瑕疵とは、本来あるべき品質や性能が欠けている状態を指す法律用語です。

不動産取引では、雨漏りや構造上の欠陥といった物理的な問題だけでなく、事故物件としての履歴や周辺の騒音問題、法令上の制限なども瑕疵に該当する場合があります。

また、2020年4月の民法改正により、民法上の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと改められ、買主が行使できる権利も大幅に拡充されました。

本記事では、瑕疵の意味と種類、関連する法律の内容、売主・買主それぞれが取るべきトラブル対策を解説します。

住宅の購入・売却を検討している人や、契約書の内容を正しく理解したい人は、契約前にぜひ確認してください。

• 瑕疵（かし）とは？
• 改正民法で瑕疵は契約不適合に変更
• 改正前民法の「瑕疵担保責任」
• 改正民法の「契約不適合」
• 瑕疵に関するその他の法律
• 品確法における瑕疵
• 買い手を守る住宅瑕疵担保履行法
• 住宅・不動産で問題になる瑕疵の種類は4つ
• 1.物理的瑕疵：雨漏り・シロアリ・構造不良など
• 2.心理的瑕疵：事故物件・火災跡など
• 3.環境的瑕疵：騒音・異臭・周辺施設など
• 4.法律的瑕疵：法令制限・権利関係・建築基準など
• 瑕疵と経年劣化の違い
• 瑕疵トラブルを防ぐための対策
• 売主：瑕疵の範囲・責任・期間を契約書に明記する
• 売主：住宅瑕疵担保責任保険に加入する
• 買主：購入前に不動産売買契約書を熟読する
• 買主：施工した工務店や家を購入した販売業者に連絡する
• まとめ
• よくある質問

瑕疵とは、本来あるべき品質や性能が欠けている状態を指す法律用語です。

日常的には「欠陥」「不具合」に近い意味で使われますが、法律の文脈では契約で定められた品質・性能・状態を満たさない場合に「瑕疵がある」と判断されます。

不動産取引ではとくに重要な概念で、住宅に雨漏りや構造上の欠陥があった場合などに使われるケースが代表的な例です。

なお、2020年4月施行の改正民法では「瑕疵」という言葉は「契約不適合」に置き換えられました。ただし、「瑕疵」という語が法律上から完全に消えたわけではありません。

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）や住宅瑕疵担保履行法務など特別法では、「瑕疵」という語が明確な定義とともに現在も使用されています。

改正民法（2020年4月施行）では、それまで使われていた「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、「契約不適合責任」へと改められました。

民法改正により、売買契約や請負契約における欠陥・不具合の取り扱いは、民法上「契約不適合」という言葉で統一されています。

以下では、改正前後それぞれの内容を整理します。

改正前民法では、売買契約において引き渡された目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主が「瑕疵担保責任」を負うと定められていました。

「隠れた瑕疵」とは、買主が通常の注意を払っても発見できなかった欠陥を指します。買主が瑕疵の存在を知らず、かつ知らなかったことに過失がない場合にのみ、売主の責任が認められる仕組みでした。

買主が行使できる権利は、契約の解除と損害賠償請求の2つに限られており、売買契約においては追完請求（修補・代替品の引き渡し）や代金減額請求は認められていませんでした。

損害賠償の範囲は、瑕疵のない物が引き渡されると信じたことによって生じた損害（信頼利益）に限定されると解釈されるのが一般的で、履行利益（契約が履行されていれば得られた利益）は含まれないとされていました。

契約の解除については、瑕疵が存在するだけでは足りず、その瑕疵によって契約目的を達成できない場合に限り認められていました。

また、責任を追及できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから1年以内でした。

改正民法では、売主の責任の根拠が「法定責任」から「債務不履行責任」へと転換されました。

売主は契約で定めた品質・性能・数量を満たした目的物を引き渡す義務を負うと明確に位置づけられています。

引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、買主は以下の4つの権利を行使できます。

旧法では認められていなかった請求権と代金減額請求が新たに加わったため、買主が取れる手段が広がりました。

履行の追完請求とは、不具合の修理、欠陥のない別の物との交換、数量が足りない場合の追加引き渡しを売主に求める権利です。

代金減額請求は原則として先に履行の追完を催告する必要があり、追完がなされない場合にはじめて請求できます。

権利行使の期間は、種類または品質に関する契約不適合を知ったときから1年以内です。1年以内に訴訟提起や具体的な請求まで完了させる必要はなく、不適合の事実を通知すれば権利が保全されます。数量または権利に関する契約不適合については1年以内の縛りはありませんが、消滅時効一般に従います。

民法の改正により「瑕疵」という言葉は「契約不適合」に置き換えられましたが、不動産・住宅分野に関わる特別法では現在も「瑕疵」が使われています。瑕疵に関するその他の法律は以下の2つです。

