住宅ローン控除 
目次
住宅ローン控除額も自動算出！
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住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を取得し、一定の条件を満たした場合に、所得税などから直接差し引かれる「税額控除」の制度です。
住宅ローン控除の適用を受けるためには、住宅に入居した年（1年目）の翌年に確定申告をしなければなりません。年末調整のある会社員も初年度は自身で申告するため、必要書類や手順を事前に把握しておく必要があります。
本記事では、住宅ローン控除の申告方法や確定申告に必要な書類、控除申告時の確定申告書の書き方まで詳しく解説します。
住宅ローン控除の1年目は確定申告が必須！
住宅ローン控除を受けるためには、住宅に入居した翌年に確定申告をする必要があります。住宅ローン控除の初年度の申告は年末調整の対象外となるため、会社員など年末調整のある給与所得者でも個人で確定申告をしなければなりません。
なお、年末調整の対象者であれば、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の申告ができます。
住宅ローン控除の2年目以降の手続きについては、後述「住宅ローン控除の2年目以降は年末調整で申告が可能」をご確認ください。
住宅ローン控除で確定申告したらいくら返ってくる？
住宅ローン控除の控除額は、住宅ローンの年末残高等を基に0.7%で計算する仕組みです。ただし、控除の対象となる年末残高には、住宅の環境性能や入居した年、特例対象個人への該当の有無などに応じて借入限度額が設けられています。
なお、住宅ローン控除は納めた税金から差し引く仕組みのため、実際に還付されるのは、その年に納めた所得税額が上限です。年末調整を受けている会社員であれば、源泉徴収された所得税のうち控除額に相当する金額が、確定申告後に還付されます。
控除額が所得税額を上回り、引ききれなかった分は翌年度の住民税から控除される仕組みです。ただし、住民税から控除できるのは、所得税の課税総所得金額等の5%（最高9万7,500円）までとなります。住民税分は現金で還付されるのではなく、翌年6月以降に納める住民税が減額される形で反映されます。
出典：国土交通省「住宅ローン減税」
出典：総務省「新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。」
【1年目】住宅取得から確定申告までのやることリスト
住宅ローン控除を受ける最初の年は、年末調整をしている会社員でも確定申告を行わなければなりません。確定申告ではさまざまな書類を使用するため、漏れがないよう事前の準備が必要です。
住宅取得から住宅ローン控除の確定申告までに準備する書類や手続きを、時系列に沿ってまとめました。
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| 時期 | 概要 |
|---|---|
| 住宅の引渡時 | 不動産会社から交付された「不動産売買契約書」と「住宅の区分に応じた証明書類」を確定申告用にそれぞれのコピーをとっておく |
| 10月頃 | 証明書方式の場合、金融機関から「住宅ローンの年末残高等証明書」が郵送で届く |
| ↓ | 法務局で「建物・土地の登記事項証明書」を取得する （オンラインによる交付請求も可能） |
| 1月中旬 | 勤務先から「源泉徴収票」が発行される |
| ↓ | 書面で申告する場合は、「本人確認書類」のコピーをとっておく （マイナンバーカードや運転免許証など） |
| 「確定申告書」と「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成する （国税庁のホームページからダウンロード可能） |
|
| 2月16日から3月15日まで *開始日と最終日が土日祝日の場合は翌平日に繰り越し |
管轄の税務署へ必要書類を提出する |
2026年（令和8年）分の確定申告期間は、2027年（令和9年）2月16日（火）から3月15日（月）までです。準備した書類は期間中に忘れずに提出しましょう。
住宅ローン控除の確定申告で必要な書類
確定申告で住宅ローン控除を申告する場合には、以下の書類が必要です。
住宅ローン控除の確定申告で必要な書類
建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
確定申告で住宅ローン控除を受ける場合には、建物や土地の取得価額などを確認するため、不動産売買契約書や工事請負契約書の写しを準備します。
これらは、住宅や土地を購入・建築する際に締結する契約書で、確定申告後も保管が必要です。
なお、調書方式に対応した金融機関を利用し、所定の手続きを行った場合は、一定の契約書について明細書への記載により添付に代えられる場合があります。
住宅の区分に応じた証明書類
住宅ローン控除の対象となる住宅には、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅などの区分が設けられています。
住宅ローン控除の申告には、住宅がそれぞれに該当することを証明する書類の提出が必要です。
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| 住宅の区分 | 必要な書類 |
|---|---|
