公開日：2017/09/17
最終更新日：2020/04/22
本記事は内容に誤りがあったため2020年4月22日に修正・更新しております。ご指摘いただいた方々に感謝を申し上げるとともに、お詫び申し上げます。
家賃収入による不動産所得が生じている場合、その規模によって所得金額の計算が異なります。
不動産の貸付が「事業的規模」にあてはまれば青色申告特別控除額が65万円認められたり（※1）、配偶者や親族の専従者控除を受けられるほか、貸倒損失を必要経費に計上できたりするメリットがあります。
1：2019年分の所得税に関する法令に基づきます。
不動産の貸付が事業的規模に該当しなければ、上記のような計算は認められません。この記事では、不動産の貸付が事業的規模に該当するかどうかの判断や、不動産所得の確定申告時の注意点をご紹介します。
目次
不動産所得とは
不動産の貸付による収入は不動産所得として申告が必要です。
不動産所得とは
- 土地や建物など、不動産の貸付で得られる所得
- 地上権など不動産にまつわる権利の設定や貸付で得られる所得
- 船舶や航空機の貸付で得られる所得
たとえば、アパートなどの不動産を所有し人に貸している大家さんのほか、資産運用のためにワンルームマンションなどを貸している給与所得者も、不動産所得の確定申告が必要です。
なお、不動産を譲渡した場合には譲渡所得として取り扱われますが、譲渡所得についての詳細は関連記事を参照してください。
【関連記事】
不動産を売却した時の特例制度と確定申告
不動産所得の基本的な計算方法
不動産所得の金額は、不動産に関わる収入金額の合計から必要経費を差し引いて算出します。
不動産所得＝総収入金額－必要経費
総収入金額に含まれるのは、地代家賃のほか、名義書換料、更新料、返還の必要がない敷金・保証金、共益費として受け取る電気代・水道代・掃除代などが含まれます。
必要経費に含まれるものは、貸している土地・建物の固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などです。土地や建物の借入金の利息部分もこれに該当します。
修繕費にあたるのは、貸している建物の付属設備や器具備品、機械装置、車両運搬具などの資産の修繕にかかる費用です。一方、維持管理や修理にかかる費用は一般の必要経費となります。
不動産の貸付が事業的規模となる基準
冒頭で述べた所得計算について、不動産の貸付が事業的規模にあてはまるか否かは、原則的に「社会通念上その不動産の貸付が事業として行われているといえる程度の規模で行われているか」によって判断されます。
建物の貸付の場合、具体的には以下の形式的な基準が適用されます。
不動産所得が事業的規模になる形式的な基準
- アパートなどの場合は、賃貸できる独立した部屋の数がおよそ10室以上
- 独立家屋の貸付はおおむね5棟以上
事業規模としての貸付かどうかの判断は、5棟10室が目安です。
事業的規模に該当する不動産所得の計算
上記の基準に該当する場合、不動産所得の計算も変わってきます。一般の不動産所得との大きな違いは以下のとおりです。
青色申告特別控除額65万円となる
記帳などの条件を満たせば青色申告特別控除として最高65万円を不動産所得の金額から控除できます。事業的規模にあたらない場合は、控除できるのは最高10万円です。
不動産所得の青色申告については関連記事を参照してください。
【関連記事】
不動産所得がある人の青色申告、そのメリットや条件は？
事業専従者控除が適用できる
配偶者や親族が事業にもっぱら従事している場合は、青色申告の事業専従者給与（一定の届出書の提出が必要）、白色申告の場合は事業専従者控除が適用されます。
専従者控除額は、配偶者の場合は1人あたり86万円（配偶者でないその他親族の場合は50万円）か、専従者控除前の所得金額のいずれか低いほうになります。事業的規模に該当しない場合には、これらの控除は受けられません。
ほかの所得との損益通算、または青色申告で3年間の繰越控除が適用される
事業的規模の場合、賃貸用の不動産の取り壊しなどで生じる資産損失を必要経費として計上できます。それによって不動産所得が赤字になった場合は、ほかの所得との損益通算、または青色申告での3年間の繰越控除の適用が可能です。
事業的規模でない不動産所得の場合、必要経費に算入できる額は、取り壊しなどを行った年の不動産所得の総収入金額が限度になり、不動産所得金額を0円で申告するだけでマイナス計上はできません。
貸倒損失を必要経費に計上できる
回収不能の賃貸料が発生した場合、事業的規模では貸倒損失をその年度の必要経費に計上できます。事業的規模に該当しない場合は、回収不能となった所得をなかったものとみなし、その貸し倒れが発生した年度にさかのぼって所得金額を再計算しなくてはなりません。
不動産所得の確定申告で注意する点
不動産所得の確定申告は、以下の点に注意して行ってください。
不動産所得を確定申告する場合の注意
- 不動産所得は年末調整で申告不可
- 土地や駐車場の場合は計算方法が変わる
- 減価償却の設定に注意
不動産所得は年末調整で申告不可
会社のお勤めの方は給与所得の申告は年末調整で完了します。副収入として不動産所得がある場合、会社に相談しても年末調整で扱ってもらえませんので、自分で確定申告し、所得や経費を申告する必要があります。
土地や駐車場の場合は事業的規模の形式的基準が変わる
不動産所得が事業的規模かどうかの判断にあたっては、建物の貸付の場合には前述した「5棟10室基準」で判断します。土地や駐車場の貸付での場合、判定基準の際の算定方法が変わります。
過去の質疑応答事例では土地を貸す場合は5ヵ所で1室分、駐車場の場合は5台分で1室と換算して計算することが示されていますが、地域の実情などの個々の事情を勘案する必要があると公表されているため、個別の判断が必要となります。
減価償却の設定に注意
減価償却とは、高額で長く使用するもの（固定資産）を、何年かに分けて経費として少しずつ計上していく制度です。不動産（土地、借地権等を除く）も減価償却する必要があります。
土地と建物を一体として購入した場合には、建物についてのみ減価償却をする必要があることから、取得のためにかかった金額を建物、土地部分で分けて把握する必要があります。その場合の建物と土地の分け方には、
- 契約書に記載された消費税から逆算する方法
- 固定資産税の評価額で按分する方法
などが挙げられます。
また、建物を新たに建築した場合などは、建物と附属設備を分けて把握し耐用年数をそれぞれに付けていくことで減価償却額が異なる結果になります。
以後の計算に大きく関わるものになりますので、税務署や地域の商工会、税理士へ相談されることが推奨されます。
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まとめ
家賃収入を事業所得として申告するか不動産所得として申告するかの判断基準と計算方法、注意点についてご説明しました。
事業所得として申告できれば、青色申告特別控除や配偶者や親族の専従者控除を受けられたり、他の所得との損益通算、または青色申告で3年間の繰越控除が適用されたりとメリットが多くなります。
不動産収入を事業所得として青色申告するために必要な、書類や帳簿の作成は、会計ソフトを利用すればスムーズに作成できます。
不動産収入としての確定申告も、必要書類の作成が簡単にできる確定申告ソフトfreeeをご利用ください。
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