不動産所得は確定申告が必要？申告方法・必要書類や書き方も紹介

給与所得者の場合、給与・退職所得以外の所得の合計額が年間20万円を超えると、原則として確定申告が必要です。不動産所得は、家賃などの収入金額から必要経費を差し引いた金額のことです。

確定申告が必要であるにもかかわらず期限内に申告しないと、無申告加算税や延滞税などが課される場合があります。不動産所得がある場合は、確定申告の要否や申告方法、必要書類の書き方を理解しておくことが重要です。

本記事では、不動産所得への課税の仕組み、経費となる費用、確定申告の方法・必要書類を解説します。

不動産所得の範囲と確定申告が必要になるケース

不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。不動産所得があるときに確定申告が必要かどうかは、本人の所得状況などによって異なります。

「不動産収入」と「不動産所得」の違い（収入 - 必要経費 = 所得）

不動産収入とは、家賃（賃貸料）や更新料など、不動産の貸付けによって受け取る収入金額の総額のことです。一方、不動産所得は、不動産収入（総収入金額）から必要経費を差し引いた金額を指します。不動産所得の計算式は、次のとおりです。

給与所得者の確定申告の要否を20万円基準で判断する際は、不動産収入ではなく、不動産所得を含む給与・退職所得以外の所得の合計額で判定します。

不動産所得の対象になる貸付けの範囲

不動産所得の対象になるのは、主に次の3つの貸付けによる所得です。

家賃収入（賃貸料など）の所得区分は、不動産所得にあたります。家賃収入のほか、契約更新時の更新料、返還を要しない敷金・礼金、保証金、共益費なども総収入金額に含まれます。

給与所得者は不動産所得などが年間20万円を超えると確定申告が必要

給与・退職所得以外の所得の合計額が年間20万円を超える場合は、原則として確定申告が必要です。判定は不動産所得だけでなく、副業などほかの所得も合算して行います。

不動産所得が20万円以下でも住民税の申告が必要な場合がある

1ヶ所から給与の支払いを受け、年末調整を受けた給与所得者で、給与所得・退職所得以外の所得の合計額が20万円以下であれば、所得税の確定申告は原則不要です。ただし、確定申告が不要な場合も、市区町村への住民税申告が求められます。所得税の確定申告をすれば、別途、住民税の申告は不要です。

また、医療費控除などの適用を受けるために確定申告をする場合は、20万円以下の不動産所得もあわせて申告します。

出典：横浜市「給与以外に副収入がある場合の住民税の申告は…」

不動産所得が赤字のときは損益通算できる

不動産所得が赤字になったときは原則、給与所得や事業所得などほかの黒字の所得から差し引けます。

ただし、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は、損益通算の対象外です。別荘のように、主に趣味や保養の目的で所有する不動産の貸付けによる損失も対象になりません。

青色申告の場合は、一定の要件を満たせば、損益通算しても控除しきれない純損失を、翌年以後3年間繰り越せます。

出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
出典：国税庁「No.2070 青色申告制度」

不動産所得にかかる税金とは

不動産所得にかかる税金と、その計算方法を解説します。

不動産所得には所得税と住民税が課せられる

不動産所得には、主に所得税と住民税が課せられます。

所得税の税率は、課税される所得の金額（1,000円未満の端数を切り捨てた後の金額）に応じ、5～45%の7段階です（分離課税に対するものなどを除く）。

なお、金額と税率の関係は以下の速算表を用いて簡単に計算できます。

所得税率の速算表

出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

また、住民税も所得金額をもとに算出されます。所得税と住民税の具体的な計算方法を、以下で解説します。

所得税

所得税は以下の計算式で算出します。

所得税率は累進課税制度が採用されているため、課税対象となる所得金額によって異なります。​課税対象となる所得金額は以下の計算式で算出します。

課税所得金額 = 給与所得 + 不動産所得などの所得金額 - 所得控除

※青色申告特別控除は、不動産所得などの所得金額を計算する際に差し引きます。

出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

住民税

住民税は地方税のひとつで、原則として、その年の1月1日時点で住所のある市区町村で課税されます。

住民税は、所得金額をもとに算出されます。所得割の標準税率は合計10%です。指定都市では市民税8%・道府県民税2%、指定都市以外では市区町村民税6%・都道府県民税4%が標準ですが、自治体によって超過課税が行われる場合があります。

また、住宅の貸付けに係る家賃は原則として消費税が非課税ですが、オフィスや店舗などの家賃は課税対象です。事業用家賃収入を含む課税売上高が基準期間に1,000万円を超える場合などは、消費税の課税事業者となり、消費税の申告・納付が必要です。

