不動産売買契約書とは、売主と買主が不動産取引を行う際に交わす契約書のことです。不動産の売買を行う際は、一般的に仲介する不動産会社が不動産売買契約書を作成します。

しかし、不動産会社を挟むことなく個人間で不動産売買を行う際は、売主と買主が話し合って不動産売買契約書を作成することになります。高額な取引が多い不動産の売買において、トラブルを未然に防ぐ意味でも不動産売買契約書は必ず作成してください。

本記事では、不動産売買契約書の基礎知識やその役割について解説します。不動産売買契約書を作成する際のポイント、2022年5月から不動産取引の電子契約が可能になったことで得られるメリットについても押さえておきましょう。

• 不動産売買契約書とは
• 土地売買契約書や建物売買契約書との違い
• 【重要】民法改正により売買契約書で大きく変わった点
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）への対応
• 不動産売買契約書に記載しておくべき事項
• 1. 契約の当事者
• 2. 売買の目的物と売買の代金
• 3. 手付金の金額
• 4. 手付解除
• 5. 売買代金の支払時期や方法
• 6. 契約違反による解除、違約金
• 7. 融資利用の特約
• 8. 敷地権が賃借権の場合の特約
• 9. 抵当権等の抹消
• 10. 所有権の移転の時期
• 11. 所有権移転登記等
• 12. 引き渡しの時期
• 13. 引き渡し完了前の滅失・毀損
• 14. 物件状況等報告書
• 15. 設備の引き渡し、修復
• 16. 売買対象面積、測量、代金精算
• 17. 境界の明示
• 18. 公租公課等の分担
• 19. 契約不適合責任の免責特約
• 不動産売買契約締結までの流れ
• 不動産売買契約の手続き時に必要となるもの
• 不動産売買契約は電子契約でも可能に
• 不動産売買を電子契約化するメリット
• まとめ
• よくある質問

不動産売買契約書とは、売主と買主との間で不動産売買契約が成立したことを証明する重要な文書（契約書）です。

本来、契約は口頭での「申し込み」と「承諾」だけでも成立します。しかし、口約束だけでは「言った／言わない」といった認識の齟齬が生じ、トラブルに発展する恐れがあります。

特に不動産売買は取引金額が高額であり、登記手続きや権利関係も複雑です。そのため、安全な取引には売買条件や双方の権利義務を明確にした契約書を作成し、署名・捺印を交わすプロセスが欠かせません。加えて、対象がマンションやビルの一室などの場合は「区分（建物の一部）所有」となるため、専有部分を明確にしておく必要もあります。

不動産会社が仲介する場合は、宅地建物取引業法にもとづき不動産会社によって契約書を作成・交付することが義務付けられています。個人間売買の場合も、リスク回避のために必ず不動産売買契約書を作成するようにしましょう。

不動産売買契約書と似た書類に「土地売買契約書」や「建物売買契約書」があります。これらの契約書の違いは、売買の対象となる不動産の範囲です。

不動産売買契約書は、契約の対象が「土地と建物」の両方である場合や「土地のみ」「建物のみ」の場合など、あらゆるケースで作成されます。

一方、土地売買契約書が作成されるのは契約の対象が「土地のみ」となる場合に限られ、建物売買契約書は契約の対象が「建物のみ」になるケースで使用されます。

2020年4月の民法改正により、不動産売買契約書の内容にも大きな変更が生じました。特に売主の責任範囲や約定解除権ルールの変更については注意しておきたいポイントで、古い雛形をそのまま使うのは危険です。

現在の法律に対応した契約書を作成するため、改正のポイントを理解しておきましょう。

民法改正により、従来の「瑕疵（かし）担保責任」という名称が廃止され、「契約不適合責任」に統一されました。これは単に名称が変更になっただけではありません。買主の権利が大幅に強化された点が最大の特徴です。

旧法では「隠れたる瑕疵」が基準だったため、買主は欠陥の存在を知らず、かつ通常では知り得ないことを証明する必要がありました。しかし新法では、単に「契約内容と違う（適合しない）状態」であれば、売主側に責任を追求できるようになっています。

買主が追求できる権利は以下のとおりです。

売主（特に宅地建物取引業者ではない個人や企業）の責任を明確にするため、売主としては契約書で以下の点を定めておくことが重要です。

• 責任を負うべき期間：「買主が契約不適合を知った日から1年以内に通知があった場合に限り責任を負う」といった期間を明確に設定（限定）する
• 責任の範囲：売主が不動産業者でない場合、売主側の責任を一切負わない「免責」とする特約を定める

契約不適合責任以外にも、「危険負担」や「約定解除権」に関するルールが変更されています。トラブルを避けるため、これらの変更点も契約書に反映させる必要があります。

不動産売買契約締結後から引き渡しまでの間に、地震や落雷など「当事者どちらの責任でもない理由」で物件が滅失・損傷した場合のルールが変更になりました。

旧民法では、物件が滅失しても買主は代金を払わなければならない「債権者主義」が原則でした。しかし新民法では「債務者主義」が原則となっており、引越し前に物件が滅失・損傷した場合、買主は「代金減額請求」したり「契約解除」の権利を行使したりできるようになったため不利益を被らなくなりました。

