借り上げ社宅とは、法人が賃貸契約した物件を従業員に貸し出す制度で、福利厚生として人気の高い社宅制度の形態のひとつです。

法人が社宅として物件を保有する場合は、メンテナンス費用や税金などのランニングコストがかかります。そのため、物件を手放して維持管理が比較的楽な借り上げ社宅制度を採用する法人も増えています。

本記事では、借り上げ社宅の概要やメリット・デメリットのほか、社有社宅や住宅手当との違い、家賃を経費として計上するための要件などを詳しく解説します。

• 借り上げ社宅とは
• 社有社宅との違い
• 住宅手当との違い
• 借り上げ社宅のメリット
• 従業員にとってのメリット
• 法人にとってのメリット
• 借り上げ社宅のデメリット
• 従業員にとってのデメリット
• 法人にとってのデメリット
• 借り上げ社宅の家賃相場
• 借り上げ社宅は経費にできる
• 借り上げ社宅を経費にする条件
• 役員社宅の場合
• 借り上げ社宅を契約する手順
• 物件交渉と申込み
• 審査と契約の調整・署名
• 家賃の支払いと入居
• 契約の更新と管理
• まとめ
• よくある質問

借り上げ社宅とは、法人が賃貸契約した物件を従業員に貸し出す制度です。法人が物件探しを行う場合もあれば、従業員が物件を指定し、法人が契約や手続きを行うこともあります。家賃は、法人と従業員の双方の負担が基本です。

借り上げ社宅と似た福利厚生に「寮」があります。寮と社宅の違いは法人によって異なりますが、法人が独自に定めた規則の中で使い分けされている場合が多く、両者に明確な違いはありません。ただし、一般的には単身向けの物件を「寮」、家族向けの物件を「社宅」と使い分けている法人が多いようです。

また、借り上げ社宅と似た制度に、社有社宅や住宅手当があります。これらと借り上げ社宅の違いはそれぞれ「物件の所有者」と「契約者」です。

社有社宅と借り上げ社宅の違いは「物件を保有しているか否か」です。借り上げ社宅は、あくまで法人が契約をした賃貸物件であり、所有者は賃貸のオーナーや管理会社など、法人とは別になります。

一方で、社有住宅は法人が所有している物件です。所有物件のため、法人がメンテナンス費用や税金などの固定費を負担します。

社有社宅の大きなメリットは、物件探しの手間や家賃、敷金礼金など賃貸物件特有のコストがかからないことです。ただし、社宅のメンテナンス費がかかったり、物件を従業員が選べなかったりとデメリットもあります。

住宅手当と借り上げ社宅の主な違いは以下です。

借り上げ社宅の契約者は法人でしたが、住宅手当では従業員自身が物件を探して個人で契約を結びます。法人側としては、物件探しや契約の手間がないのがメリットです。

また、住宅手当は法定外福利厚生のため、法人ごとに自由にルールを設定できます。扶養家族の有無や住んでいる住居の形態（賃貸か持ち家か）などを考慮して、事前に明確な規程を定めておきましょう。

なお、一般財団法人日本経済団体連合会が発表している「第64回福利厚生費調査結果報告」によると、住宅手当の平均支給額は1万1,169円で、年々減少傾向にあります。

もうひとつの大きな違いが、家賃の補助方法です。借り上げ社宅は家賃を給与から天引きするケースが一般的ですが、住宅手当は給与に補助分を上乗せします。

たとえば、給与が30万円で家賃8万円の賃貸物件に住み、4万円を会社が負担する場合、借り上げ社宅（家賃天引き）と住宅手当では、手取り額が以下のように変わります。

※協会けんぽ「（東京都）令和4年3月分（4月納付分）からの健康保険・厚生年金保険の保険料額表」より（介護保険料を含む）
※扶養親族0人　国税庁「No.2260. 所得税の税率」平成27年分以後所得税速算表より
※給与、住宅手当、社会保険料が同額で前年12ヶ月続いた場合の概算

上記の例は東京都の40歳～65歳で、社会保険料として「雇用保険・健康保険料・介護保険料・厚生年金保険」を徴収しています。従業員の最終的な手取り額は借り上げ住宅のほうが多くなります。

住宅手当の場合、手当として支給される額は給与とみなされ、所得税や社会保険料の対象です。そのため法人側としては、社会保険料の負担分の増加や、割増賃金の計算基礎に含まれる場合に割増賃金が増加するなどのデメリットがあります。

