確定申告の基礎知識

不動産を貸して家賃収入がある場合、確定申告を不動産所得と事業所得、どちらにしたらいいのかわからないということはありませんか？不動産収入が事業的規模にあたる条件や所得の計算方法、どちらで申告したほうが有利あるいは不利なのか、不動産所得に関する疑問を解決します。

目次

• 事業所得とは？
• 事業所得の計算方法
• 不動産所得とは？
• 不動産所得の計算方法
• 事業的規模にあたる不動産所得
• 事業的規模に該当する不動産所得の計算
• 不動産所得の確定申告で注意する点
• まとめ
• 確定申告（青色申告）を簡単に終わらせる方法

事業所得にあたるのは、おもに自営業者の事業による所得です。小売業やサービス業、農業、漁業など、さまざまな事業があてはまります。不動産を貸して得られる所得の場合、一般的には事業所得ではなく不動産所得として扱います。

事業所得がある場合、収入（売上）金額がそのまま所得になるわけではありません。その事業で得られた収入（売上）の合計金額から、必要経費や原価を差し引いたものが事業所得の金額になります。

事業所得＝収入（売上）金額－（売上原価＋必要経費）

収入金額には、事業での通常の売上金額のほか、家事消費分や事業で発生する空箱などの売却代金、リベート、災害などによる商品の損失があった場合に受け取った損害賠償金や保険金などが含まれます。

一方、必要経費に含まれるのは、商品の仕入金額や棚卸高などの売上原価のほか、水道光熱費、通信費、消耗品費、租税公課及び管理費など、事業を行うために支出したさまざまな費用、並びに減価償却費です。店舗や事務所と自宅が併設されている場合、家賃や水道光熱費などの経費は、事業に関わると区分できる部分のみ必要経費に入れることができます。

参考：事業所得の課税のしくみ(事業所得)｜所得税｜国税庁

不動産所得にあたるのは次の3つの所得です。

これらのうち、事業所得や譲渡所得にあたらないものが不動産所得になります。アパートなどの不動産を所有し、人に貸している大家さんのほか、資産運用のためにワンルームマンションなどを貸している給与所得者も、不動産所得の確定申告が必要です。

不動産所得の金額は、不動産に関わる収入金額の合計から必要経費を差し引いて算出します。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

総収入金額に含まれるのは、地代家賃のほか、名義書換料、更新料、返還の必要がない敷金・保証金、共益費として受け取る電気代・水道代・掃除代などが含まれます。

必要経費に含まれるものは、貸している土地・建物の固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などです。土地や建物の借入金の利息部分もこれに該当します。

修繕費にあたるのは、貸している建物の付属設備や器具備品、機械装置、車両運搬具などの資産の修繕にかかる費用です。一方、維持管理や修理にかかる費用は一般の必要経費となります。

参考：不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜所得税｜国税庁

不動産収入を事業所得として申告するためには、不動産の貸付けが事業規模で行われているかどうかで判断します。通常、事業規模として認められる基準は以下のとおりです。

このことから、事業規模としての貸付けかどうかの判断は、5棟10室が目安になっています。それ以上の規模だと、事業所得として認められます。

不動産の貸付けが事業的規模に相当する場合は、不動産所得の計算も変わってきます。一般の不動産所得との大きな違いは以下のとおりです。

・青色申告特別控除が適用される
記帳などの条件を満たせば、青色申告特別控除として最高65万円を不動産所得の金額から控除できます。事業的規模にあたらない場合は、控除できるのは最高10万円です。

・配偶者や親族の専従者控除が適用される
配偶者や親族が事業に従事している場合は、事業的規模であれば青色申告の専従者給与、白色申告の場合は専従者控除が適用されます。専従者控除額は、配偶者の場合は1人あたり86万円（配偶者でないその他親族の場合は50万円）か、専従者控除前の所得金額のいずれか低いほうになります。一般の不動産所得として申告する場合は、これらの控除は受けられません。

・他の所得との損益通算、または青色申告で3年間の繰越控除が適用される
事業的規模の場合、賃貸用の不動産の取り壊しなどで生じる資産損失を必要経費として計上できます。それによって不動産所得が赤字になった場合は、他の所得との損益通算、または青色申告での3年間の繰越控除の適用が可能です。事業的規模でない不動産所得の場合、必要経費に算入できる額は、取り壊しなどを行った年の不動産所得の総収入金額が限度になり、不動産所得金額を0円で申告するだけでマイナス計上はできません。

・貸倒損失を必要経費に計上できる
回収不能の賃貸料が発生した場合、事業的規模では貸倒損失をその年度の必要経費に計上できます。不動産所得として申告する場合は、回収不能となった所得をなかったものとみなし、その貸し倒れが発生した年度にさかのぼって所得金額を再計算しなくてはなりません。

不動産所得の確定申告は、以下の点に注意して行ってください。

・不動産所得は年末調整で申告不可
会社員は基本的に年末調整で申告が完了します。しかし、不動産所得がある場合は、年末調整で扱ってもらえませんので、確定申告で所得や経費を申告する必要があります。

・土地や駐車場の場合は計算方法が変わる
税務上、不利な不動産所得か、有利な事業所得かを分けるのは、いわゆる「5棟10室基準」です。戸建てやマンションではない場合は計算方法が変わります。例えば、土地を貸す場合は5ヵ所で1室分、駐車場の場合は5台分で1室の計算となります。

・不動産収入では未収家賃も収入とする
家賃は事業収入の売掛金と同じ扱いで、未払家賃があっても収入として申告する必要があります。未払分は未収金などの科目で計上します。

・親族への無料賃貸分は固定資産税等の経費計上不可
マンションやアパートのうちの1室を親族に無料で貸している場合、その分の固定資産税や減価償却費などは経費として計上できず、マイホームと同じ扱いになります。通常、家賃の何割引きまでなら経費になるのかということは定められていませんが、物販の非課税での社員割引限度である30％が目安になりそうです。税務署にご相談ください。

・減価償却の設定に注意
減価償却とは、高額で長く使用するものの経費を、何年かに分けて少しずつ計上していく制度です。不動産も減価償却する必要があります。不動産の減価償却はオーナーの裁量範囲が大きく、設定の仕方によって計上できる経費額が変わってきます。
例えば戸建ての場合、土地は減価償却できず、建物のみが減価償却できます。土地と建物の金額は、購入時に両者の比率が決まっているわけではないので、オーナーが決めることができます。また、建物と付帯設備（電気、ガス、水道設備など）では、減価償却の期間や計算方法が変わります。これも、両者をどう分けるかはオーナーが決められます。

というように、不動産所得についての知識があるかないかで税金額が変わりますので、自身でよく調べておく、もしくは不動産に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産で得られた収入は、不動産所得として申告します。もし、事業的規模の要件を満たしていれば、不動産所得の計算はより有利になります。さらに、青色申告にすれば青色申告控除の適用も受けられますので、検討してみるといいでしょう。

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【初めての向けにオススメ】そもそも確定申告とは？スマホ申告の活用など