つまり、引き渡しまでは売主側の物件管理責任が重くなったということです。

民法改正により、契約解除の要件が整理されました。これにともない、当事者が事前に決めた解除のルール（約定解除権）の重要性が相対的に増しています。

以下に、主な特約の種類をまとめました。

不動産売買契約書には、契約の対象となるものや契約の条件、トラブルが起こったときにどう対処するかといった取引のルールを記載しておく必要があります。目的を果たすため、ポイントとなる項目について解説します。

売主・買主の住所と氏名を記載し、誰と誰の契約であるのかを明示します。共有名義の場合は全員の氏名を記載し、法人の場合は代表者名も併記します。

契約の対象物件とその範囲を明記します。基本的には、（不動産の）登記簿謄本のとおりに記載します。

土地については、地番、地目、地積を、建物については家屋番号、種類、構造、床面積などを正確に記載してください。売買代金は総額だけでなく、手付金や中間金などの内訳も記載すると明確になります。

手付金とは、売買契約締結の際に買主から売主に支払われるもので、契約の証や契約が解除された場合の担保としての意味合いを持つものです。

双方の債務が履行されれば、最終的には売買代金に充当されます。手付金は代金の10％前後とするのが一般的ですが、上限は売買代金の20％までと定められています（売主が宅建業者の場合）。

契約の当事者は、相手方が契約の履行に着手する前であれば以下の条件で契約を解除できます。

• 売主：手付金の倍額を支払う
• 買主：手付金を放棄する

「契約の履行に着手」とは、売主なら所有権移転登記の準備を行って買主に通知すること、買主なら中間金や内金を支払うことなどを指します。ただし、いつでも解除できると取引が不安定になるので、両者の合意のうえで手付解除ができる期間を定め、契約書に記載しておくのが一般的です。

売買契約締結時に手付金を受け取り、物件の引き渡し時に残額を受け取る流れが一般的です。不動産の場合は高額になるため、現金ではなく指定口座への振り込みや預手（自己宛小切手）で支払われることになります。振り込み手数料の負担についても明記しておくと安心です。

売主・買主のいずれかに重大な契約違反があった場合、相手方から契約の解除ができる旨を明記します。また、その際の違約金の支払いについても記載します。違約金は売買代金の10〜20％程度とするのが一般的です。

買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合においてローン審査に通らないときは、買主は契約を解除でき、手付金も全額返還される「ローン特約」をつけるケースが一般的です。その際、解除期限も設定しておきましょう。

敷地権が賃借権である場合、賃借権を買主に譲渡するには土地の賃貸人の承諾が欠かせません。承諾が得られないときは、売主は契約を解除できるとの特約をつけるのが一般的です。承諾料の負担についても定めておく必要があります。

買主に所有権を移転するときまでに、売主は所有権移転を妨げないよう、抵当権などをすべて除去・抹消する旨を記載します。通常は、決済（残金支払い）と同時に抹消手続きを行います。

売主が買主から代金を受け取ったタイミングで、対象物件の所有権が移転することを明記します。これにより、所有権移転の時期が明確になります。

売主が買主への所有権移転登記申請を行うタイミングや、登記費用の負担について記載します。売買代金を受領したタイミングで申請するものとし、登記費用（登録免許税や司法書士報酬）は買主負担とするのが一般的です。

対象物件の引き渡し日を明記します。引越しやリフォームのスケジュールに関わるため、具体的な日付を設定しましょう。

対象物件の引き渡し前に、天災や放火といった「売主・買主双方に責任がない事由」で不動産が滅失・毀損して修復が困難になった場合、売買契約の解除が可能であることを表記します（危険負担）。この場合、手付金などは無利息で返還されます。

物件状況等報告書は、対象物件の契約締結時の状況（雨漏り、シロアリ害、給排水管の故障など）について売主が買主に説明するための書類です。

売主は買主に対し、物件の現況をしっかりと伝える義務を負っています。これを怠ると、後で契約不適合責任を問われる可能性があるので注意が必要です。

対象物件に付帯するエアコン、給湯器、照明器具などの設備の状態と、どのような状態で買主に引き渡すのかを「付帯設備表」などに記載します。設置の有無や故障の有無などを明確にし、故障している設備を修理してから引き渡すのか、現状のまま引き渡すのかも取り決めます。

登記簿謄本に記載されている面積（公簿面積）で契約するのか、実際に測量して面積（実測面積）を確定してから精算するのかを記載します。マンション売買では公簿売買、土地を含む売買では実測売買とするのが一般的です。実測の結果、面積に差異があった場合の精算単価も定めておきましょう。

売主は代金を受け取る日までに対象物件に境界標を設置し、買主に対して土地の境界線を明確にする旨を表記します。隣地との境界トラブルを避けるために重要な内容です。境界確認書の交付についても取り決めます。

固定資産税や都市計画税、ガス代、水道代、電気代、管理費、修繕積立金などの負担を、売主・買主がどのように分担するか定めます。物件の引き渡し日を基準（起算日）とし、前日までを売主、当日以降を買主の負担として日割り精算するのが一般的です。