品確法は、新築住宅の品質確保と買主保護を目的として2000年に施行された法律です。

同法では「瑕疵」を「種類または品質に関して契約の内容に適合しない状態」と明確に定義しており、民法の改正後も「瑕疵」という語が条文上で使用されています。

品確法が定める瑕疵担保責任の対象は、新築住宅の構造耐力上主要な部分（柱・梁・基礎など）と、雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁など）です。

この2つの部分に瑕疵があった場合、売主または建設業者は引き渡しから10年間、無過失で担保責任を負います。

住宅瑕疵担保履行法は、品確法で定められた10年間の瑕疵担保責任を売主が確実に履行できるようにするための法律で、2009年に施行されました。

品確法が責任の内容を定めるのに対し、住宅瑕疵担保履行法はその責任を実際に果たすための資力確保手段を義務づける法律です。

住宅瑕疵担保履行法務により、万が一売主が倒産した場合でも、買主は保険金や供託金から補修費用の補償を受けられます。

対象は新築住宅に限られ、事業規模に関係なくすべての事業者に適用されます。

住宅・不動産の取引では、瑕疵はその性質によって大きく4つの種類に分類されます。

それぞれ瑕疵の内容や判断基準が異なるため、売買契約の前後でトラブルになりやすい種類を把握しておくことが重要です。住宅・不動産で問題になる瑕疵の種類は以下のとおりです。

物理的瑕疵とは、建物や土地にある目で見たり触ったりして確認できる傷や壊れた箇所を指します。

物理的瑕疵の代表的な例は以下のとおりです。

目に見える不具合だけでなく、壁の内部や床下など通常では確認しにくい箇所に潜む欠陥も物理的瑕疵に該当します。

売主は知っている不具合を買主に告知する義務があり、故意に隠した場合は免責特約を設けていても責任を免れません。

心理的瑕疵とは、建物や土地に物理的な欠陥はなくても、過去の出来事によって買主や入居者が心理的な抵抗感を覚える状態を指します。

建物そのものに問題がなくても、こうした履歴が買主の購入意欲や物件の価値に影響を与えるため、瑕疵として扱われます。

心理的瑕疵は物理的な欠陥と異なり、「どこまでが瑕疵にあたるか」の線引きが難しい類型です。

国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、告知が必要な範囲の目安が示されています。

売主や不動産業者には、心理的瑕疵にあたる事実を買主に告知する義務があります。故意に隠して契約した場合は、契約不適合責任を問われるおそれもあるでしょう。

環境的瑕疵とは、建物そのものではなく、周辺の環境に起因して物件の価値や居住性に影響を与える問題を指します。

環境的瑕疵の代表的な例は以下のとおりです。

環境的瑕疵は建物の外部に原因があるため、内覧だけでは気づきにくい点が特徴です。時間帯や季節によって状況が変わる場合もあるため、購入前に複数回・異なる時間帯に現地確認すると安心です。

告知義務については、環境的瑕疵のすべてに一律に適用されるわけではありません。買主の購入判断に重要な影響を与えると判断される場合に限って問題となり、軽微な騒音など日常生活に支障をきたさない程度であれば、告知不要とされるケースもあります。

また、嫌悪施設の存在など心理的な抵抗感を伴う場合は、環境的瑕疵と心理的瑕疵の両方にまたがって評価されることもあります。

法律的瑕疵とは、建物や土地に法令上の制限や権利関係の問題があり、買主が自由に使用・活用できない状態を指します。

法律的瑕疵の代表的な例は以下のとおりです。

法律的瑕疵は登記簿や行政の資料を確認しないと発見しにくく、買主が見落としやすい類型です。

とくに再建築不可物件は、建物を取り壊した後に新たな建物を建てられないため、購入後に制約が生じます。

不動産売買では、宅地建物取引業者が重要事項説明書で法令上の制限を説明する義務を負っており、説明が不十分だった場合は業者の責任です。

瑕疵と経年劣化は混同されやすいですが、法律上の扱いは明確に異なります。具体的な違いは以下のとおりです。

瑕疵と経年劣化の区別が問題になりやすいのは、中古住宅の取引です。

築年数が経過した物件では、どこまでが経年劣化でどこからが瑕疵にあたるかの線引きが難しく、売主と買主の認識のずれがトラブルの原因になります。

トラブルを防ぐためには、契約書で責任範囲を明確にし、ホームインスペクション（建物状況調査）を実施するとよいでしょう。

瑕疵に関するトラブルは、売主・買主どちらの立場でも事前の対策によってリスクを減らせます。

売主側は契約内容の明確化と資力確保、買主側は契約前の情報収集と確認が基本的な対策です。以下では、それぞれの立場から取るべき対策を確認します。

瑕疵トラブルの多くは、契約書に瑕疵に関する取り決めが明記されていないことで発生します。

売主は、以下の3点を契約書に具体的に記載しましょう。

これらを契約書に明記することで、引き渡し後に「知らなかった」「そこまでの責任は負えない」といった認識のずれによるトラブルを防げます。

なお、売主が知っていた不具合を故意に隠した場合は、免責特約を設けていても責任を免れません。

把握している不具合はすべて契約書や物件状況確認書に記載し、買主に正確に伝えることが売主としての基本的な対応です。

住宅瑕疵担保責任保険とは、引き渡し後に瑕疵が発見された場合の補修費用を補償する保険です。

通常は、売主や施工業者が補修を行い、その費用に対して保険金が支払われる仕組みです。売主が倒産・廃業して補修対応ができない場合に限り、買主が保険法人に直接保険金を請求できます。