家賃収入がある物件でも住宅ローン控除を適用できる場合がある

住宅ローン控除を受けるには、一定の要件を満たす住宅を所有し、その住宅に居住している必要があります。

物件全体を第三者に貸し出している場合は、自己の居住用ではないため、住宅ローン控除は適用されません。

ただし、物件の一部を貸し出しながら自宅としても使用している場合は、住宅ローン控除を適用できる場合があります。床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供しているなどの要件を満たす場合が対象です。なお、住宅ローン控除の適用には床面積要件のほかにも複数の要件があります。

不動産所得がある場合に経費にできるもの

不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものは、必要経費として計上できます。

以下では、節税につなげるために必要経費として計上できるものを勘定科目別に解説します。

不動産収入を得るために支出した費用は必要経費として扱えるので、忘れずに計上しましょう。

租税公課

租税公課とは、事業に関する税金や、商工会議所・同業者組合などに支払う会費・組合費・賦課金などを処理する勘定科目です。

固定資産税は、土地や家屋を所有することで毎年課される税金です。

毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対し、その固定資産が所在する市町村（東京23区内は都）より年度初めに納税通知書が送られます。納付は年4回の分割または一括を選ぶことができます。

都市計画税は、地方税法により、市街化区域にある土地や建物に対して下水道や生活道路などの整備、拡充を目的として市町村が課す税金です。固定資産税とは違い、全ての土地や建物が対象ではなく、市街化区域内の土地、建物に対して課税されます。

登録免許税（登記料）は、所有権保存登記や移転登記などの不動産登記の際に課税される税金です。納付は登記申請の際に行います。

不動産取得税は、土地や建物の取得や増改築の際に一度だけかかる税金です。賃貸用など業務の用に供する不動産に係る不動産取得税は、必要経費に算入できます。

個人事業税は、地方税法などで定められた事業を行う個人に課される地方税です。不動産の貸付けが課税対象となるかは、貸付不動産の規模・賃貸料収入・管理状況などを踏まえて判断されます。個人事業税には、年間290万円の事業主控除があります。

出典：総務省「固定資産税」

保険料

火災保険・地震保険・施設賠償保険など、賃貸用物件にかかる保険料は、必要経費として計上できます。

自宅と賃貸部分を兼用している物件など、保険料に私用部分が含まれる場合は、全額を必要経費にできるわけではありません。貸付面積や保険金額などの適切な基準で按分し、賃貸部分に対応する金額を計上します。

建物の維持に必要な費用

建物の維持に必要な、管理費や共益費、修繕費も経費として計上が可能です。

ただし、耐震補強やフルリノベーションなど、現在の建物の価値を高めたり、建物の寿命を延ばしたりするような工事の費用は資本的支出にあたり、修繕費とは区別されます。

このような支出は一括で「修繕費」として処理するのではなく、原則として固定資産として計上し、法定耐用年数に応じて「減価償却費」として費用化することが必要です。

また、物件の取り壊しなどで損失が出た場合は、規模によって扱いが異なります。事業的規模（事業として行っている規模）であれば損失を全額不動産所得の計算に反映できますが、事業的規模にあたらない場合は、その年の不動産所得の金額を上限として損失を差し引く扱いとなり、差し引ききれない分は切り捨てになることがあります。

出典：国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」

減価償却費

土地以外の建物や備品、車など、月日の経過とともに価値が下がる固定資産を「減価償却資産」といいます。

減価償却資産の取得費用は、原則として取得した年に全額経費となるのではなく、耐用年数にわたって減価償却費として必要経費に算入するものです。

資産によって耐用年数と償却率が定められており、建物であれば木造や鉄筋コンクリートのような構造に応じて異なります。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
出典：国税庁「減価償却資産の償却率等表」

未収の家賃

回収できないことが確実となった家賃は、一定の条件を満たす場合、必要経費に計上できます。たとえば、支払いの遅延による滞納だけでなく、借主が所在不明になるなどして回収の見込みがなくなるケースもあります。

債権の回収ができないことが確実となった状態が「貸し倒れ」です。家賃が貸し倒れとなった場合、事業として不動産を貸し付けていれば、回収不能となった年分の貸倒損失として必要経費に算入できます。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上、事業といえる規模かどうかが判断基準です。判断が難しい場合は、所轄の税務署などへの確認が必要です。

一方、事業として不動産を貸し付けていない場合は、回収不能となった家賃を収入に計上した年分にさかのぼって所得金額を計算し直します。その結果、納め過ぎた税金がある場合は、「更正の請求」により還付を受けられます。

