が認められれば、これまで活用が難しかった古い店舗や空き物件も再利用可能です。

また、古民家や空き物件を活用できれば、初期費用を抑えた開業がしやすくなります。さらに、古い建物の雰囲気を活かした店舗づくりが行いやすくなり、より幅広い物件を再活用できるようになります。

建築基準法は、安全で安心な建物をつくるためのルールです。用途地域や建築確認、用途変更などを理解せずに進めてしまうと、後から工事のやり直しや営業制限などのトラブルにつながる可能性があります。

また、開業時には建築基準法だけでなく、業種ごとの営業許可や各種届出など、複数の手続きを同時に進める必要があります。

こうした手続きをスムーズに進めたい場合は、専門家に相談しながら進めることも有効です。たとえば、「freee許認可」のようなサービスを活用すれば、必要な許認可の確認から申請までを、オンラインで専門家に相談しながら効率よく進められます。

事前に正しい知識を身につけ、必要に応じて専門家のサポートを活用することで、安心して開業準備を進めていきましょう。

建築基準法の違反は、以下のようなケースが違反に該当します。

建築基準法の違反については、記事内「建築基準法に違反した建築物のペナルティ」でも解説しています。

建築基準法の対象となる建築物は、以下のとおりです。

用途や規模に応じて適用される基準は異なりますが、店舗やオフィスの開業では原則対象になるでしょう。とくに、多くの人が利用する店舗や施設は特殊建築物とされ、避難経路や防火性能など、より厳しい基準が設けられています。

建築基準法の対象となる建築物については、記事内「建築確認が必要な建築物」でも解説しているので参考にしてください。