| 認定長期優良住宅 | ・都道府県・市区町村などの長期優良住宅建築等計画（または低炭素建築物新築等計画）の認定通知書の写し ・市区町村の住宅用家屋証明書もしくはその写し、または建築士などの認定長期優良（または認定低炭素）住宅建築証明書 |
| 認定低炭素住宅 | |
| ZEH水準省エネ住宅 | 建築士などの住宅省エネルギー性能証明書、または登録住宅性能評価機関の建設住宅性能評価書の写し （令和７年４月１日以後に建築確認を受けた場合、検査済証の写しでも可） |
| 省エネ基準適合住宅 |
各種証明書は、所管行政庁や市区町村、登録住宅性能評価機関、建築士などが発行します。どこで受け取れるかわからないときは、建築を依頼した工務店や施工会社などに相談しましょう。
住宅ローンの年末残高等証明書
年末残高等証明書は、年末時点の住宅ローン残高が記載された書類です。証明書方式の場合は、借り入れを行っている金融機関から交付されます。複数の金融機関から住宅ローンの借り入れがある場合は、証明書方式に該当する全ての金融機関の年末残高等証明書が必要です。
一方、調書方式に対応した金融機関では、金融機関が税務署に年末残高調書を提出し、国税当局から納税者に年末残高情報が提供されます。この場合、年末残高等証明書の提出は不要です。
証明書方式で年末残高等証明書が届かない場合は、借り入れ先の金融機関に確認してください。
建物・土地の登記事項証明書
建物・土地の登記事項証明書は、不動産の登記記録に記録されている事項を証明した書面です。土地・建物の所在・面積や所有者などを確認できます。法務局の窓口で取得できるほか、オンラインによる交付請求も可能です。
建物・土地の登記事項証明書は確定申告の際に原則として提出が必要ですが、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書に不動産番号を記載すれば、添付を省略できます。
源泉徴収票
源泉徴収票は、確定申告書への添付・提示は不要です。ただし、会社員などで源泉徴収票を受け取っている人が確定申告書を作成する場合は、源泉徴収票に記載されている内容を確定申告書の作成に使用します。
源泉徴収票を紛失した場合は、勤務先に再発行を依頼しましょう。
確定申告書
確定申告書は、第一表・第二表を基本に、申告内容に応じて第三表（分離課税用）や第四表（損失申告用）を使用します。書式は、国税庁のホームページからダウンロードできるほか、税務署でも入手可能です。
住宅ローン控除を受けるときの確定申告書の書き方については、記事下部「住宅ローン控除を受けるための確定申告書の書き方」で解説しています。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」とは、住宅ローンの対象となる住宅の価格・広さ・年末残高などを記入するもので、住宅ローン控除を受けるために必要な書類です。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書へ必要事項を記入する際には、売買契約書や登記事項証明書などを参照します。
住宅ローンを連帯債務にしている場合は、連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書もあわせて必要です。
どちらの書類も、国税庁のホームページでダウンロードできます。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方については、記事下部「住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方」で解説しています。
本人確認書類の写し
確定申告では、マイナンバーの記載と本人確認が必要です。
マイナンバーカードがあればそれだけで本人確認が完了します。マイナンバーカードがない場合は、通知カードやマイナンバーが記載された住民票などの番号確認書類と、運転免許証・パスポートなどの身元確認書類を準備してください。
なお、e-Taxで申告する場合は、本人確認書類の提示や写しの添付は不要です。
出典：国税庁「〔令和７年分 所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引き〕申告書に添付・提示する書類」
住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方
「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の書き方について、以下の3つの項目を解説します。
【項目別に解説】住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方
新築又は購入した家屋等に係る事項
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書の「新築又は購入した家屋等に係る事項」の欄では、居住開始年月日に入居日を記載します。
取得対価の額は契約書に記載されています。建物は消費税込みの金額、土地は土地本体の金額を記入してください。
総（床）面積は登記事項証明書をもとに記入します。事務所や店舗などに使用している部分がなければ、「居住部分の（床）面積」には総（床）面積と同じ面積を記載します。
出典：国税庁「令和7年分（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
家屋や土地等の取得対価の額