出典：国税庁「A1-2、H1-1 所得税及び復興特別所得税の更正の請求手続」

その他

自身の所有する物件の入居者関連の管理を行う会社へ支払う管理代行手数料や、確定申告や登記申請の代行を依頼した際の報酬も経費として計上できます。

また、物件の管理や契約に関わる交通費や水道光熱費、借入金の利子なども経費計上が可能です。

不動産所得がある場合に経費にできないもの

家賃収入に関連する費用でも、必要経費に該当しないものを計上すると申告内容に誤りが生じるため、計上前に必要経費に該当するか確認する必要があります。

借入金のうち「元本分」

借入金の利子は経費として計上できますが、元本の返済分は経費として扱うことができません。元本の返済分は、借入金という負債を返済しているだけで費用の発生にはあたらないためです。

所得税・住民税

所得税や住民税は、個人の所得に対して課される税金であり、不動産所得の必要経費として計上できません。一方、賃貸用物件にかかる固定資産税や不動産取得税などは、必要経費として計上できる場合があります。

出典：国税庁「確定申告書等作成コーナー よくある質問」

プライベートと判別が難しいもの

スーツやカバンなど、プライベートでも使用するものは、業務上必要な部分を明確に区分できない場合、必要経費として計上できません。

賃貸経営に関わらない私生活に発生した交通費・通信費・自宅の修繕費など

賃貸経営に関係のない私生活上の交通費・通信費・自宅の修繕費などは、必要経費として計上できません。

一方、通信費など、私生活と賃貸経営の両方に関わる費用は、賃貸経営に必要な部分を明確に区分できる場合、その部分のみ必要経費として計上できます。このように、私生活と賃貸経営に共通する費用を一定の基準で分けることを「家事按分」といいます。

不動産所得が事業的規模かどうかで税務上の扱いが変わる

不動産の貸付けが事業的規模かどうかで、所得金額の計算上の取り扱いが変わる場合があります。

事業的規模かどうかは、原則として社会通念上事業といえる規模かどうかで実質的に判断されます。建物の貸付けでは、貸間・アパートはおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上が目安です。

事業的規模と認められる場合の主な取り扱いは、次のとおりです。

事業所得もあれば事業的規模でなくても65万円控除を適用できる

本業の事業所得で要件を満たしていれば、不動産貸付けが事業的規模でなくても、最高55万円・65万円の青色申告特別控除を適用できます。

控除は、不動産所得の金額、事業所得の金額の順に差し引きます。

出典：国税庁「No.2072 青色申告特別控除」

不動産所得の確定申告のやり方と必要書類

確定申告は申告方法や所得の種類によって必要な書類が異なるため、事前に申告方法を決め、必要な書類を確認しておく必要があります。

①申告方法を決める

確定申告の申告方法には青色申告と白色申告があります。

青色申告をするためには、事前に「青色申告承認申請書」を所轄税務署長に提出する必要があります。青色申告の承認を受けていない場合は、白色申告です。

青色申告では、事前の承認申請に加え、55万円・65万円の青色申告特別控除を受ける場合は、原則として複式簿記による記帳など一定の要件を満たす必要があります。一方、要件を満たせば青色申告特別控除などの制度を利用できます。

白色申告では、青色申告承認申請書の事前提出は不要です。ただし、白色申告でも記帳や帳簿書類の保存が必要となります。

②確定申告に必要な書類をそろえる

確定申告書を作成する際は、収入や必要経費などを確認するため、関連する書類を準備しておく必要があります。主な書類の例は以下のとおりです。

上記は、収入や必要経費などを確認するために使用する書類の例です。契約時や入居時など、すでに送付されていて手元にある書類は、ひとつにまとめて保管しておくと確認しやすくなります。

③確定申告書類を作成する

不動産所得の確定申告では、以下の書類の作成・提出が必要です。

これらの書類は、税務署の窓口や国税庁のホームページで入手できます。必要書類の様式を入手のうえ、申告書類の作成を行います。

不動産所得がある場合、確定申告書の第一表では「収入金額等」と「所得金額等」の「不動産」の欄への記入が必要です。

出典：国税庁「申告書第一表・第二表【令和７年分用】」

「収入金額等」の区分1は、国外の中古建物の貸付けによる赤字の損益通算が制限される特例の適用がある場合に「1」を記入する欄です。

国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例の適用がなければ、区分1への記入は不要です。区分2は、記帳・帳簿の保存状況に応じて、次の1〜5から番号を記入します。

出典：国税庁「手順2 収入金額等、所得金額を計算する（不動産所得 第一表）」
出典：国税庁「手順2 収入金額等、所得金額を計算する（事業所得（営業等・農業） 第一表）」

