民泊の基礎知識

民泊新法で何が変わる?民泊の規制緩和について

訪日外国人の増加に伴い爆発的に普及した民泊。これまではその増加に法整備が追いつかず、無許可の民泊が横行し多くのトラブルが発生しました。

無許可の民泊が発生した理由は、旅館業法による厳しい規制が原因でした。こういった状況を受け、政府は旅館業の規制を緩和し、民泊新法を制定。2018年6月15日から施行となりました。民泊新法が施行されたことによって、どんな風に規制が緩和され、民泊ホストにどのような影響を与えるのでしょう。
煩雑と敬遠されがちな届出の方法についても詳しくご紹介していきます。

民泊新法で何が変わる?民泊の規制緩和について

訪日外国人の数が増加と民泊

民泊への規制を考える前に、なぜこんなにも民泊ブームが起こったのか、その背景についてご説明します。

日本政府が経済成長の柱の一つとして観光立国化を推進しているのをご存知でしょうか。2017年には前年比 19.3%増の約2,869万1,000人もの外国人が日本を訪れ、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させるという目標を掲げています。

参考:JNTO 日本政府観光局『訪日外客統計の集計・発表

東京オリンピックに向けて訪日外国人数は今後も増える見込みです。こういった状況で問題になるのが、宿泊施設の不足です。東京や大阪、京都など主要な観光地域のホテルの稼働率は非常に高く、客室単価も高騰しました。急速に増加し続ける宿泊需要の受け皿として民泊が活躍したのです。

Wi-Fiがあることを画像やタイトルで強調している民泊ホストも

Airbnb(エアビーアンドビー)における鎌倉の民泊の検索画面
鎌倉の個性を活かしたユニークな宿が多い


民泊は、遊休資産を活用したい方と、ホテルや旅館とはちょっと違った趣向の宿に泊まりたい旅行者を上手くマッチングしました。宿料金も、ホテルよりも安く泊まれる物件も多くありお互いにメリットがあったのです。

一見するとニーズがマッチした良い現象に見えますが、急速に民泊が普及した分、問題点やトラブルも多く発生しました。

これまでの民泊規制

これまで、民泊を始めるためには旅館業法簡易宿所営業もしくは特区民泊のルールに則って許可もしくは認可を得る必要がありました。
旅館業法のルールでは、簡易宿所として許可を取る必要があり、これにはかなりの手間とコストがかかります。
一方特区民泊とは、「国家戦略特別区域(国家戦略特区)」として限られた区域内で行う民泊です。それぞれの自治体が条例を定め、特例として旅館業法の適用除外を受けることができます。しかし、地域が限られる点と滞在日数に制限があり、現状に即していないとの批判もありました。

法整備が追いつかないほど急速なスピードで民泊が普及したと結果、無許可の民泊が増加し、近隣住民とのトラブルや時には犯罪が発生しました。
そこで、こういった問題を防ぎ、適切な民泊を促進するために施行されたのが民泊新法です。

民泊新法と規制緩和が与える影響とは

これまでは民泊に必要な許可や認可の取得がむずかしく、厚生労働省が平成28年10月~12月に行った「全国民泊実態調査」によると、民泊仲介サイトに登録しているなかで許可を取得していることが確認できたのはわずか16.5%でした。

しかし、民泊新法が施行されたことで、民泊ホストは都道府県知事に対して届出をすれば、旅館業法の許可がなくとも民泊を運営することできるようになりました。旅館業法簡易宿所や民泊特区と比較するとハードルはかなり下がったと言えます。

ただし、一年間の営業日数の上限は180日以内と定められており、年間を通してずっと民泊施設として営業することはできません。代行会社に物件の管理を依頼した場合、ほとんど利益が出ない、もしくは赤字になるといった話も珍しくありません。利益を出すためには、マンスリーマンション事業や体験アクテビティと組み合わせて物件の稼働率を高めるなどの工夫が必要なことも多いです。

民泊新法によって民泊が合法化することを受け、大手企業も少なからず影響を受けます。いくつかの企業はすでに、民泊市場への参入を発表しました。例えば楽天とLIFULLは共同で新会社楽天LIFULL STAY株式会社を設立し民泊事業に参入。また現在は、日本の民泊マーケットはAirbnbの勢力が非常に強いですが、民泊プラットフォーム事業を運営する百戦錬磨も勢力を拡大しています。
防犯の観点から警備会社や、火災保険などのリスク管理の観点からは保険会社の本格参入も今後予測されます。

民泊新法のメリット

規制が緩和されたことで、個人の民泊ホストも大手企業も参入しやすくなった民泊。民泊新法にはどんなメリットがあるのかについて見ていきましょう。

  • 「許可」は必要なく、「届出」のみで民泊運営が始められる
  • 旅館業法では営業できない住宅街でも民泊ができる
  • 特区民泊のような「最低2泊3日以上」といった条件がなく、エリアの制限もない