売主にとっては万が一の瑕疵トラブルが発生した際の費用負担リスクを軽減でき、買主にとっては売主が対応不能になった場合の保護手段となります。

保険の対象は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分が基本です。保険期間は新築住宅で原則10年間です。

新築住宅を供給する事業者には住宅瑕疵担保履行法により加入が義務づけられていますが、中古住宅の売買では任意加入となります。

中古住宅で保険に加入するには、保険法人が認定した検査機関による現場検査を受け、一定の基準を満たす必要があります。

不動産売買契約書には、瑕疵に関する取り決めが記載されており、署名・捺印後は原則として契約内容に拘束されます。購入前に契約書を熟読し、不明点を解消しておくと安心です。

不動産売買契約書で、とくに確認すべき項目は以下のとおりです。

契約書の内容は売主や不動産業者との交渉によって変更できる場合があります。免責特約が設けられている場合は、どの範囲まで売主の責任が免除されるかを正確に把握したうえで契約に臨む姿勢が大切です。

また、契約前に宅地建物取引士から交付される重要事項説明書にも、法令上の制限や瑕疵に関する情報が記載されています。契約書とあわせて内容を確認し、疑問点はその場で質問するようにしましょう。

【関連記事】
不動産売買契約書の必要性とは？記載しておくべき事項や作成のポイント、締結までの流れなどを解説

引き渡し後に瑕疵が発見された場合、施工した工務店や購入した販売業者に連絡しましょう。

連絡の際は、以下の点を整理しておくとスムーズに進みます。

口頭での連絡だけでなく、メールや書面で記録を残しておくのが重要です。

後になって「連絡を受けていない」「内容が違う」といったトラブルを防ぐためにも、やり取りの履歴を保管しておきましょう。

担保責任の期間内であれば、売主や施工業者は対応する義務があります。対応を拒否された場合や話し合いで解決しない場合は、弁護士や住宅紛争処理機関へ相談してみてください。

住宅に関するトラブルは、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが相談窓口を設けています。

瑕疵とは、契約で定められた品質・性能・状態を満たさない欠陥や不具合を指す法律用語です。

2020年の民法改正により民法上の「瑕疵」は「契約不適合」に置き換えられましたが、品確法や住宅瑕疵担保履行法では現在も「瑕疵」の語が使われています。

住宅・不動産取引では、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法律的瑕疵の4種類が問題になりやすく、それぞれ判断基準や売主の責任範囲が異なります。

瑕疵トラブルを防ぐためには、売主は瑕疵の範囲・責任・期間を契約書に明記し、把握している不具合を正確に告知しましょう。

買主は契約書や重要事項説明書を事前に熟読し、不明点を解消したうえで契約に臨むことが大切です。引き渡し後に瑕疵が発見された場合は、速やかに売主や施工業者へ連絡し、記録を残しながら対応を進めましょう。

契約や取引に関するトラブルを防ぐには、見積書や請求書などの取引書類の適切な管理が重要です。不動産取引でも、見積書・契約書・引渡確認書類などを一元管理できる体制を整えておくと、後の瑕疵トラブル発生時に経緯確認がスムーズになります。

freee販売を導入すると、取引情報を一元管理でき、契約内容の確認や履歴管理を効率化できます。

瑕疵トラブルが発生した際も、取引の経緯や契約内容をすぐに確認できる環境を整えておけば、迅速な対応につながります。

瑕疵とは、本来あるべき品質・性能・状態が欠けている状態を指す法律用語です。

日常的には「欠陥」「不具合」に近い意味で使われます。不動産取引では、雨漏りや構造上の欠陥、事故物件としての履歴など、契約で想定された状態を満たさない場合に「瑕疵がある」と判断されます。

詳しくは記事内「瑕疵（かし）とは？」をご覧ください。

4大瑕疵とは、不動産取引で問題になりやすい4種類の瑕疵の総称で、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法律的瑕疵を指します。

詳しくは記事内「住宅・不動産で問題になる瑕疵の種類は4つ」をご覧ください。

2020年4月施行の改正民法で、「瑕疵」という言葉は「契約不適合」に改められました。

契約で定めた品質・性能・数量を満たさない状態を「契約不適合」と呼び、売主が負う責任を「契約不適合責任」といいます。

ただし、品確法や住宅瑕疵担保履行法など特別法では現在も「瑕疵」の語が使われており、不動産・住宅業界では引き続き広く使われている用語です。

詳しくは記事内「改正民法で瑕疵は契約不適合に変更」をご覧ください。