民泊の基礎知識

民泊の180日ルールとは?民泊を最大限活用する方法

民泊新法が施行され、多くの民泊ホストの方が気にしているのが”民泊の180日ルール”です。そもそもこの180日ルールとはどのようなもので、民泊ホストにどのような影響を与えるのでしょう。180日のルールが適用されないケースや、180日以外の日をどのように営業するのかについてご紹介します。

民泊の180日ルールとは?民泊を最大限活用する方法

”民泊の180日ルール”と民泊新法

”民泊の180日ルール”とは、2018年6月15日から施行された民泊新法における新しいルールです。民泊を始めるには3つの方法(法律)があり、民泊新法はその一つです。

これまで、旅館業法、特区民泊の2つの方法でしか民泊を始めることができませんでしたが、始めるためのハードルが高く、無許可の民泊が増加し問題になりました。

厚生労働省が平成28年10月~12月に行った「全国民泊実態調査」によると、民泊仲介サイトに登録しているなかで許可を取得していることが確認できたはわずか16.5%。こういった状況を受けてできたのが民泊新法なのです。

民泊に関する法律①民泊新法

民泊新法の正式名称は、住宅宿泊事業法。2018年6月15日から施行された民泊に関するもっとも新しい法律です。
この法律に則って民泊を始める場合、民泊ホストは都道府県知事に対して”届出”をする必要があります。これまで、旅館業法に則って民泊を始める場合は”許可”が必要でしたが、許可がなくとも民泊を運営することできる点が大きな特徴です。旅館業法簡易宿所や民泊特区と比較して、民泊を始めるハードルはかなり下がったと言えます。
ただし、一年間の営業日数の上限が180日以内と定められており、年間を通して全ての日数を民泊に利用できる訳ではありません。また、自治体によっては独自に日数の制限や運営可能期間を定めている場合もあります。

年間180日のルールが適法されない民泊とは?

前述したように、民泊に関する法律は3つあり、180日ルールが適用されないためには「旅館業法の許可を取得する」もしくは「特区民泊の認可を取得する」2つの方法があります。それぞれの法律の詳細について見ていきましょう。

民泊に関する法律②旅館業法簡易宿所営業

これまで、民泊を行うためには旅館業法の許可を得て簡易宿所として運営をする必要がありました。民泊新法のように営業日数に制限はありませんが、簡易宿所として”許可”を得るためには、かなりの手間とコストがかかる点が特徴です。住宅専用地域における営業も原則不可とされています。

民泊に関する法律③特区民泊(国家戦略特区法)

特区民泊とは、「国家戦略特別区域(国家戦略特区)」として限られた区域内で行う民泊です。旅館業法に則って許可を取るハードルが高かったため、民泊特区では特例として旅館業法の適用除外を受けることができました。
しかし、特区民泊には滞在日数に制限があり、さらに実施可能エリアも東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市、千葉市とかなり限られてしまっています。


民泊に関する3つの法律の比較

住宅宿泊事業法
(民泊新法)
国家戦略特区法 旅館業・簡易宿所
許認可 届出 認定 許可
最低宿泊日数 1泊2日〜 2泊3日〜 1泊2日〜
年間営業日数 180日以下
※地域条例でさらに
制限がある場合も
制限なし 制限なし
実施可能エリア 全国 東京都大田区、
大阪府、大阪市、
北九州市、新潟市、千葉市
全国
住宅専用地域における立地 原則可 原則可 原則不可
居室面積に関する要件 定員数×3.3m2以上 25m2以上 定員数×3.3m2以上
許認可取得の難易度

参考:民泊開業freeeの登録画面より

依然として外国人訪日客からの民泊ニーズは高い

民泊新法が施行されたことで、以前よりも民泊を始めやすくなったという意見がある一方で、180日ルールの中で果たして十分な利益を確保できるのか疑問の声もあります。
民泊新法施行後に民泊を始める場合は、自治体の条例も確認した上で、いつ・いくらで稼働するのかを見極めなくてはいけません。
それと並行して、外国人訪日客の状況についても把握しておきましょう。

観光庁の2017年10月~12月の調査では、訪日客の11%が滞在中に「有償での住宅宿泊(民泊)」をしており、民泊に対するニーズは依然として高いと言えます。さらに、日本政府が経済成長の柱の一つとして観光立国化を推進しているため、今後も訪日外国人は増加の一途をたどるでしょう。2017年には前年比 19.3%増の約2,869万1,000人もの外国人が日本を訪れ、政府は2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させる目標を掲げています。

参考:JNTO 日本政府観光局『訪日外客統計の集計・発表

2020年には東京オリンピックも控えており、宿泊施設の不足が問題になる可能性が高いです。民泊を始めることで、こういった外国人観光客へのニーズに応え、国際交流を推進することができるでしょう。

Wi-Fiがあることを画像やタイトルで強調している民泊ホストも

画像の出典『NIKKEI STYLE 営業日数は年間180日まで「民泊新法」をひもとく

180日以外の日はどうすればいい?