「家屋や土地等の取得対価の額」の「あなたの持分に係る取得対価の額等」は、共有者がいなければ取得対価の額と同額です。
次に、「居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高」は、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書を参照して記入します。
出典：国税庁「令和7年分（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額
「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に住宅の購入額やローン残高などの必要情報を記載したうえで住宅ローン控除額を算出します。
算出した住宅ローン控除額は、確定申告書の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額」の欄に転記してください。
また、翌年以降に年末調整で控除を受けたい場合は、書類の1番下、「控除証明書の交付を要しない場合」の欄に丸を付けないようにします。
丸を付けると控除証明書が発行されないため、後から交付を受ける場合は別途申請を行います。
出典：国税庁「令和7年分（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
住宅ローン控除を受けるための確定申告書の書き方
確定申告書には、上記の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」で算出した住宅ローン控除額を転記します。
記載箇所は、確定申告書 第一表の【税金の計算： ㉟（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額】です。計算明細書で算出した金額と一致しているか確認してください。
確定申告書は手書き以外にも、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成できます。無料で利用でき、画面の案内に沿って必要事項を入力すると確定申告書が自動で作成される仕組みです。
住宅ローン控除の確定申告書の提出方法
住宅ローン控除の確定申告書の提出方法は、e-Tax（電子申告）・郵送・税務署の窓口への持参の3つです。
e-Taxを利用すれば、税務署へ出向かずに自宅から申告手続きを完結できます。「確定申告書等作成コーナー」で作成した申告データは、そのままe-Taxで送信可能です。マイナンバーカード方式を利用する場合は、マイナンバーカードと読み取りに対応したスマートフォンなどを準備してください。
郵送の場合は、所轄税務署または業務センターへ申告書を送付します。税務署の窓口へ持参する場合は開庁時間内に提出するほか、時間外収受箱への投函も可能です。
住宅ローン控除の確定申告はいつからいつまで？
住宅ローン控除の確定申告は、原則として入居した翌年の2月16日から3月15日までに行います。2026年（令和8年）分の確定申告期間は、2027年（令和9年）2月16日（火）から3月15日（月）までです。
個人事業主など、所得税の納付を伴う確定申告が必要な人は、この期間内に住宅ローン控除もあわせて申告しましょう。
一方、年末調整を済ませた会社員が住宅ローン控除の適用のみを受ける場合は、「還付申告」にあたります。確定申告期間の開始を待つ必要はなく、入居した翌年の1月1日から5年間提出できます。
住宅ローン控除の2年目以降は年末調整で申告が可能
給与所得者は、住宅ローン控除の2年目以降、年末調整で手続きが可能です。勤務先が設定する年末調整の書類提出期限までに必要書類を提出しましょう。
年末調整で住宅ローン控除を受けるために必要な書類
2年目以降の年末調整で住宅ローン控除を行う際は、一般的な年末調整で提出する書類に加えて、以下を準備します。
2年目以降の年末調整で住宅ローン控除を行う際に必要な書類
- 住宅借入金等特別控除申告書
※正式名称：給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書 - 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（証明書方式の場合）
出典：国税庁「年末調整で住宅借入金等特別控除の適用を受ける方へ」
証明書方式では年末残高等証明書が必要ですが、調書方式では提出不要です。
住宅借入金等特別控除申告書は、税務署から書面またはe-Taxで交付されます。書面交付の場合は対象年数分がまとめて送付されるため、紛失しないよう保管してください。
書類の書き方については、別記事「住宅借入金等特別控除申告書の書き方まとめ！記入例・必要書類・2026年度税制改正のポイントを解説」をあわせてご確認ください。
住宅ローン控除の申告を忘れても還付申告ができる
2026年（令和8年）分の確定申告期間は、2027年（令和9年）2月16日（火）から3月15日（月）までです。
確定申告の必要がない給与所得者などで、その年分の確定申告書をまだ提出していない場合は、対象年の翌年1月1日から5年間、住宅ローン控除の還付申告ができます。還付申告の期限を過ぎると、払い過ぎた所得税の還付は受けられません。
また、住宅ローン控除は所得税で控除しきれなかった場合、翌年度の住民税からも一定の範囲で控除されます。申告漏れに気づいたら、早めに手続きを進めましょう。
住宅ローン控除の注意点