対象物件に雨漏りなどの瑕疵がある場合、買主に説明して了承を得ていない状態や契約書に記載がないまま物件を売却すると、売主は契約不適合責任を問われる恐れがあります。

それを避けるため、すでに瑕疵が生じており、買主も現状での引き渡しを了承しているものについては「物件状況等報告書」に記載したうえで契約不適合責任が免責される旨を明記しておきます。なお、売主が契約不適合責任を負う期間も記載しておくのが一般的です。

不動産売買契約の手続きは、基本的に契約書を作成した仲介業者（不動産業者）の事務所で行われます。なお、仲介業者である宅地建物取引士が重要事項の説明義務を負うのは買主に対してだけですが、認識のずれによるトラブルを防ぐ意味において、売主も同席することをおすすめします。

その後、物件の引き渡しや移転登記、売買代金の支払いなどを経て不動産取引は完了となります。一連の手続きの流れと、必要になる書類などは下記のとおりです。

不動産売買契約では、契約書以外にも下記の書類などが必要です。スムーズに契約締結まで進めるためにも、事前に準備しておきましょう。

不動産売買契約書の原本には印紙税法の規定により、取引金額に応じた印紙の貼付が必要になります。印紙の代金は売主・買主が平等に負担するのが原則です。

＜不動産売買契約書に貼付が必要な印紙類＞

なお、2014年4月1日から2024年3月31日に作成された不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。

不動産取引を仲介する不動産業者が守るべきルールとして、「宅地建物取引業法（宅建業法）」があります。

この宅地建物取引業法の規定により、かつて仲介業者は買主に対して「宅地建物取引士による対面での重要事項説明を行う義務」や「紙による書面を交付する義務」があったため、不動産事業者が仲介する取引は長らく電子化できませんでした。

しかし、2021年5月に成立したデジタル改革関連法のひとつとして、宅地建物取引業法が改正されました。さらに、2022年5月の宅地建物取引業法改正により、仲介業者が交付義務を負う重要事項説明書や不動産売買契約書（37条書面）などの書類については押印が不要となり、紙ではなく電磁的方法による交付も認められるようになっています。

これにより、多くの不動産取引において電子契約が可能となりました。

不動産売買を電子契約化する主なメリットには、下記の3点が挙げられます。

1. 契約がスピーディーに進む
2. 契約書の保管場所に困らない
3. 印紙代がかからない

それぞれ詳しく解説します。

従来の契約では、売主と買主が日程を調整して不動産会社のオフィスに集まる必要がありました。特に遠方の不動産に関する取引の場合、移動時間や交通費の負担が大きく、契約締結までに時間がかかる点も課題でした。電子契約であればオンライン上で契約手続きを進められるためスピーディーに契約を締結でき、機会損失を防げます。

電子契約は電子データとしてクラウド上などに保存されるため、紙の契約書とは違い物理的な保管場所が必要ありません。検索機能を使えば必要な書類をすぐに探し出せるうえ、紛失のリスクも大幅に軽減できます。

紙の不動産売買契約書には、印紙税法の定めに従って契約金額に応じた収入印紙を貼り付けする義務があります。不動産取引は金額が大きいことから、印紙税も高額になりがちです。しかし、電子契約における電子データは印紙税法上の「課税文書」に該当しないため、収入印紙を貼付する必要がありません。

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電子契約とは？仕組み・やり方・関連する法律などわかりやすく解説

不動産売買契約書は、売主と買主との間で不動産売買契約が成立したことを証明する重要な文書（契約書）です。高額な取引となる不動産の売買において、双方のリスクを回避し、円滑に取り引きを進めるために必要な存在といえるでしょう。

民法の改正によって買主の権利が強化されるなど、契約書を取り巻くルールも変化しています。トラブルを未然に防ぐ意味でも、「仲介会社任せ」にせず、自身の目でしっかりと契約内容を確認しなければなりません。

また、解禁された電子契約を活用すれば、印紙代の節約や手続きのスピードアップなど、取り引きの効率を大きく向上させられます。契約業務の負担を軽減し、よりスマートな不動産取引を実現するために、電子契約サービス「freeeサイン」の活用をご検討ください。

不動産売買契約書は、不動産取引を行う際に売主と買主の間で交わす契約書のことです。不動産会社が仲介する場合は、不動産会社によって契約書を作成・交付することが宅地建物取引業法で義務付けられています。個人間で不動産の売買を行う場合は、売主と買主が話し合って不動産売買契約書を作成します。

詳しくは記事内の「不動産売買契約書とは」をご覧ください。

不動産売買契約書には、契約の対象となるものや契約の条件、トラブルが起こったときにどう対処するかといった取引のルールを記載しておく必要があります。トラブル防止という重要な目的を果たすため、項目や記載内容について確認しておきましょう。

詳しくは記事内の「不動産売買契約書に記載しておくべき事項」をご覧ください。

紙の不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付しなければなりません。しかし、紙ではなく電子契約を選択した場合は、電子データは印紙税法上の「課税文書」に該当しないため収入印紙の用意は不要です。

詳しくは記事内の「印紙代がかからない」をご覧ください。