民泊の基礎知識

マンションで民泊を始めるには?民泊を禁止したい場合の注意点も

旅館やホテルではなく、一般の家に有償で宿泊することを民泊といいます。Airbnb(エアビーアンドビー)の普及や、外国人旅行客の急増で大きく注目を集め、ここ数年で事業者が急増しました。

これを受け、政府は2017年6月に住宅宿泊事業法(民泊新法)を制定。所管の自治体窓口へ届け出れば、分譲マンションなどの「住宅」においても民泊が可能になりました。しかし、トラブルを案じて、マンションでの民泊禁止を掲げる管理組合が増加しています。

今回の記事では、マンションで民泊を始めるにあたって必要な基礎知識と、管理者の立場から民泊を禁止したい場合の注意点などについてご紹介していきます。

マンションで民泊を始めるには?民泊を禁止したい場合の注意点も

民泊新法が制定されるまでの流れ

マンションでの民泊を考えるにあたって抑えておきたいのが、民泊新法が制定されるまでの流れです。

民泊と旅館業法

2008年ごろAirbnb(エアビーアンドビー)のような仲介サイトを通じて観光客に個人宅や投資用マンションを貸し出す新しいサービスが登場しました。

しかし、自宅の空き部屋やマンションの空室などに宿泊をさせるためには、旅館業の簡易宿所として申請・許可を取得する必要がありました。しかも許可のハードルは非常に高く、結果として無許可の民泊が増加する問題が数多く発生。

特区民泊とは?

そこで政府は2013年、「国家戦略特区」に限り旅館業法の規制を緩和する政令を施行。これは特区民泊と呼ばれています。

正式名称は「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」、国家戦略特別区域のエリア内では、民泊に限らず従来の規制を大幅に緩和することが認められています。

しかし、この区域内の全てで特区民泊が認められていた訳ではありません。自治体が許可を出さなければ特区民泊は認められず、東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市のみが取り組みを行っていました。

民泊新法の制定と狙い

こういった状況を受け、旅館業法の改正にあわせ住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立。民泊開業のための事前届出・登録は2018年3月15日から、施行は2018年6月15日からです。

民泊新法で定義される民泊は、従来の旅館業法の営業形態や国家戦略特別区域の特区民泊にあてはまらない新しい営業形態「住宅宿泊事業」です。ホテルや旅館などの宿泊施設ではなく、あくまで一般の「住宅」が対象になります。

マンションで民泊を始めるには?

民泊新法で定められる民泊とは、「旅館業以外の人が住宅に人を宿泊させる行為」で、「年間180日を超えないこと」が条件とされています。

民泊事業者は、都道府県知事または保健所設置市などの長に届出が必要です。
届出の申請料は無料、不備なく申請先に到達すれば2週間程度で申請が下りるでしょう。

届出に記載する内容

届出に記載する項目には、以下のものがあります。

(1) 商号、名称、または氏名および住所
(2) 法人である場合、役員の氏名
(3) 未成年である場合、法定代理人の氏名住所
(4) 住宅の所在地
(5) 営業所または事務所を設ける場合、その名称および住所
(6) 住宅の管理を委託する場合、住宅宿泊管理業者の商号、名称または氏名
(7) 住宅の図面

住宅の図面には、下記の情報を盛り込む必要があります。

①台所、浴室、便所及び洗面設備の位置
②住宅の間取り及び出入り口
③客室、宿泊室および、宿泊者の使用に供する部分のそれぞれの床面積
④非常用照明器具などの安全措置の内容

マンションで民泊を始める場合の注意点とは?

