宅建業者（宅地建物取引業者）とは、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けて、宅地・建物の売買・交換・媒介・代理を業として行う事業者のことです。不動産業のなかでも宅建業に該当する事業を営むには、個人・法人を問わず免許の取得が義務付けられています。

本記事では、宅建業者の定義と不動産業との違いのほか、免許の種類（知事免許・大臣免許）や免許取得のための要件・申請から交付までの流れ・免許の有効期限と更新についてわかりやすく解説します。

• 宅建業者（宅地建物取引業者）とは
• 不動産業と宅建業の違い
• 宅建業免許が必要なケース・不要なケース
• 無免許営業の罰則
• 宅建業免許の種類
• 都道府県知事免許
• 国土交通大臣免許
• 宅地建物取引業免許を申請する前にすべきこと
• 欠格事由に当てはまらないか確認する
• 事務所を設置する
• 宅地建物取引士を設置する
• 営業保証金を用意する
• 宅地建物取引業免許の申請から交付までの流れ
• 1. 申請書類を作成する
• 2. 申請を行い審査を受ける
• 3.免許通知を受け取る
• 4.営業保証金の供託もしくは保証協会へ加入する
• 5.免許証が交付される
• 宅建業免許の有効期限と更新
• 期限内に申請しなかった場合
• 変更届出が未提出の場合
• まとめ
• 宅地建物取引業(宅建業)の許認可申請に必要な書類を簡単に作成する方法
• よくある質問

宅建業者（宅地建物取引業者）とは、宅地建物取引業法にもとづいて国土交通大臣または都道府県知事の免許を受け、宅地・建物の売買・交換・貸借の代理・媒介などを業として行う個人または法人のことです。

土地や建物は高額で取引されるうえ、権利関係も複雑です。そのため宅地建物取引業法では、免許を受けた事業者のみが参入できる仕組みをつくり、事業者の不正防止と購入者・借主の保護を図っています。

宅地建物取引業を営むには、個人・法人にかかわらず「宅地建物取引業免許」の取得が必要です。

不動産業と宅建業は、厳密には異なります。不動産業は土地・建物に関わるあらゆる業種を指すのに対し、宅建業はそのなかの「取引（売買・交換・媒介・代理）」に関わる業種のみを指します。

たとえばアパートやマンションを自ら所有して賃貸に出す「不動産賃貸業（大家業）」や、分譲マンションの管理組合の業務を代行する「不動産管理業」は宅建業には該当せず、免許は不要です。

宅地建物取引業免許が必要な事業と不要な事業は、以下のように分類できます。

免許の要否は、より厳密には取引の種類によって以下のように判断されます。

たとえば賃貸物件を自ら所有して貸し出す大家業は「貸借を自ら行う」ケースにあたるため免許は不要ですが、他者の物件の賃貸借を仲介する場合は免許が必要です。

ただし、免許が必要となるのは「不特定多数の人を相手方として反復・継続して行う場合」に限られます。個人が自宅を1回だけ売却するケースは事業として行うものではないため、免許は不要です。

宅建業免許を取得せずに宅建業を営んだ場合、宅地建物取引業法違反として3年以下の懲役または300万円以下の罰金（併科あり）が科されます。法人の場合は行為者のほか、法人に対しても1億円以下の罰金が科される場合があります。

宅建業免許には「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」の2種類があり、事務所を設置する都道府県の数によってどちらを取得するかが決まります。

免許の種類は事務所の所在地によって決まるものであり、営業エリアの広さとは無関係です。たとえば東京都に1つだけ事務所を置いて全国で営業活動を行うのであれば、都道府県知事免許（東京都知事免許）を取得することとなります。

1つの都道府県内にのみ事務所を設置し宅建業を営む場合に必要な免許です。主たる事務所がある都道府県の窓口に申請します。たとえば東京都内にのみ事務所を置く場合は東京都知事免許を取得します。

2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置し、宅建業を営む場合に必要な免許です。主たる事務所のある都道府県を管轄する地方整備局長等に申請します。申請書類の提出窓口は、都道府県知事免許と同様に各都道府県の担当窓口です。