第二表は、専従者給与（控除）があるときに、「事業専従者に関する事項」の欄に専従者の氏名・マイナンバー・続柄・従事月数などを記入します。

出典：国税庁「申告書第一表・第二表【令和７年分用】」

決算書・収支内訳書は不動産所得用を使う

確定申告書類として、青色申告の場合は青色申告決算書、白色申告の場合は収支内訳書の作成も必要です。

青色申告決算書、収支内訳書は、それぞれ「不動産所得用」の様式を使います。事業所得もある兼業の場合は、一般用と不動産所得用の両方の作成が必要です。

出典：国税庁「確定申告書等の様式・手引き等（令和７年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）」

④確定申告書類を提出する

確定申告書類の提出方法は、以下の3通りです。

窓口へ提出する場合は、確定申告書や青色申告決算書・収支内訳書などの提出書類を、住所地などの所轄税務署へ持参します。書面で申告する場合は、マイナンバーに関する本人確認書類の提示または写しの添付も必要です。

税務署に設置してある時間外収受箱への投函も可能で、開庁時間外でも提出できます。

郵便または信書便により、住所地などの所轄税務署に提出も可能です。一部の税務署では、事務の集約処理のため、送付先が業務センターあてである場合もあります。対象の税務署は、国税庁のWebサイトや所轄税務署でご確認ください。

また、確定申告書は信書に該当するため、郵便物・信書便物以外の荷物扱いでは送付できない点に注意しましょう。

e-Taxを利用して、オンラインでの提出も可能です。スマートフォンやパソコンで作成した申告書を、データとして送信します。

なお、青色申告で最高65万円の青色申告特別控除を受けるには、55万円控除の要件を満たしたうえで、「e-Taxによる電子申告」または「優良な電子帳簿の要件を満たす電子帳簿保存」などの追加要件を満たす必要があります。

55万円控除の要件を満たしていても、65万円控除の追加要件を満たさない場合、青色申告特別控除は最高55万円です。

出典：国税庁「申告書の提出方法」

スマホやe-Taxによる不動産所得の確定申告手順

不動産所得の確定申告は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと、スマホやパソコンから自宅で行えます。画面の案内に沿って金額などを入力するだけで、確定申告書や青色申告決算書・収支内訳書を作成し、そのままe-Taxで送信が可能です。

スマホからマイナンバーカード方式でe-Tax送信する場合は、マイナンバーカードと、カードの読み取りに対応したスマホを準備します。

なお、スマートフォンのマイナンバーカードを利用する場合は、実物のマイナンバーカードを読み取らずに申告書の作成・e-Tax送信が可能です。マイナンバーカードを利用した申告には「マイナアプリ」が必要となります。

出典：国税庁「スマホとマイナンバーカードでe-Tax！」
出典：国税庁「確定申告書等の作成」
出典：国税庁「e-Taxの利用方法」

確定申告の提出期限

確定申告書の提出期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです。申告期限が土曜日・日曜日・祝日等にあたる場合は、その翌日が期限となります。

確定申告の必要があるにもかかわらず、期限内に申告しなかった場合は無申告加算税、税金の納付が遅れた場合には延滞税が加算されます。悪質な隠蔽と判断された場合は重加算税が課されることもあるため、余裕をもって準備を進めましょう。

出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

まとめ

家賃収入などによる不動産所得が一定額を超える場合は、確定申告が必要になることがあります。確定申告では、不動産所得の金額や納付する税額を正しく計算するために、収入や必要経費を把握し、必要書類を準備しておくことが重要です。

また、不動産所得では、固定資産税や修繕費、減価償却費など、一定の費用を必要経費として計上できます。

青色申告と白色申告では手続きや適用できる制度が異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで、自身の状況に合った方法を選びましょう。

参考文献

▶︎国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

▶︎国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

▶︎国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」

よくある質問

• 不動産所得があるサラリーマンはいくらから確定申告が必要？
• 不動産所得の確定申告をしないとどうなる？

• 不動産所得があるサラリーマンはいくらから確定申告が必要？

  家賃収入の所得区分は「不動産所得」にあたります。勤務先で年末調整を行っている会社員であっても、不動産所得を含む給与・退職所得以外の所得の合計額が年間20万円を超える場合は、原則として確定申告が必要です。

  詳しくは、記事内「給与所得者は不動産所得などが年間20万円を超えると確定申告が必要」をご覧ください。

• 不動産所得の確定申告をしないとどうなる？

  期限までに申告しないと、本来の税金に加えて無申告加算税や延滞税を課される場合があります。

  期限を過ぎた場合でも、期限後申告として提出が可能です。税務署の調査の事前通知より前に自主的に申告すれば、無申告加算税は納付税額の5%に軽減されます。

  詳しくは、記事内「確定申告の提出期限」をご覧ください。

  出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」