住宅ローン控除には、働き方や繰り上げ返済、ほかの制度との併用などによって、手続きや控除額の計算が変わるケースがあります。
住宅ローン控除の注意点
- 個人事業主は2年目以降も確定申告が必要
- 繰り上げ返済で返済期間が10年未満になると適用外になる
- 確定申告をするとふるさと納税のワンストップ特例は利用できない
- 補助金や一定の贈与は取得価額から差し引いて計算する
- 自宅兼事務所は居住用部分のみが控除対象
個人事業主は2年目以降も確定申告が必要
会社員などの給与所得者は、住宅ローン控除の2年目以降、年末調整で申告できます。一方、個人事業主が住宅ローン控除を受ける場合は、2年目以降も確定申告での申告が必要です。
繰り上げ返済で返済期間が10年未満になると適用外になる
住宅ローン控除は、償還期間（返済期間）が10年以上の借り入れであることが適用要件です。
この期間は、当初の契約で定められた最初の返済月から、繰り上げ返済後の最終返済月までを通算して判定します。その結果、返済期間が10年未満になると、その年以降は住宅ローン控除を受けられません。
確定申告をするとふるさと納税のワンストップ特例は利用できない
ふるさと納税のワンストップ特例制度は、確定申告が不要な給与所得者などを対象とした仕組みです。住宅ローン控除の1年目で確定申告を行うと、すでに済ませたワンストップ特例の申請は無効になります。
この場合は、ワンストップ特例を申請した分も含め、ふるさと納税の寄附金控除を確定申告書に記載してください。
出典：国税庁「「ふるさと納税ワンストップ特例」の申請書を提出された方」
補助金や一定の贈与は取得価額から差し引いて計算する
住宅の取得に関して国や自治体から補助金や給付金を受け取った場合は、その金額を住宅の取得価額（取得対価の額）から差し引いて住宅ローン控除を計算します。
また、住宅取得等資金の贈与について「住宅取得等資金の非課税」または「相続時精算課税選択の特例」を適用した場合は、その特例の適用を受けた金額も取得対価の額から差し引きます。
控除額は、補助金等を差し引いた取得対価の額と年末のローン残高のいずれか少ない金額をもとに算出される仕組みです。
自宅兼事務所は居住用部分のみが控除対象
個人事業主が自宅兼事務所を購入した場合など、住宅に事業用のスペースが含まれるときは、原則として居住用部分のみが住宅ローン控除の対象です。
たとえば床面積の70%を居住用、30%を事務所として使っている場合は、年末のローン残高などを居住用割合に応じて按分して控除額を計算します。
ただし、住宅ローン控除を受けるには、「床面積の2分の1以上が専ら自己の居住用であること」が要件です。自己の居住用部分が2分の1未満の場合は、住宅ローン控除を受けられません。
また、自己の居住用部分が床面積の2分の1以上であっても、事業用部分は控除対象から除かれ、居住用部分の割合に応じて按分した金額のみが控除対象となります。
なお、居住用部分の床面積が家屋全体のおおむね90%以上であれば、家屋全体を居住用として扱うことができます。
まとめ
住宅ローン控除は、一定の要件を満たす住宅を住宅ローンで購入・建築・増改築した場合に、所得税などから一定額を控除できる制度です。適用を受ける最初の年は、給与所得者であっても確定申告を行わなければなりません。
申告時には、住宅の区分や申告方法に応じた必要書類を準備し、住宅借入金等特別控除額の計算明細書と確定申告書を作成します。給与所得者は2年目以降、年末調整で手続きが可能です。
申告漏れを防ぐためにも、初年度に必要な書類や提出方法を早めに確認しておきましょう。
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よくある質問
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ペアローン・連帯債務の場合はどうすればいい？
ペアローンでは、夫婦それぞれが住宅ローン控除の適用要件を満たす場合、初年度は各自で確定申告を行います。連帯債務の場合は、持分や負担割合などに応じて控除額を計算します。
詳しくは、記事内「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」をご覧ください。
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医療費控除も一緒に申告できる？
住宅ローン控除と医療費控除は、それぞれの適用要件を満たしていれば、同じ確定申告で申告できます。
詳しくは、記事内「住宅ローン控除を受けるための確定申告書の書き方」をご覧ください。
-
還付金はいつ受け取れる？
住宅ローン控除の還付金は、e-Taxで還付申告した場合はおおむね3週間程度、書面で確定申告期間中に提出した場合は1ヶ月〜1ヶ月半程度が目安です。
詳しくは、記事内「住宅ローン控除の確定申告書の提出方法」をご覧ください。
監修
安田 亮
1987年香川県生まれ、2008年公認会計士試験合格。大手監査法人に勤務し、その後、東証一部上場企業に転職。連結決算・連結納税・税務調査対応などを経験し、2018年に神戸市中央区で独立開業。
松浦 絢子
松浦綜合法律事務所代表。京都大学法学部、一橋大学法学研究科法務専攻卒業。東京弁護士会所属（登録番号49705）。法律事務所や大手不動産会社、大手不動産投資顧問会社を経て独立。IT、不動産、相続、金融取引など幅広い相談に対応している。さまざまなメディアにおいて多数の執筆実績がある。