宅地建物取引業免許を申請するには、さまざまな事前準備が必要です。申請前に以下の4つをすべて満たしていることを確認しましょう。

宅地建物取引業法では免許を取得できない欠格事由が定められており、申請者がひとつでも該当すると免許を受けられず、宅建業者として認められません。

主な欠格事由は以下のとおりです。

法人の場合は申請者本人だけでなく、役員・政令で定める使用人についても欠格事由に該当しないかを確認する必要があります。

宅地建物取引業免許の申請にあたっては、業務を行う事務所を設置していなければなりません。事務所として認められるには、以下の2点を満たす必要があります。

そのため、レンタルオフィスやコワーキングスペース、移動式のテントなどは継続性の観点から事務所として認められません。また、居住空間と事務所を明確に分離することが難しい一般の戸建てやマンションの一室も、原則として事務所として認められません。

ひとつのスペースやフロアを他社と共用する場合も、出入り口が別々に設けられており、かつ間仕切りによって空間が独立している必要があります。

宅地建物取引士は、宅地・建物などの取引に関する法律と実務の専門知識を持つ国家資格者です。宅建業を営む場合、業務従事者の5人につき1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。

宅地建物取引士は事務所ごとの「専任」でなければならないため、事務所が複数ある場合は事務所ごとに宅地建物取引士が必要です。開業後に退職などによって規定人数を下回ったときは、2週間以内に補充しなければ法的措置を受ける可能性があります。

宅建業を営むにあたっては、取引の相手方が損失を受けた際に弁済できるよう、開業時に営業保証金の供託が義務付けられています。

営業保証金の金額は主たる事務所（本店）で1,000万円、支店ごとに500万円の供託が必要です。

ただし、不動産保証協会に加入した場合は、弁済業務保証金分担金として主たる事務所60万円・支店ごとに30万円を納付することで、営業保証金の供託が免除されます。多くの事業者が保証協会への加入を選択しています。

不動産保証協会には「全国宅地建物取引業保証協会（全国宅地建物取引業協会連合会）」と「不動産保証協会（全日本不動産協会）」の2つがあり、どちらか一方に加入します。

宅地建物取引業免許の申請から交付までの流れは、以下のとおりです。

宅地建物取引業免許の申請にあたって必要な書類を用意・作成します。

提出書類は以下のとおりです。★マークの書類は法定様式があるため、各都道府県の窓口やウェブサイト上で入手してください。

法人の場合は、履歴事項全部証明書の目的欄に「宅地建物取引業」など宅建業を営む旨の記載が必要です。記載がない場合は法務局で目的変更登記を行ってから申請してください。

申請書類は順序通りに揃え、左側に2つ穴をあけ、ひもで閉じた形で提出します。正本1部と副本1部の計2部を用意しますが、副本は証明書類や写真を含めてコピーで問題ありません。副本は申請受け付け後に控えとして渡されるため、大切に保管しておきましょう。

東京都の場合、2025年1月から、国土交通省手続業務一貫処理システム「eMLIT」を使ったオンライン申請も可能です。ただし手数料の納付は引き続き窓口または郵送での対応が必要です。

提出書類がそろったら、各都道府県の窓口で申請を行います。都道府県知事免許・国土交通大臣免許いずれの場合も、提出窓口は各都道府県の宅地建物取引業免許担当課です。

申請後、提出書類に不備がないことが確認されたら、欠格事由の審査と事務所調査などが行われます。審査期間は都道府県知事免許で約30〜40日、国土交通大臣免許で約90日が目安です。万が一、申請後に内容の変更が生じると申請の取り下げが必要になります。

審査が完了したら、事務所（本店）宛てに免許を受けた旨の通知（免許通知書）が届きます。

免許通知を受け取ったら、免許の日から3ヶ月以内に以下のいずれかの手続きを完了させる必要があります。期限内に完了しない場合は免許が取り消されることがあります。

営業保証金および保証協会について詳しくは、前述の「営業保証金を用意する」をご覧ください。

営業保証金の供託に関する届出が受理されたら、宅地建物取引業の免許証が交付されます。保証協会へ加入する場合は、保証協会から免許証が交付されます。

免許証を受け取ったら、宅建業者として営業を開始できます。

宅建業免許の有効期間は5年間です。有効期間満了後も引き続き宅建業を営むのであれば、満了日の90日前から30日前までの間に更新申請を行う必要があります。

更新手続きの流れは新規申請とほぼ同様ですが、一部の書類は省略できるケースがあります。詳細は管轄の保健所または地方整備局に確認してください。

営業保証金の供託に関する届出免許が失効し、無免許状態で宅建業を営むと宅地建物取引業法第12条違反として3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されます。