借り上げ住宅には法人側と従業員側のそれぞれにメリットがあるため、自社の従業員のニーズや採用の方向性によって、適切に活用することが求められます。

従業員にとっての借り上げ社宅のメリットは以下です。

従業員が借り上げ社宅を利用する最大のメリットは、金銭面や手続きの負担が少ないことです。法人が家賃の一部を負担するため、経済的負担が少なくなることはもちろん、契約等の事務手続きも原則法人が行います。

また、家賃の法人負担分は福利厚生費となり給与に含まれないため、所得税がかかりません。同様に、給与を基準に算出される社会保険料も負担が軽減されます。

法人にとっての借り上げ社宅のメリットは以下です。

「従業員にとってのメリット」で示したとおり、借り上げ社宅で法人が負担した家賃は、福利厚生費に計上されます。福利厚生費は経費として扱われるため、原則非課税です。

また、給与から家賃が天引きできれば、給与をもとに算出する社会保険料も減額できる可能性があります。

さらに、借り上げ社宅の提供は優秀な人材を獲得しやすくし、人材採用や従業員の定着率を向上させるのにも役立つでしょう。

借り上げ社宅には、メリットだけではなく、従業員側と法人側それぞれにデメリットもあります。制度の導入を検討する場合は、デメリットも把握しておくことが大切です。

従業員にとっての借り上げ社宅のデメリットは以下です。

借り上げ社宅を法人があらかじめ用意している場合は、物件が限定されるため、住む場所や間取りなどが選べません。加えて、退職時には退去しなければいけないこともあり、退職と同時に住む場所を失う可能性があります。

また、給与から家賃が天引きされると社会保険料の対象金額が減り、住宅手当を現金で受け取る場合と比べて支払う社会保険料も少なくなります。

これにより、年金や失業保険などの社会保障額が減る可能性も出てくるでしょう。万が一の場合や将来を考え、その分貯蓄を増やしたり個人年金に加入したりするなどの対策も必要になります。

法人にとっての借り上げ社宅のデメリットは以下です。

借り上げ社宅では、賃貸契約や家賃支払いなどの手続きをすべて法人が行います。また、賃貸物件を常に用意しておく場合は、従業員が入居していない物件にも家賃を払い続けなければいけません。

手続きの手間や家賃の支払いなど法人の負担を減らすためには、運営代行の利用も効果的です。入居時や退去時の手続きはもちろん、支払い業務なども行ってくれるため、業務の手間を大幅に減らせるでしょう。

借り上げ社宅の家賃は、法的に明確な規定が存在しておらず、一般的に法人が社宅規定を作成して決定します。

従業員が支払う家賃は法人によって異なるため、借り上げ社宅の家賃相場がいくらかを具体的に示すのは難しいです。

ただし税法上、従業員が家賃の50％以上を負担する場合、借り上げ社宅の家賃は給与ではなく経費として計上できます。

そのため、賃貸料相当額の50％以上を満たすように設定するケースが多いです。

借り上げ社宅の家賃は、条件を満たすと「福利厚生費」として認められ、節税が可能です。また従業員と役員では、負担すべき賃貸量相当額の算出方法が異なります。

ここからは、借り上げ社宅を経費にするための要件と役員住宅について解説します。

借り上げ社宅の家賃を経費にするためには、賃貸料相当額の50％以上を従業員から徴収することが条件です。無料もしくは、賃貸料相当額の50％未満の家賃しか徴収していない場合は、経費とは認められません。

　賃貸料相当額とは？

1. （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）× 0.2％
2. 12円 ×（その建物の総床面積（平方メートル）／ 3.3（平方メートル））
3. （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）× 0.22％
4. （1 + 2 + 3）＝ 賃貸料相当額

ただ、一般的に賃貸料相当額は実際の家賃よりかなり低いことが多いでしょう。

固定資産税の課税標準額を知るためには、固定資産評価証明書が必要です。正確な賃貸料相当額を算出する場合は、借り上げ社宅を所有している大家か不動産会社に書類を取り寄せてもらいましょう。

また、借り上げ社宅では事前に規程を作成して、従業員に借り上げ社宅に入居できる条件を周知しておく必要があります。

規程には、以下の項目を記載しましょう。

• 家賃負担額
• 適用される従業員の範囲
• 要件
• 期間
• 入居や退去の手続き など

規程違反があった場合の罰則や退去などでかかる費用は、法人が一切負担しないことなどを明記しておくと、トラブルを避けられます。

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役員でも、小規模住宅の場合や一般的な住宅の場合で、賃貸料相当額が変わってくるため注意が必要です。