前述したように、最大のメリットは届出をするだけで民泊運営が認められ、旅館業法のように「許可」を得る必要がないことです。また旅館業法では、住宅街での民泊運営が認められていませんでしたが、民泊新法では住宅街で民泊を行うことができます。

特区民泊と比較しても、最低2泊3日以上の宿泊などの制約がない点も魅力です。特区民泊は東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市、千葉市のみでしか利用できませんが、民泊新法ではそういった条件がありません。


民泊に関する3つの法律の比較

住宅宿泊事業法
(民泊新法)
国家戦略特区法 旅館業・簡易宿所
許認可 届出 認定 許可
最低宿泊日数 1泊2日〜 2泊3日〜 1泊2日〜
年間営業日数 180日以下
※地域条例でさらに
制限がある場合も
制限なし 制限なし
実施可能エリア 全国 東京都大田区、
大阪府、大阪市、
北九州市、新潟市、千葉市
全国
住宅専用地域における立地 原則可 原則可 原則不可
居室面積に関する要件 定員数×3.3m2以上 25m2以上 定員数×3.3m2以上
許認可取得の難易度

参考:民泊開業freeeの登録画面より

民泊新法の注意点

メリットがある一方で、民泊新法について知っておかなければならないポイントと注意点もあります。

あくまでも「住居」が対象

「住居」が対象ということは、使用履歴が全くない新築等使用マンションなどは新法の対象にはなりません。
また、近隣住民への配慮やマナーの徹底も重要です。分譲マンションのなかには、他の住人が嫌がるから管理規約で民泊を禁止するところもあるほどです。民泊が合法化されたことで、改めてマンション規約に民泊禁止を追加したマンションもあるようですので、新しく始める場合は事前に必ず確認をしましょう。

年間営業日数の上限は180日

180日以上営業ができない点は民泊新法の最大のネックです。残りの185日を上手く民泊以外で活用しなければ、ビジネスや投資としては厳しいという意見も少なくありません。
さらに、各自治体の条例で営業日数や地域、期間をさらに規制している場合もあるため、民泊開業をする場合は必ず確認を行いましょう。

無申請での営業はペナルティも

届出を怠るなど法令に違反すると業務停止命令や事業廃止命令を受けます。従わない場合は6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることもあります。申請は必ず行うようにしましょう。

民泊開業の届けを提出しよう

民泊を始めるためには、まず行政への申請や届出が必要です。また、民泊を個人事業として行う場合は税務署に開業届を提出する必要があります。

あわせて、毎年3月15日までに提出が義務付けられている確定申告の準備を始める必要もあります。
確定申告には、青色と白色の2種類があり、「青色申告は難しい」と敬遠されがちですが、会計ソフトを使用すれば、実は労力はほぼ変わりません。このため、節税効果が高い青色申告を選択することをおすすめします。
開業届の提出時に青色申告承認申請書も一緒に提出すると、スムーズにその後の確定申告が進みます。

「提出しなければいけない届け出がたくさんある…」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。そんな方にオススメしたいのが、民泊開業freeeです。

民泊開業freeeとは、会計ソフトのfreeeが提供するサービスの一つで、民泊の開業に必要な書類を無料で一括作成することができます。

image1 ステップは全部で4つ。質問に答えて「保存」ボタンを押すだけ


image2 項目になんと入れたらいいかわからない方のために、
「?」マークがついておりカーソルをあてると説明が出てきます。


image3 三番目のステップ「民泊」のページでは、民泊を始めるための
方法を詳しく解説。難易度についても説明しています。
オススメは「民泊新法」に則ってスタートする方法です。


image9 民泊新法で始める場合の詳しい手続きについても解説。
「何を提出すればいいかわからない!」となりがちな必要書類に関しても、一覧でご説明しています。また別途専門家に相談することもできます。


image11 届け出を提出するためには、観光庁が運営する民泊制度運営システムへの登録が必須。
どうやって登録したらいいのかに関しても詳しくご説明しています。


image12 自治体の窓口確認もボタンを押すだけで簡単にできます。
最後は、開業に必要な書類を無料でダウンロード。郵送するだけで完了!

まとめ

いかがでしょう。民泊新法ができたことによって規制が緩和されたことで、民泊事業には参入しやすくなったと言えます。一方で、180日の営業上限ルールや地域ごとに定められた制限がある点には注意が必要です。ルールの範囲内で民泊を行い、残りの日数は他の事業をするなどの工夫も強いられるでしょう。
また、届出のみでOKになったとはいえ、提出が必要な書類は多くあります。スムーズに民泊を始めるためにも、無料の民泊開業freeeをぜひご活用ください。

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