マンションや空き家、空き部屋を民泊として利用したい場合の注意点は、

  • 都道府県知事への届け出が必要なこと
  • 年間180日までの営業制限があること
  • 家主不在型の場合は管理業者への委託が必須であること
  • ゲストとのトラブルを防止すること
  • マンション管理規約を事前に確認すること

などです。
まず、前述したように民泊を始めるためには都道府県知事への届出が必要です。ただし、届出をすればいくらでも営業できる訳ではなく、年間180日までの営業制限があります。

また、自治体によっては住民への配慮から独自に条例を定めているケースもあります。民泊を始める前に、必ず自治体のルールや条例を確認しましょう。

マンション民泊のトラブルと対策

民泊サービスをスタートする場合、利用者の多くは外国人が想定されます。破損、ゴミ出し・騒音などのマナー、セキュリティ問題などが民泊トラブルとして挙げられます。

1.破損

ゲストが宿泊する前に、国によって規格が異なるプラグ、家電、キッチンなどの使い方をドキュメントに英文でまとめ、必要であれば事前に写真を撮りましょう。口頭でも細かく説明することが重要です。

2.盗難

備え付けのティッシュや紙コップが、ゲストが帰った後にすべてなくなっていたという事例もあります。ホテルのアメニティとは異なることを事前に説明し、必要以上のものは置かないでおきましょう。

3.迷子防止のための標識

ゲストが道に迷い、全く異なる物件に不法侵入してしまったトラブル事例も。ゲストが迷子にならないために、目印になる画像を事前に送った方が良いでしょう。民泊新法では、規定様式の標識を掲示することが求められます。

4.ゴミ出しや騒音などのマナー

ゴミ出しや騒音などのマナーで近隣住民から苦情が入るケースも少なくありません。特に、高級マンションでは住民のマナーも考慮した上で物件を購入した方もいるため、見知らぬ外国人が騒いでいてはトラブルのもとになります。
ゲストにハウスルールを事前にきちんと説明し、注意を促しましょう。

5.セキュリティ問題

マンションの一室を民泊として利用する場合、他の近隣住民の方が「見知らぬ外国人が入れ替わりで出入りしている」と不安に思うケースがあります。事前に管理会社に民泊OKかどうかを確認し、近隣住民の方にも迷惑にならないように使用するなど、きちんと説明を行いましょう。

マンション管理規約を確認しよう

マンションの住人が快適に生活できるよう定められたルールが「マンション管理規約」です。マンションで民泊を始めたい場合は、必ずこのマンション規約を確認しましょう。

マンションの管理規約で民泊が禁止されていたら、民泊営業を行うことはできません。

民泊開業の届けを提出しよう

民泊を始めるためには、まず行政への申請や届出が必要です。また、民泊を個人事業として行う場合は税務署に開業届を提出する必要があります。

あわせて、毎年3月15日までに提出が義務付けられている確定申告の準備を始める必要もあります。
確定申告には、青色と白色の2種類があり、「青色申告は難しい」と敬遠されがちですが、会計ソフトを使用すれば、実は労力はほぼ変わりません。このため、節税効果が高い青色申告を選択することをおすすめします。
開業届の提出時に青色申告承認申請書も一緒に提出すると、スムーズにその後の確定申告が進みます。

「提出しなければいけない届け出がたくさんある…」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。そんな方にオススメしたいのが、民泊開業freeeです。

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image1 ステップは全部で4つ。質問に答えて「保存」ボタンを押すだけ


image2 項目になんと入れたらいいかわからない方のために、
「?」マークがついておりカーソルをあてると説明が出てきます。


image3 三番目のステップ「民泊」のページでは、民泊を始めるための
方法を詳しく解説。難易度についても説明しています。
オススメは「民泊新法」に則ってスタートする方法です。


image9 民泊新法で始める場合の詳しい手続きについても解説。
「何を提出すればいいかわからない!」となりがちな必要書類に関しても、一覧でご説明しています。また別途専門家に相談することもできます。


image11 届け出を提出するためには、観光庁が運営する民泊制度運営システムへの登録が必須。
どうやって登録したらいいのかに関しても詳しくご説明しています。


image12 自治体の窓口確認もボタンを押すだけで簡単にできます。
最後は、開業に必要な書類を無料でダウンロード。郵送するだけで完了!

まとめ

外国人観光客や社会問題を背景に注目を集める民泊。しかし、営業許可を得てサービス開始するまでには様々な準備が必要そうです。
今回の記事を参考に、スムーズに民泊の開業準備をすすめていただけますと幸いです。

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