万が一失効してしまったときは、更新ではなく新規申請として扱われます。

商号・事務所所在地・役員・専任の宅地建物取引士などに変更があった際は、変更日から30日以内に変更届出を行う義務があります。変更届出が未提出のまま更新申請を行うと、過去に遡って変更届出書の提出が求められます。更新申請前に届出状況を確認しておきましょう。

宅建業者（宅地建物取引業者）とは、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けて宅地・建物の取引を業として行う事業者のことです。不動産業のなかでも売買・交換・媒介・代理に関わる場合は免許が必要です。

免許を取得するには、欠格事由への非該当確認・事務所の設置・専任の宅地建物取引士の設置・営業保証金の準備をしなければなりません。申請から免許証の交付までは都道府県知事免許で2〜3ヶ月程度かかるため、余裕をもってスケジュールを組みましょう。

宅地建物取引業の免許の有効期間は5年間であり、更新を忘れると無免許状態となります。商号・役員・専任の宅地建物取引士などに変更が生じた場合も30日以内に変更届出が必要なため、開業後も法令上の義務の継続的な確認が求められます。

宅地建物取引業(宅建業)を行う際、行政機関へ許認可の申請が必要です。

許認可の申請書類は、自分で作成を行うと膨大な作業負担がかかってしまいます。専門の代行業者に依頼すると手数料が発生するため、事業開始前にかかる初期費用を抑えたい方にとっては痛い出費です。

「はじめての申請手続きがちゃんとできるか不安」「事業開始前にかかるコストをできるだけ抑えたい」と思っている方には、freee許認可の利用がおすすめです。

freee許認可なら、宅地建物取引業(宅建業)の申請書類を作成する手間やコストを大幅に削減できます。

許認可申請に必要な書類の作成は非常に複雑です。もし書類に不備があれば、再提出をしなければならず、事業開始の時期が後ろ倒しになってしまいます。

専門家監修のもと開発されたfreee許認可なら、案内に沿って必要事項を入力するだけ正確な内容の申請書類を作成できます。

はじめての許認可申請が不安な方や忙しく時間が取れない方は代行業者に依頼も可能です。しかし、専門の代行業者に依頼すると、一般的に約5万〜10万円の依頼費用が発生します。

freee許認可は書類作成の費用負担は一切かからず、その後の追加課金なども発生しないので、費用を抑えたい方はfreee許認可の活用をおすすめします。

通常、許認可申請の書類を自分で作成する場合はすべて手書きで記入します。そのため、誤字や脱字が発生してしまうと、また一から書類を揃えて作成し直さなくてはいけません。

字が読みづらい場合なども書類の再提出が求められてしまうため、第三者が見て分かるように丁寧かつ確実に作成する必要があります。

freee許認可を利用すれば、お手持ちのスマートフォンやパソコンから書類作成が可能です。そのため、入力事項を間違えてしまった場合でも再度入力し直すことができ、正確な内容の書類がスムーズに作成できます。

許認可申請を行う前に、法人の場合は会社設立の手続きを事前に済ませておかなくてはいけません。また、個人事業主の場合は許認可申請を行うと同時に開業のお手続きが必要です。

いずれも自分で行う場合は必要書類を作成し、役所へ提出しなければなりません。事業開始までにかかる手間やコストを削減したい方には、freee会社設立（法人）・freee開業（個人事業主）の利用がおすすめです。

宅建業者（宅地建物取引業者）は免許を受けて不動産取引を業として行う事業者のことです。

一方、宅建士（宅地建物取引士）は宅地建物取引士試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた個人の国家資格者です。重要事項の説明や契約書への記名は宅建士のみが行える独占業務です。

宅建業者として開業するには事務所の従業者5人につき1人以上の専任の宅建士を設置する必要があります。

宅建業免許の有効期間は5年間です。引き続き営業する場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間に更新申請を行う必要があります。期限を過ぎると免許が失効し、新規申請として扱われます。

詳しくは記事内「宅建業免許の有効期限と更新」をご覧ください。

取得できます。宅建業免許は法人・個人を問わず申請可能です。

ただし個人で申請する場合も、欠格事由への非該当・事務所の設置・専任の宅地建物取引士の設置・営業保証金の準備という要件はすべて満たす必要があります。

詳しくは記事内「宅地建物取引業免許を申請する前にすべきこと」をご覧ください。

宅地建物取引業法第12条違反として、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（併科あり）が科されます。法人の場合は行為者のほか法人に対しても1億円以下の罰金が科される場合があります。

詳しくは記事内「宅建業者（宅地建物取引業者）とは」をご覧ください。