それぞれのケースごとに、賃貸料相当額の算出方法を見ていきましょう。

以下の住宅は、「小規模住宅」に分類されます。

小規模住宅の場合、以下の計算式の合計額が賃貸料相当額です。

小規模住宅の賃貸料相当額の算出方法

1. （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）× 0.2％
2. 12円 ×（その建物の総床面積（平方メートル）／ 3.3（平方メートル））
3. （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）× 0.22％
4. （1 + 2 + 3）＝ 小規模住宅の賃貸料相当額

小規模住宅に該当しない場合は、賃貸か自社所有かで算出方法が異なります。

自社所有の社宅の賃貸料相当額

1. （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）× 12％
   ※ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12％ではなく、10％を乗じる。
2. （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）× 6％
3. （1 ＋ 2）/ 12 ＝ 自社所有の社宅の賃貸料相当額

賃貸の賃貸料相当額は、法人が家主に支払う家賃の50％の金額と、先述した「自社所有の社宅の場合」で算出した賃貸料相当額の2つを比較し、金額が多いほうです。

物件の価格・賃料・内装・外装から総合的に判断し、小規模住宅にも一般的な住宅にも該当しないものは、豪華な住宅とみなされます。

たとえば、床面積が240平方メートル以上の住宅や、プールや役員の個人的好みの設備がついているケースです。

この場合は全額が役員負担であり、経費として認められません。

借り上げ社宅の契約は、法人・従業員・貸主（不動産オーナーや管理会社など）の3者によって進行されます。

借り上げ社宅を契約する手順は、基本的に以下の流れです。

それぞれ詳しく解説します。

なお、借り上げ社宅では、賃貸契約や家賃の支払いなどを法人が行わなければいけません。管理に人的リソースを割かなければいけないため、人材確保が難しい法人は、社宅制度の運用・外注も検討してみるとよいでしょう。

借り上げ社宅を導入するには、まず物件を決定しなければいけません。

また、物件を決めるときの条件交渉は、社宅規定を考慮して行うことが大切です。条件の交渉には主に以下が含まれるので、覚えておきましょう。

物件の決定後は、必要な書類を揃えて申込みを行います。

物件の決定後は入居審査が行われるほか、社宅規定に合うように、法人と貸主間で契約内容の調整を行います。

問題がなければ合意に基づき、以下の内容を含めた正式な契約書を作成し、法人が署名して賃貸契約は完了です。

なお、契約に関しては、従業員側で行うことはありません。

契約の成立後は、法人が入居に必要な初期費用や家賃の支払いを行います。一般的に従業員の負担分は、給与からの天引きです。ただし社宅規定によっては、従業員が一部の費用を別途口座振込で対応するケースもあります。

また、契約が無事に完了すると、入居予定日までに鍵の受け渡しが行われます。

借り上げ社宅は、賃貸契約の締結が完了したら終わりではありません。借り上げ社宅制度を継続するためには、契約の更新と管理が必要です。

賃貸契約の更新には、「合意更新」と「自動更新」があります。

合意更新の場合は、契約期間を迎える前に契約の更新が必要なため、担当者は注意が必要です。

一方、自動更新の場合は、基本的にこれまでの契約内容と同条件で自動的に更新され、手続きは必要ありません。

ただし、更新のタイミングで賃料や共益費などの改定が行われるケースもあるため、更新の際はよく確認しておきましょう。

また、物件維持のメンテナンスは、以下の点に関して法人側で対応を考えておく必要があります。

• エアコンの故障や雨漏りなど設備のトラブル
• 退去時の原状回復に関するトラブル

特に費用の負担に関しては従業員との間でトラブルに発展するケースもあるため、事前に取り決めを行い、適切な管理が必要です。

借り上げ社宅は、法人と従業員の双方にメリットがある制度です。法人としての節税はもちろん、従業員の生活をサポートしてイメージアップや優秀な人材の採用にもつなげられます。

人材確保や社宅のコストにお悩みの法人は、費用面や業務負担などを考慮して借り上げ社宅の採用を検討してみましょう。

借り上げ社宅とは、法人が賃貸契約した物件を従業員に貸し出す制度です。

借り上げ社宅の概要や基本情報を詳しく知りたい方は「借り上げ社宅とは」をご覧ください。

借り上げ社宅を利用する従業員の主なメリットは、「経済的負担が少ない」「契約の手間がない」「社会保険料や所得税の負担が軽減される」です。一方、法人にとっては人材確保と定着につながるメリットがあります。

借り上げ社宅のメリットを詳しく知りたい方は「借り上げ社宅のメリット」をご覧ください。