ここで問題になってくるのが、民泊として利用する180日以外をどう活用するかです。民泊ホストが実際に住んでいる家の場合は、空き部屋(遊休資産)を活用して収入の足しにするだけでも十分かもしれませんが、新たに物件を購入して本格的に民泊を行う場合は、残りの185日の活用方法を考えなくてはいけません。

まず検討したいのが、マンスリーマンションとしての活用です。出張や短期滞在などで、マンスリーマンションを利用したいというニーズは意外とあるものです。民泊としてカウントされない上にまとまった収入が入る点が魅力です。

また、最近注目を集めているのが「体験の提供」です。AirbnbだけではなくTripAdviser(トリップアドバイザー)などの旅行予約サイトでもここ数年人気が高まっています。例えば、フィンランドでオーロラ観測をしたい場合に、ツアーに申し込むこともできますが現地の個人ツアーガイドにこれらのサイトを通して案内を頼むことができます。旅行代理店のツアーに申し込んだ方は運悪く観測できず、個人ガイドで観測できたというケースもあるようです。日本においても、築地の近くの自宅で日本の家庭料理体験を提供している方もいらっしゃって、連日予約で埋まっているそうです。築地に近いため、希望者には築地の案内をするなど地の利を生かした体験ツアーも提供しています。
単なる収入のためだけではなく、旅行者と交流しながら楽しく資産を活用できます。

民泊開業の届けを提出しよう

民泊を始めるためには、まず行政への申請や届出が必要です。また、民泊を個人事業として行う場合は税務署に開業届を提出する必要があります。

あわせて、毎年3月15日までに提出が義務付けられている確定申告の準備を始める必要もあります。
確定申告には、青色と白色の2種類があり、「青色申告は難しい」と敬遠されがちですが、会計ソフトを使用すれば、実は労力はほぼ変わりません。このため、節税効果が高い青色申告を選択することをおすすめします。
開業届の提出時に青色申告承認申請書も一緒に提出すると、スムーズにその後の確定申告が進みます。

「提出しなければいけない届け出がたくさんある…」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。そんな方にオススメしたいのが、民泊開業freeeです。

民泊開業freeeとは、会計ソフトのfreeeが提供するサービスの一つで、民泊の開業に必要な書類を無料で一括作成することができます。

image1 ステップは全部で4つ。質問に答えて「保存」ボタンを押すだけ


image2 項目になんと入れたらいいかわからない方のために、
「?」マークがついておりカーソルをあてると説明が出てきます。


image3 三番目のステップ「民泊」のページでは、民泊を始めるための
方法を詳しく解説。難易度についても説明しています。
オススメは「民泊新法」に則ってスタートする方法です。


image9 民泊新法で始める場合の詳しい手続きについても解説。
「何を提出すればいいかわからない!」となりがちな必要書類に関しても、一覧でご説明しています。また別途専門家に相談することもできます。


image11 届け出を提出するためには、観光庁が運営する民泊制度運営システムへの登録が必須。
どうやって登録したらいいのかに関しても詳しくご説明しています。


image12 自治体の窓口確認もボタンを押すだけで簡単にできます。
最後は、開業に必要な書類を無料でダウンロード。郵送するだけで完了!

まとめ

いかがでしょう。民泊新法ができたことによって規制が緩和されたことで、民泊事業には参入しやすくなったと言えます。一方で、180日の営業上限ルールや地域ごとに定められた制限がある点には注意が必要です。ルールの範囲内で民泊を行い、残りの日数は他の事業をするなどの工夫も強いられるでしょう。
また、届出のみでOKになったとはいえ、提出が必要な書類は多くあります。スムーズに民泊を始めるためにも、無料の民泊開業freeeをぜひご活用ください。

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必要最小限の簡単な質問に答えるだけで 個人事業主の民泊開業に必要な手続きが完了します。

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